[열중 47기 27조 베로베로9] 전세 세팅하기 까지 끝난게 아니다.

생각지 못했다. 전세도 이렇게 신경 쓸 것이 많다는 것을.

0호기도 정말 운좋게 잘 구했고 잔금 일자와 늦게 들어온 전세입자를 이유로

부사님이 1억을 전세들어올 때까지 차용도 해주셨다.

당시에 내가 모르는 정말 다양한 방법들로 매매/매수/전세/월세를 진행할 수 있다는 것을

알았고 그냥 신기하다~라고 생각하고 끝났다.

그때부터 월부를 알았다면 더 좋았을텐데… ^^

이번 양파링님 강의를 들으면서 0호기 전세에 대해서 한번 생각해 보는 시간이 되었고

미래에는 좀 더 똑똑한 임대인이 되어야겠다는 다짐도 해봤다.

• 2025년 현재 전세시장 상황은?

정부는 또 다시 새로운 주택 정책을 내놨다.

이름하여 9.7. 정책!

내년부터 씨가 마를 입주물량에 대비하여 “2030년까지 수도권 공공택지에서 37.2만호 착공 추진”

그렇다면 지금부터 2030년까지는 입주물량이 거의 없다는 것이다.

나는 이제 준비를 해야 한다. 1호기를 어서 마련해야 할 타이밍이다.

지난번 앞마당이었던 동안구의 경우 이미 전세가가 오리기 시작했고 매매가도 오르기 시작했다.

다만 2027년 자이퍼스티니가 대단지로 입주 예정이니 고려해서 매수 및 전세 세팅을 할 필요가 있어 보인다.

• 지금 시장에서 전세세팅을 위해 알아야 할 것

영등포 앞마당을 만들다 엄청난 상승장을 목도했고,

대통령이 바뀌었고 한달도 되지 않아 6.27.대책이 두둥! 등장했다.

6억 대출로 집사기 힘들어졌다며 난리가 났는데 월부에서 잠시 떠났다고 전세 규제를 등한시했다.

어차피 주택담보대출 안받을 생각이던 나라서 정책을 제대로 들여다 보지 않았다.

그런데 이게 무슨 말? 왜 전세 레버리지를 이렇게 어렵게 만들어버렸단 말인가…. ㅠ.ㅠ

사실 영등포 매임 전임할 때에도 투자자를 반기지 않는 사장님들이 계시긴 했지만

이렇게 전세 레버리지가 어려워질 줄은 꿈에도 몰랐다.

아마도 투자자를 집값 상승의 주범으로 낙인 찍은 듯 하다.

원래 내가 생각했던 전세세팅은 매물 찾기 매매와 동시에 전세입자 찾아서 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을

받으며 전세를 들이는 것이었다. 

그런데 이제 그렇게 하려면 조건부 전세대출 제한으로 전액 현금 전세입자를 찾아야 한다.

그러나 그 방법 외에도 주인전세(주전, 점유개정)도 가능하고 이미 임차인이 거주중인 단지로 좀 더

수월하게 전세를 세팅할 수도 있다.

결론적으로 나 같은 투자자의 투자의 끝은

매매가 끝이 아니라 전세세팅까지 마무리하는 것이 진정한 투자의 마무리인 것이다.

만약 매매잔금과 전세잔금 일자를 맞추지 못하면 내가 더 많은 투자금을 지불해야 할 수 있음을 늘 명심할 것!

또한 전세대출을 가능하게 하기 위해서 매도자가 전세계약 후 내가 나중에 승계하거나

내가 잔금을 치고 전세 세팅하는 것도 가능하다는 것을 알게 되었다.

그러나 매도가 전세계약은 아무래도 매도자가 나의 계약금과 전세금만으로 이사를 가야 하니 그에 대한 상당한 부담이 있다고 보여지고 내가 잔금을 치고 전세세팅할 경우 내가 주택담보대출을 받아야 하기 때문에 그에 따른 나의 이자 등의 부담이 늘어나고 적어도 6개월은 유지해야 할 수 있다는 점을 고려해야 한다. 참 난감하다. 

그렇다고 주인전세나 이미 임차인이 거주중이 물건이 무조건 쉬운 것도 아니다.

계약 과정에서 다양한 조건들을 계약서에 제대로!! 기재하는 것이 정말 중요하다는 것을 알게 되었다.

어디에서 이렇게 전세에 대한 구체적인 내용을 들을 수 있을까? 

정말 들으면서도 이렇게 심오한 전세의 세계라니…라며 감탄할 수 밖에 없었다.

• 내 물건 1등 만드는 법!!

1. 가격은?

단(단지) : 단지내 다른 평형과의 가격, 매물 수, 층별 실거래가, 네이버 호가 등 검토할 것

생(생활권) : 같은 생활권 내 다른 단지와 입지, 구조, 면적 비교한 후 전세호가, 최근 실거래가 비교할 것

공(공급) : 공급물량을 통해 점검, 입주 예정 또는 이미 입주했더라도 대단지의 남은 물량까지도!!

그리고 시장 분위기 파악을 위해 반드시 부사님을 이용할 것!

  2. 기간은?

공(공급) :  전세 갱신 시기의 리스크(입주량) 반드시 확인할 것!

수(수요) : 내 물건은 어떤 수요층이 좋아할까? 그들은 언제 이동하는 것을 좋아할까?

포(포트폴리오) : 내가 가진 단지들의 전세 일정이 고르게 분포되도록 할 것!

• 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

1. 매매계약서

매수 결정시 반드시 “등기부등본”으로 권리관계 확인!

소유권에 문제 있는 경우 - 가압류, 가등기, 가처분- 그냥 거르자

또한 열람일시와 페이지까지 꼼꼼하게 확인하자.

6.27. 대책이후로 달라진 계약서 내용 챙기기

  2. 전세계약서

다음 전세세팅을 대비할 수 있도록 특약 챙기기

후아..

매매하면 모든게 끝날 줄 알았는데 전세도 제대로 하려면 챙길 것이 정말 많다.

역전세도 미리 미리 대비해야 한다.

• 매매나 전세나 가격에 민감해야 하는데 그럴려면 주변 입주를 늘 파악하고 있어야 한다.
• 그리고 전세금을 항상 최고가로 받을 생각을 하지 않아야 한다. 그래야 역전세에 대비하기도 좋다.

     또한 포트폴리오 준비로 시기와 지역을 분산시켜 역전세에 대비할 수 있다.

• 앞마당 만들때 내 돈에 맞는 것 좋은 것만 찾아다니지 말고 나쁜 것도 보아야지 좋은것의 진정한

     가치를 알 수 있다. 그러니 가리지 말고 무엇이든 찾아보자!!