✅아파트명
안양 동안구 평촌동 귀인마을현대홈타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
안양은 직장 A 종사자수 27만명 이상, 사업체수 6.3억 이상
동안구는 직장 등급 B
2. 교통
버스 → 평촌역 --(4호선) → 사당역 --(2호선)→ 강남역
총 43분
도보 이동후 지하철만 이용시 55분
4호선 범계역까지 도보 24분
교통은 A 강남까지 1시간 이내 가능.
3.학군
- 초등학교 : 귀인초 평촌초 동에 따라 배정
귀인초 학급당 학생수 25명 / 전교생수 1500명
평촌초 학급당 학생수 24명 / 전교생수 1126명
초등학교는 한번 길건너 가야함.
귀인초가는 2단지를 더 선호.
- 중학교 : 귀인중 배정 (이삿날에 따라 배정 못받을수도 있음)
귀인중 안되면 밤계중 배정
귀인중 95.4% (특목고 진학률 13.11%)
범계쭝 93.1% (특목고 진학률 7.2%)
- 학원가
입시 학원가가 아파트 바로 옆에 붙어 있음. 가장 선호하는 귀인중 학군까지 바로 옆.
4. 환경
균질성
주변이 모두 92년 93년 구축 아파트로 균질함. 귀인마을현대홈타운만 02년식.
아이들이 많고, 젊은 가족들이 많이 보임.
백화점은 없으나 1km 반경 마트가 3개 (이마트, 홈플러스, 롯데마트)
바로 앞은 아니고 조금 걸어야 함.
5. 공급
안양시의 공급은 2025년에 평균 수요 넘게 들어오고, 2026년에 적고, 2027년에 많다.
안양과 인구 이동이 일어나는 지역 3곳을 같이 보면
의완, 군포, 수원 순으로 인구이동이 자주 일어나는데,
이중에 2025년도는 평균을 밑돌고, 2026년도에 수원과 의왕에 공급이 꽤 있는 편이고,
그 이후로 2027년 2028년은 안양 인접 지역은 공급이 적은 편이다.
정리하면 안양 + 인접지역 3곳을 보면
2025년 안양 평균 웃도는 정도, 인접지역 평균 한참 이하
2026년 안양 부족, 인접지역 평균 이상의 공급
2027년 안양 평균정도의 공급, 인접지역 부족
2028년 안양 부족, 인접지역 부족.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
고점에 매수했어도 지금 수익을 보고 있다.
저점에 매수했으면 현재 투자금의 85% 수익을 봤을 것…
전저점에 투자금은 2.7억이었는데, 지금은 4.2억으로 벌어진 상황
전세가율도 낮아젼상태.
✅현장사진
단지내에 약간의 오르막이 있는데 주변에서 이 단지에 아이들이 가장 많았다.
유아부터 중고등학생까지. 그런데 초등학생이 대부분 많았음.
좋은차들도 많았다. 단지 내부가 구불구불한편. 이중주차 심하진 않았음.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X 전고점을 넘었음
2) 환금성 : O 300세대 이상, 사람들이 선호하는 아파트, 학군 수요
3) 수익률 : △ 투자금이 4.2억이 들어가고, 두배를 벌려면 9.5억에서 13.7억까지 올라가야하는데, 갈수 있겠지만 시간이 오래걸릴것 같다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 55%, 전세가율 낮은 편 X
5) 리스크 대비: X
나의 투자 결론(매수 여부): X 저평가가 일단 안되어 있고, 저평가가 안되어 있다보니 수익률이나 원금보존, 리스크 대비가 모두 힘들어지는 것 같다. 이 지역에서 학군 수요가 몰리는 좋은 아파트인건 맞지만 나는 현재 투자하기 힘든 단지이다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 싸게사는게 가장 중요하다는 사실을 알게 되었다.
좋은 단지와 투자에 좋은 단지는 다르다는 것을 알게 되었다.
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