[열중 47기 우리의 미래를 4부작사부작 6성하조 에머랄드] 잔쟈니님과 함께한 오프라인 강의 후기

실전투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략

쟌자니님의 실전투자로 이어지는 단계별 비교평가 전략

오프라인 강의를 듣고 왔습니다.

25년 6월 열반 기초를 시작으로 

7월 첫 실준반, 8월 첫 서투기,

그리고 9월 열중반을 듣고 있는 월린이에게

장장 9시간에 걸친 오프라인 강의는 신선한 경험이었습니다.

매월 가장 노익장(?)인 저는 이번 오프강의에서도 최고령자가 아니었을까… 싶습니다.

일부러 맨 앞 자리 앉아서 

살짝 뒤돌아 본 강의실엔 정말 열정이 가득한 젊은이들로 가득했습니다.

(뒤에서 파릇파릇 뒷통수 쳐다보면 더 나이 실감할까봐, 아니 사실은 눈이 침침해서^^ 맨 앞자리 앉았어요)

스프링 노트식으로 깔끔하게 제본된 교재도 나누어주시고

닉네임 스티커 명찰도 만들어 주시고(가슴에 붙이라고, 근데 자꾸 떨어진다는 ㅎㅎ)

쉬는 시간 서로 친해지라고 빙고게임 진행에~

커피도 간식도 담요까지도 비치해 놓으시고 거기에 졸음 방지 껌까지^^ …..

월부의 강의장은 정말 정성 가득한~

뭐 하나도 남거나 모자름이 없는 곳이었습니다.

(화장실은 전부 비데 있고 핸드크림도 두 종류나 꽂혀있어요. 취향껏 원하는 향으로 골라쓰세요~~~라는듯^^

저 나이상 그리고 성격상 쑥스러워 사진 찍어 남기는건 못하는데 대신 사진 찍듯 그려내 보려구요^^)

프릴님, 이지님 두 분 다 어찌나 멋진 선남선녀분이시던지

자기 인상 자기 스스로 만든다던데

어떤 태도로 인생을 살면 저렇게 웃상^^(저절로 웃음이 베어있는)일까 싶은 

정말 예쁜 표정의 환한 미소가 디폴트로 장착된 분들이셨습니다.

여기서 또 제 나이 연식이 나오는데 두 분 인상은 딱 사위 삼고 싶은, 며느리 삼고 싶은

복이 가득하고 화사한 미소가 이쁜 분들이셨습니다. 

(앞으로 인상처럼 두 분 인생도 술술 잘 풀리실꺼에요 ^^)

자~ 본론으로

우리 쟌쟈니님의 그 유명한 비교평가 강의요.

(저~~~어기 크로아티아 흐바르섬까지 소문난 비교평가 강의입니다)

제목 그대로 실전 투자로 이어질 수 있는 단계별 비교평가 전략이었습니다.

우선 비교평가란 가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 유의미한 과정임을 강조해 주셨습니다.

이때 가치 대비 가격이 싼가? 와 더불어 투자시 내 상황과 맞아 들어가나? 를 같이 살펴 그 교집합의 형태로

비교평가를 해야 한다고 하셨습니다. 

(ㅋㅋ 제가 좋아하는 에머랄드색, 보라색 마구마구 사용합니다)

실전투자자의 마인드와 행동을 배우는 과정이 열반중급반이고

그래서 마인드는 독서로, 행동은 강의로(전세 셑팅, 비교평가) 다져가야 해서

열반중급반에 비교평가 강의가 있으며, 이는 실전반에서도 다루지 않는 깊이있는 강의라고 하셨습니다.

모든 열반스쿨 정규과정에서 비교평가가 나오지만, 비교평가 하나만을 따로 떼어내서 

전반적으로 깊게 다루는 강의는 열반중급반에서가 유일하다고 하셨습니다.

(그래~ 집중!!! 오늘 월린이인 나에게 늘 어려운 비교평가 제대로 배워보는거야~~~ 홧팅!!!)

비음 섞인 매력적인 목소리로

(흐엉, 저 비음섞인 목소리 너무 좋아해요. 잔쟈니님 목소리 여자 윤도현이에요. 가을 우체국 앞에서~~~랄랄라~~~)

쟌자니님의 잔잔하고도 명쾌한 강의가 시작되었습니다.

비교평가를 해야 하는 이유는 

1. 확신을 가지고 투자할 수 있게 된다.

   … 비교평가로 훨씬 가치있는 곳인데 가격이 똑같거나 더 싸다는걸 알게 되면

       확신을 가지고 내 돈을 넣을 수 있다는걸 직접 확인하게 되므로 

2. 같은 돈으로 더 벌 수 있다 … 가치 대비 싸게 샀으니 돈을 더 벌 수 있겠죠 ^^

3. 전세, 매도 등 운영에 도움이 된다.

   … 투자를 한다는건 돈 주고 집 사면 끝나는게 아닌 보유하는동안 운영을 해야 하는데 

       매수할 때 가치와 가격, 우선순위를 모르면 보유 기간에도 수시로 어려움을 겪게 된다고 합니다.

       매수 때 비교평가 했던 것처럼 전세 놓을 때도 다른데랑 비교해서 가격 결정하고

       언젠가 매도할 때도 비교해서 결정하고…. 

       궁극적으로 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위해

       비교평가를 배우는거라고 하셨습니다.  

    

자아~ 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략 

비교평가의 두 요소인 가치와 가격

그중 네이버 부동산만 들어가도 다 나오는 가격 말고

가치를 제대로 알아보는게 너무 어렵죠.

(흑흑, 월린이 새싹이 이거 너무 어려워요

눈에 보이지도 않고 명확하지도 않고 추상적이고

A가 B보다 더 좋은건 알겠는데 A가 10일때  B가 7인지 8인지 이게 어렵다고요) 

이 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심이라고 하셨습니다. 

가치는 입지 가치와 건물 가치가 있는데

입지 가치를 따질 때  중요한 순서대로 우선 순위를 두는 것이 중요하다고 하셨습니다.

그냥 가치를 쭈욱 나열하기만 하는게 아니라요.

뭐는 이게 낫고 뭐는 이게 낫고 뭐는 이게 빠지고 이런식으로만 가치를 쭈욱 나열만 하면 더 헷갈린다고 하셨습니다.

(그러면 가치를 몰랐을 때보다 더 헷갈리기만 할 수 있다고….^^;;)

실전투자로 이어지려면 비교평가를 전략적으로 3단계로 해야하는데

[1단계] 앞마당 1개일 때 지역 내 비교평가(전반적으로 가장 중요, 이걸 잘하면 실수는 안한다고~)

[2단계] 앞마당 여러 개일 때 지역 간 비교평가(더 좋은 평가 가능)

[3단계] 투자단지 추려진 후 투자물건을 찾을 때 물건 별 비교평가(실제 투자물건 찾기)

를 단계별로 정말로 상세하게 알려주셨습니다.

[1단계] 지역 내 비교평가시

그 지역의 핵심가치를 찾는 것이 중요하다고 하셨습니다.

지역의 특징에 따라 핵심가치는 달라질 수 있고

이 핵심가치는 여러 개가 아니라 1~2개여야 한다고 하셨습니다.

그 핵심가치를 중심으로 가치에서도 우선순위를 매기고 비교평가를 해야 합니다.

임장을 다녀왔으면 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야하고 

발품(임장), 손품(임장보고서로 입지 분석), 가격(전고점 수준)으로

그 지역의 핵심가치를 찾아야 한다고 하셨습니다. 

구체적으로 서울의 A구와 경기도의 B시를 잔쟈니님께서 예시로 들어가면서

마치 내가 직접 임장한듯, 잔쟈니님께 지역특강을 따로 들은 듯

상세하게 짚어주시고 함께 핵심가치를 찾아나갔습니다.

(돈 번 느낌이에요. 여러 개 유료강의를 죄다 듣고 온 것 같아요^^  돈오강: 돈버는 오프 강의)

잔쟈니님 강의의 특징은 꼼꼼하고 상세하게 짚어주신 뒤

연습문제를 주신다는 점입니다. 마치 수학익힘책 같은?

(잔쟈니님께선 불안이 높고 염려가 많은 자신의 성격때문에 연습문제를 내셨다고 하셨지만^^ 고건 그냥 하신 말씀이고 아마도 그만큼 우리에게 확실하게 다져주고, 완전하게 심어주고 싶으신 마음이 느껴졌습니다.  흐엉, 감사합니다 쓰앵님ㅠㅠ)

비교평가의 본질은 핵심가치를 찾아서 가치에 우선순위를 매기고

내 투자에 확신을 더해가는 과정이지 1등을 맞추는 게임이 아니라고 하셨습니다.

그리고 절대적 저평가 시기엔(모두가 다 싼 시기) 오히려 더 뾰족하게 봐야한다, 분명 나중에 가격차가 벌어지는데

뾰족하게 보고 잘 비교하고 골라내야 한다고 하셨고

상대적 저평가 시기엔(싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 지금같은 시기)엔 오히려 넓혀서 봐야 한다고 하셨습니다.

으음….. 이거 어렵네요. 두루두루 쌀 때는 내 종잣돈이 투자가능한 범위면 더 좋은거로 결정하고(다 쌀 때는 더 좋은 것 선택) 상대적 저평가 시기엔 무조건 싼 것을 고르는게 아니라 가치 있는 것 중 싼 것을 고르는거라고 하셨습니다. 

내 투자금 상황에 맞게 하되 하이리스크 하이리턴, 미들리스크 미들리턴, 로우리스크 로우리턴을 기억하고 선택해야 함을 강조하셨습니다. 

그래서 지금이 어떤 시장이냐 시장 진단에 따라 투자범위는 좁아지기도 넓어지기도 한다고 하셨습니다.

[2단계] 지역 간 비교평가

공통점을 찾아 묶기(가르마 타기) 

갭이 같은 단지를 찾아 뽑아서 하면 어려움이 있다고 하셨습니다.

갭만 비슷하고 가치, 가격, 연식, 평형 모두가 중구난방인 비교평가를 하면

앞마당이 늘어날수록 비교단지만 많아져 더 어렵게 된다고 합니다.

그래~~서 비슷한 요소를 가진 것끼리 묶어서 비교합니다.

아파트를 구성하는 가장 중요한 요소인 가격과 가치에서

가격이 비슷하다면 가치가 좋은 것

가치가 비슷하다면 가격이 싼 것 을 고르는데 

이 중 가격을 고정하여 가치를 비교하는게 더 쉽다고 하셨습니다.

이때 가치는 우선순위 가치(핵심가치)에 더 비중을 두고 비교평가 하는겁니다.

가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우는 투자자의 상황도 고려해야 합니다.(교집합 ^^)

맞고 틀리는 정답이 있는게 아니라, 우선순위가 있고, 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐~~~

책임지는 마음이 중요하고 단점 위주로 쳐내려고만 하면 투자가 힘들다고 하셨습니다.

(그래, 결국 내 책임이야. 책임감있게, 그러니까 신중하게, 제대로 배워서!!!)

[3단계] 물건 별 비교평가

실제로 들어가는 비용을 정확히 체크하기

물건 별 비교평가에서의 우선순위는 

실제 ‘비용’이 얼마나 드는가를 아는 것입니다. 

가격, 투자금, RR, 네고, 전세세팅. 대출규제, 조건, 수리상태…… 이 모든걸 다 때려 넣고 투자를 고민하니

머리가 아픈거라고 다 때려 넣지 말고 우선순위를 매겨서 비교평가하는데

이때의 우선순위가 바로 실제 비용이 얼마나 드는가 이라고 하셨습니다.

그러면서 물건 별로 동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건 등을 하나씩 깨부셔가며 

실제로 들어가는 비용을 계산해내는 방법을 알려주셨습니다.  

수리상태에 따른 가격 유추 방법이며 수리비 계산이며 월세 낀 매물을 공실로 만들어 매수하는데 드는 비용 계산 방법이며 주인전세로 매수할 때 비용계산 방법, 각 방법 때마다 실제 돈이 오가는 시기 등 정말로 깊게 찔러보기 방식을 세세하게 짚어주셨습니다. 수학익힘책^^ 연습문제도 미리 내주셨구요. 어떤 물건 투자할지 매수 우선순위 순서를 빨간 원 안에 순서를 매겨 보세요~~~(오잉, 생각보다 미리 풀어보는 문제 쫄깃하게 재미납니다. 저는 1번 3번 맞췄는데 2번 틀렸네요. 월세 낀 물건은 투자금이 많이 들어간다고만 생각했는데  오우, 이런 방법이? 물론 매도인과 임차인의 협조가 따라야겠지만 아하, 이런 방법이 있군요. 역쉬! 깊게 찔러보기 ^^. 생각보다 돈이 많이 안 들어가는걸요 ^^)

그렇게 제낄껀 제끼고 남길 것만 남겨서, 남은 것들의 우선순위가 정해지면 어떤 근거로 가격 협상을 하는지도 알려주셨습니다. 정말이지 확실한 근거가 있네요^^ 무조건 깎아주세요 플리즈~ 장화 신은 눈만 깜빡깜빡 고양이 버전이 아닙니다.

마지막으로 지방아파트 비교평가하기도 알려주시고

(으음, 역시 수도권과는 많이 다릅니다)

잔쟈니님의 정말 초창기 실전 투자 사례도 실례로 들어주시면서

어떻게 비교평가 하셨는지 과정도 짚어주셨습니다.

지금 월린이에 새싹인 제 수준에서 가장 기억에 남고, 또 남겨야만 할 말씀은

앞마당을 늘려갈 때 그냥 늘려만 가는 것이 아니라

이번에 만든 앞마당에서 비록 바로 투자를 하지 못하더라도 투자 후보 단지를 선별은 해 놓고 가야 한다는 것!!!

그래야 다음번에 이것과 비교해 볼 수 있다는 것입니다.

투자실력은 단순히 집을 사는 것이 아니라 집을 살 수 있는 실력을 갖추는 것이라는 

쟌자니님의 말씀을 새기며 독서에 대한 정리, 적용법까지 소중하게 듣고 돌아왔습니다.

어디 연예인 다니는 미용실에서 세팅하고 오셨나 싶은 연예인급 미모 비주얼과

비음 목소리로 저를 사로잡으시더니 

완벽한 비교평가 강의로 제 마음에 안착하셨습니다.

(아니오, 잔쟈니님 착하십니다. 제 마음에 안착하셨다구요 ^^;;)

강의 후 질의응답 시간에 왜 더 큰 목표를 갖게 되셨는지

경험담을 말씀해 주실 때 그 막말하신 집주인 교수님 미워요. 그러지 마세요~ 마음속 소리가 겉으로 나올뻔 했네요 ^^;;

9시간을 강의와 질의 응답까지 한 치의 흐트러짐없이 해내시는 모습에 

이러니 성공하시는구나~ 존경을 표하며 가슴이 찡한 하루였습니다.

이런 소중한 경험하게 해주신 잔쟈니님, 그리고 월부에 머리 숙여 감사드립니다. 

(ㅎㅎ 머리 숙여, 그럼 가르마 보이는데…..오늘 또 기억에 남는거 가르마 타기, 제 가르마는 흰머리로 훠언히 보입니다)

추신] 

질의응답 시간 다 끝나고 다른분 질문 속에 전세 기간 만료 전(7월 비수기라 세 안 빠질까봐) 당겨서 1월에 재계약 해도 되냐는 질문 있었는데요. 제가 만료 전에도 이렇게 재계약이 가능한건지 잘 몰라서 단체사진 찍기 전, 뒤로 살짝 가서 잔쟈니님께 여쭤봤는데 너무 친절하게 대답해 주셔서 감사했습니다. 긴 강의에 피곤하시고 지치실 시간인데… 공식적인 질의응답도 다 끝난 마당에… 귀찮게스리 제가 몰라서 드린 질문에도 이렇게 상세히 알려주시고 잔쟈니님, 불공평해요. 왜 미모도 아름다우신 분이 친절하시기까지…. 전부 갖추셨잖아요 ㅎㅎ 감사합니다. 정말 고맙습니다.