열반스쿨 기초반 너바나님강의 2강 후기_가치투자하고 존버하라!

<너바나님 2강 부동산 투자 원칙, 부동산 가지 판단법 후기>

-다른사람의 욕망을 모방하지 않고 내 삶에서 중요한 가치를 찾아서 꿈꾸기 (구체적으로)

-종잣돈 모으는 것이 부자로 더 빨리 갈수 있는 가장 중요한 시작!!

-실력=재능 x 노력 (1만시간)

-Growth Zone 으로 가려면(Comfort Zone을 벗어나서..) 목표(goals)가 있고, 목적(Finding Purpose/이유), 비전(Having a  vision/앞으로의 그림), 동기부여와 성장(Motivtion and growth), 성취감(Achieving goals)이 있어야함.

두려움 존(Fear Zone)을 뛰어넘어야 함. 위험 감수.

→ 용기를 갖기!

-전세자금 대출 규제가 위기이자 기회임.(가격이 떨어지기 때문에)

→ 현재의 상황을 기회로 삼기 !! 

-서울 평당 전세가 10년마다 평균 100%(두배)씩 오르고 있음

→ 2030년 전세가는 어떻게 될 것인가? (오를수밖에 없음) →부동산 가격에 영향을 줌.

(물가상승, 자본주의를 이해해야함)

<아파트 건설원가 =재료비+노무비+경비(식비 등)+토지 >

-전세가 많이 오르면 한번씩 역전세를 맞는다 → 전세 오르는 시기에 너무 많이 올리면 나중에 역전세 때문에 힘들어짐.

-현재는 오르는 추세임

-지방 인구수, 입주물량이 가장 중요함 (부산,대구,울산 입주물량 적음)

-잔금 앞뒤로 3개월간 입주물량 체크해야함.(전세 낀 물건도 만기때 입주물량 체크)

-투자자는 투자의 리스크와 성과를 알고 투자 해야함! (세금은 치뤄야 하는 비용)

-투자의 원칙(기준)을 잡아야 함. (가치평가와 비교평가가 가장 중요함!!)

-환금성 안좋은 경우(아파트): 나홀로아파트, 1-3층, 탑층  

-수익률 계산하는 것 중요함 ! (투자 1년차에 읽지 않는 것이 중요함)

-수익률, 수익 둘 다 중요! 

-투자는 사는 것만큼 (시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요하다!!!

-매수시 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손일은 얼마일까? (전세가까지 떨어짐)

-매수시 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다

-매수시 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

-매수시 수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다(가치)

-보유: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다. 

이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?

수요가 많고 입지 독점성을 갖는가? (수요>공급)

전고점대비 20%이하 하락물건.

*시세차익 부동산의 가장 큰 리스크 : 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승 (그 다음해에 떨어짐)

*리스크 헷지: 적은 갭 X(전세금 욕심 내지 말기), 입주물량(3년내), 전세보증금 전체 5~10%보유함

(최악의 상황에서 플랜 B가 있는가! 리스크까지 생각해서 투자 신중히 하기!)

-부동산 규제와 부동산 가격은 상관이 없음.

• 지금은 부동산 매수 기회가 맞다 →의심하지 말고 공부해서 얼릉 투자 하자!

   

• 싸게 사서 비싸게 판다. 

<평촌지역>

범계역 > 평촌역, 평남 지역 선호 

1기 신도시 선도지구

• 10억달성=하락장 인내 !! 

• 부동산 투자 하려면 세금 공부 반드시 해야함 !! 

→세금은 편익을 위해 치뤄야 하는 비용으로 당연하게 생각하기!

용기를 갖고 투자하고, 믿고 버티자 ! 지방 투자부터 시작하기. 공급량 적은 부산 지역 더 알아보기!!