✅아파트명
사직 kcc 스위첸 2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (C등급)
동래구 종사자수 97,700명
2. 교통 (A등급)
해운대 신세계 백화점 자차 38분
서면 롯데백화점 자차 37분
3.학군 (A등급)
사직여자중학교 93.2%, 사직중학교 86.9%
4. 환경 (C+등급)
홈플러스 매가푸드 마켓(1.17KM), 롯데백화점 동래점(2.11KM)
5. 공급 (S등급)
공급 예정 ▶2025년 90세대 / 2026년 400세대 / 2027년 1030세대 ▶ 1,520세대(3년) / 506세대(1년)
적정 수요 ▶ 동래구 인원수: 27만 4245명 ▶ 274,245*0.005= 1,371세대 (1년) 4,113세대(3년)
적정 수요 대비 공급 공급 수준 = 공급/수요 ▶ 506/1371=0.37 ,1520/4113=0.37
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 사직kcc스위첸 2단지 23평 현재 매매 3.75억, 전세 2.5억
5년 내 고점 매입시: 2020년 9월 매매 3.95억 전세 3
5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 3.25억 전세 2.2억
✅현장사진
임장 미실시
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 앞마당이 없음 비교 불가.
2) 환금성 : O ▶ 999세대, 중층, 학군이 좋으므로 환금성 좋은 것으로 판단됨
3) 수익률 : 중 ▶5년 내 고점 현재 도달. 지방의 경우 인구와 학군이 중요하다고 들었는데 인구와 학군은 우수.
특별한 호재는 없어보임.
4) 원금보존 : X▶ 전세가율 66%
5) 리스크 대비: 하 ▶ 2027년 1,030세대가 들어오므로 전세가가 떨어질 수 있으므로 리스크가 존재한다.
나의 투자 결론(매수 여부):
매수 보류, 저평가인지 판단가능한 다른 매물들이 없으며, 원금보존이 안될 확률이 존재하며 2027년 대규모 공급으로 인해 전세가 하락으로 인한 리스크가 존재한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
앞마당이 없으니(즉 비교할 수 있는 자료)가 없으니 저평가 인지 고평가 인지 비교를 할 수가 없다.
또한 저환수 원리에 따라 나름대로의 평가를 내려보았으나 이 평가가 맞는지에 대한 기준과 확신이 없다.
차츰 배워가면서 더 열심히 익히고 실력을 갖춰 1호기 투자할때는 내가 할 수 있는 최선의 선택을 할 수 있으면 좋겠다.
