열반스쿨 기초반 2주차 강의 후기 [열기 88기 53조 몽구06]

1. 비전보드

LIFE PLAN은 구체적일 필요는 없고 큰 바운더리 그리기

10년 단위로 어떤 단계인지 생각해보기

1) 30대 : 돈을 관리하고 불리는 단계

2) 40대 : 돈을 불리고 부리는 단계

3) 50대 : 돈을 부리는 단계

4) 60대 : 돈을 부리고 나누는 단계

모든 것을 다 하려고 하지 말고 선택과 집중이 매우 중요 - 목표는 ONE THING

덜 중요한 것은 포기하는 것이 매우 중요

성과 = 실력 x 열정 (주 당 몇 시간)

실력 = 재능 x 노력 (누적 시간)

1만 시간의 법칙 = 그 끝에 있는 사람이 내가 원하는 만큼 성공한 사람이어야 함

처음에는 1만시간을 1000시간씩 쪼개야하고

1000시간 = 1년에 주당 20시간 = 평일 2시간, 주말 하루종일
 

보상구조도 잘 설계해야 오래 갈 수 있다

2. 성장지대로 가기 

사람들은 대부분 comfort zone에 있으나, 빠르게 성장하고 싶다면 growth zone으로 가야함

가려면 목표가 있어야하고, 자존감이 높아야하고, 목적(왜 하는지?)을 찾아야하고, 앞으로의 비전, 동기부여, 성장, 목표 달성에서 작은 성취감이 있어야 함

그런데 안전지대에 있다가 성장지대로 가려면 중간의 깊은 바다(공포지대를 지나야함)

공포지대 = 내가 할 수 있을가? 문제(규제, 회사)에 집중, 다른 사람에게 영향을 받음, 안되는 이유를 찾음

여기에 굳이 빠질 필요 없고, 점프를 하면 됨

3. 부동산 투자 원칙, 부동산 가치 판단법 (저환수원리)

(재수강한다면 내가 실제로 행동해서 결과를 내나? 내가 이것을 적용하고 있나? 확인하는 마인드가 중요함)

1) 부동산 가격은 오를 것인가?

장기 : 물가에 따라 올라감

단기 : 입주물량이 터지면 내려감, 대출금리가 급등하면 월세 많아짐, 전세대출 규제하면 가격 내림

23년 하락장 : 21년에 미친듯이 오름, 전세대출을 완전 막음(전세입자를 못구하니까 매매 매물로 나옴, 부동산 가격 하락)

전세대출 규제 : 위기이자 기회, 위기는 투자금 많이 들고 세 빼기가 어려움, 가격 폭락이 일어날 수 있기에 기회

근로소득 상승보다 물가 상승이 빠름, 근로소득만 모아서 집을 못산다

아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비(인건비) + 경비(식비 등) + 토비 => 떨어질 이유가 없음

2) 통화량은 왜 느는가?

한국 : 전세계에서 경상수지 6등, 지금 경제 어렵다해도 역대 2위

경상수지 높으면 돈이 해외에서 많이 들어오는 것 = 물가 오름

근데 직장인은 근로소득만 받기에 월급은 안오름

돈이 쏟아지는 것을 내 주머니에 집어넣기

3) 부동산 투자의 기준 (전세가 변동률)

역전세 발생할 때

1. 과도하게 전세 올라간 이후

2. 금리인상으로 통화량 줄었을 때

3. 전세대출 규제 (규제를 계속하면 은행이 망해서 계속할 수 없음)

전세금 오를 때

1. 최근 역전세 추세

2. 입주물량이 적을 때

4) 부동산 투자의 기준 (수요와 공급)

아파트가 점점 노후상태로 가고 있어서 신규 아파트가 많아져야 함

근데 입주물랴이 없음

지방은 인구수와 입주물량이 중요함

입주물량이 적을 때 바닥을 찍고 올라갈 때, 신축 아파트 미분양이 많이 사라졌을 때

보는법!! PC는 부동산 지인(부동산지인), 모바일은 호갱노노

: 입주 대비 수요가 저정한지 나와있음

실거주는 오히려 입주가 터지면 매수 기회 = 전세가도 악영향, 매매가도 악영향

반면에 12월에 잔금인 임대를 빼야하는 상황이라면 

12월 앞뒤로 3개월 사이에 입주물량이 있는지 확인 필요

입주물량 있으면 전세 빼기 어렵겠다고 생각

전세끼고 살 때는 만기 때 입주물량이 어떤지 봐야함

투자할 때는 그 지역의 입주물량이 몇천세대인지 보고

만약 투자 시점의 2년 뒤에 입주물량이 많으면 계약기간 30개월로 하는 등 요령 있음

저환수원리 1. 저평가여부(가치>가격)

같은 가격이라면 더 가치있는 물건을 사는 것

같은 가치라면 더 낮은 가격의 물건을 사는 것

가치 보는 법 : 수요와 공급에 따라 볼 수 있음

=> 임장보고서 작성해야 함

저환수원리 2. 환금성

부동산은 원래 환금성이 낮은 투자이나

그 중 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터, 나홀로 아파트, 1~3층과 탑층은 환금성이 낮음

그나마 아파트가 환금성 높음, 신축 탑층은 그나마 괜찮다

월세는 퇴직하고 60대 아니면 큰 의미 없다

진짜 큰 돈 벌려면 시세차익을 노려야 함

저환수원리 3. 수익률

투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가?

수익률 = 수익금/투자금

실거주 시 투자금은 실거주비용

전세 준다면 투자금은 매매가 - 전세가

수익률이 클수록 적은 돈이 필요

적은 수익률이면 긴 시간 필요

재건축, 재개발이 호재인 이유 : 대부분의 아파틑 1990년도에 지어짐

용적률 200% 이하로 봐야함

수익률 높이려면? 수요가 많고, 공급은 없는 곳

전세금 꾸준히 상승하는 곳이 매우 중요 - 원금 회수, 투자금 회수

부동산은 상승장 꼭대기에서 사면 다음 턴에 허리일 확률 높음

하락장에서 반등할 때 사야 수익률 좋음

계단식으로 계속 안올라가다가 한방에 훅 올라가는데 대부분 사람들이 못 기다리고 판다

장기간 떨어지는 집도 있음

이건 시간이 중요한데 현재 경상위기인가? 가치가 있느 물건이냐?

가치 없으면 매도해야함

가치 있으면 믿고 기다리기

저환수원리 4. 원금보전

매수 시 최악은 손실은 얼마일까 파악 = 전세가까지 떨어지는 것

전세가는 우상향 확률이 큼

적정 전세가 : 서울 60%, 강남 50%, 지방 80%

서울 적정 전세가 60%으로 원금보전 계산방법

1. 10억 아파트면 최악 손실이 6억까지 빠짐

   전세가가 보통 80% 정도까지 오름

   오른 전세가 = 6억 x 80% 상승 = 10.8억

   = 원금보전

2. 적정 전세가율을 나누는 것 (10년 뒤 전세가 2배로 오르는 것을 가정)

   10억/0.6 = 10년 뒤 매매가는 16.67억으로 오를 것

30년 넘어가면 전세가 잘 안 올라가기 때문에 재건축 가능한지가 더 중요함

단기 입주물량에 영향 받는 건 지방이 더 심함

지금 같은 하락장에서는 전고점 대비 15% 이상 빠진 물건은 원금 보전 된다고 봐야함

가치 있는 물건이라면 전고점보다 올라갈 확률이 큼

하락장에서는 전고점 대비 빠진 물건 + 입지 독점성 + 수요 => 더 이상 잃기 어렵다

무릎에서 사서 어깨에서 팔자

저환수원리 5. RISK 관리

최악의 상황을 생각해보고 관리하는 것

투자 실패 원인 : 조급함 + 무지 + 탐욕 

원금보전 1원칙 : 적정 전세가여야 함

원금보전 2원칙 : 입지 독점성이나 입주물량 적어야 함

적정 공급량 : 인구 x 0.5% 

입주물량 많아지면 기존 아파트 전세가 빠짐

매매하락은 팔지 않으면 되나, 가장 큰 리스크는 역전세

역전세 이유 1. 전세금 욕심, 2. 대량 공급, 3. 급격한 전세 상승

리스크 헷지 1. 적은 갭 =>  매도 시 나에게 돌아오는 비용 생각 

리스크 헷지 2. 만기 때 입주물량 확인

리스크 헷지 3. 전세보증금의 5~10% 현금 보유 or 마통

리스크 헷지 4. 상승 시기가 언제일지 모르기에 고정적인 급여가 중요함

4. 부동산 전망

거시경제 예측하는 것은 불가능

얼마나 잘 대응하느냐가 중요

오래 play 하는 것을 중요하게 생각함

시장은 모른다

매물의 가치를 믿고 투자

그럼 찾는 사람의 수요는 있을 것

상승한다? 투자물건이 있어야 함

나는 수익을 얻을 수 있는가? 자산이 있는가?

하락한다? 내가 가진 자산은 안전한가? 원금보전 가능한가?

상승자에선 수익을 얻을 수 있는가?

자산이 없는 것 옵션 자체가 없음

아예 없으면 인플레이션 헷지가 안됨

상승장 대비해 저평가 물건 매수하기

하락장 대비해 원금보전 가능한 물건 매수하기

부동산 시장전망은 의미가 없음

현 부동산 대책

1. 수도권 주담대 6억 이상 불가, 대출 만기 30년 이내

   단기간 임팩트 있지만 장기간 상관없음

   풍선효과

2. 다주택자 추가대출 금지

   역전세에 위험하지만 지금은 전세가 오르고 있어서 괜찮을듯

3. 갭투자 제한 (전세대출 규제 강화) : 전세끼고 집 사는 것 어려워짐

   6개월 정도 전세 남은 물건 매수하고 기다리기

   6개월 뒤 입주물량 등 동향 확인 필요

예상 추가 대책

1. 투기과열지구 및 조정대상지역 확대

   세금 많이 올라감, 매수 수요 줄어듬

2. 대출 규제 강화

규제가 나오면 사람들이 겁을 먹는데 더 무서운 것은 가격이 오르는 것

상실감과 조바심이 커짐

돈을 못 버는 것을 떠나 전세가 못맞춰주면 이사 가야함

다주택자 중과 제도가 나오면 매물 없어짐

내가 어느 계절이 있는지가 중요, 어느 사이클인지?

봄비가 와도 겨울로 가는 것이 아니라 좀 있으면 따뜻해짐

오히려 규제를 하기 시작할 때가 태풍 오기전처럼 온도가 잠잠함

아무런 리스크를 지려고 하지 않는게 최악의 리스크이다.

파도이론 : 부동산 시장 가격에서 가장 중요한 건 강남, 서초, 송파, 과천

여기가 가장 먼저 움직이고 많이 오름

그 다음은 판교, 분당

수지 광교

동탄, 수원, 평택

중심지역이 가장 먼저 올라가고 외곽일수록 나중에 올라감

현재 강남, 서초, 송파는 올랐고 나머지 지역은 아직 안오름

지금 저평가 되어있는 지역을 찾아가는 것이 중요

5. 시세차익 부동산

아파트>빌라

빌라는 무조건 관리처분인가를 받은 곳이어야 함, 환금성이 안좋음

관리처분인가 : 재개발, 재건축 사업에서 조합원 분양신청이 종료된 후 관할 지방자치단체에 인가받는 절차로, 사업 막바지 단계 

오피스텔은 역세권이면 그나마 원금보전은 되지만 환금성이 안좋음

수익성, 매매차익 없고 월세만 있음

부동산이 오르려면 건물의 감가상각보다 토지가치가 올라야함

토지의 가치는 수요와 공급에 따라 이루어짐

수요 : 직장, 교통, 학군, 환경

공급 : 입지독점성, 대체 불가능한가

시세차익 부동산 투자자의 단계

1. 투기
2. 갭투자
3. 우량주투자(똘똘한 한채) : 강남 1시간 이내 중 예산 내 가장 저평가 된 물건을 산다
4. 가치투자(담배꽁초투자) : 저평가된 초저렴한 매물을 발굴하는 투자방식, 끝까지 가면 사용가치 없어서 무릎에서 사서 어깨에 판다, 처음에는 담배꽁초투자로 시작
5. 가치투자(성장가치투자) : 가장 상승이 많이 될 곳, 돈이 생기고 여유가 생기면 하게 됨

똘똘한 한채와 성장가치투자 전략은 다름

똘똘한 한채는 타이밍 상관없이 좋은 거 사면 됨, 전고점에서 사도 기다리면 오른다

• 갭투자 - 환금성이 정말 중요함

계단식 성장 안에서 시련을 무조건 만남

누군가는 시련을 넘고 누군가는 포기함

세상에서 누수를 경험한 임대인이 처음인가?

월세를 안낸 세입자를 만난 게 너가 처음이야?

그걸 해결한 사람은 없어? 어떻게 해결했지?

잘 쳐다보면 해결책이 있음

주어지는 시련 안에 포기할건지

혼자 끙끙 앓는 것은 해결 안됨

• 똘똘한 한채 (우량주)

  강남, 서초, 송파에 살 수 있다면 이게 가장 좋은 투자

  땅이 가치가 있어서 계속 신축으로 지어질 것

  중심지가 상승 폭이 큼

• 가치투자 (담배꽁초투자)

  매도 타이밍을 잘 잡고 들어가야함

  거꾸로 잡으면 손실을 크게 봄다

  남들이 팔려고 할 때 들어가야 함

  전세가 빠질 때 매매가 많이 빠짐

   

  가치투자란? 잃지 않는 투자, 싸게 사서 비싸게 판다

  싸게 = 싼 구간인 것을 알아야 함

  사서 = 공부만 하면 안되고 사야함

  비싸게 = 향후 가치가 올라간다는 확신

  판다 = 팔리는 물건을 사야 함

  알지만 내가 행동하느냐, 수익을 내느냐는 다른 것

5.투자사례

1. 평촌

범계역(선호), 평촌역

역 기준으로 위쪽이 평북, 아래쪽이 평남

평남이 더 선호단지

평남에 학원가, 대단지 있음

평남은 귀인현대홈타운, 평북은 포스코더샵 신축

중요한 점!

• 월판선 : 평북쪽으로 지나감, 큰 메리트 (향후 평북이 메일이 될 수도)

• 1기 신도시 선도지구 - 재건축이 되지 않을까 - 용적률 200% 미만인게 중요

  용적률이 가격에 반영 안된 곳이 많음, 잘 찾으면 기회

• 4호선으로 서울 출퇴근 가능, 학군도 유명, 교통 호재도 있음(월판선)
• 입지독점성 있음, 가장 중요한 것은 강남 1시간 가능 지하철 노선(사당에서 환승)
• 원금보전 측면 전세가율도 괜찮음
• 환금성 측면 입지독점성도 괜찮음, 세대수도 큼
• 수익성도 투자금 소액이라 의미있음

가치가 있고 공급 제한된 곳은 전고점 무조건 넘을 것, 올해 말까지가 기회

연말이 대출 실행이 잘 되지 않아 기회, 연초는 다시 대출을 풀 것

2. 부천 중동

1기 신도시로 다른 지역보다 쾌적하진 않지만 공원 있음

송내역이 교통 좋은 편

반드시 알아야 하는 사례!!

2017년 매매 32000, 전세가 31000

2019년 공급이 좀 많았음, 역전세가 남, 전세가 31000에서 3000만원 토해내야 함

손해보고 많이 팔았음

2021년에 6억이 넘음

3. 너바나 투자원칙 : 악재에 사서 호재와 호황에 파는것, 그러기 때문에 가격이 안오르면 안판다

적정 수익이 났으면 팔면 됨, 안판다고 해서 달라지는 것 거의 없음

심리

1. 역전세를 맞음
2. 왜 이것만 안오르지?
3. 잘못 투자했다고 생각

두가지 고민

1. 잘 기다려야 한다
2. 2021년에 잘 기다리는 사람들이 전세금을 다시 올려서 다시 역전세 맞음

싸게 사는 것 중요. 리스크 관리 중요

10억 달성 = 하락장 인내해야 함

누군가는 주저할 때 누군가는 도전한다

NOT 완벽주의

BUT 완료주의

실행하는 것이 훨씬 중요하다

실거주 6개월, 투자자 1년 안에 투자

6. 부동산 세금

양도소득세 : 양도 차액에 따라 내는 금액, 손해면 세금 안냄

종부세 : 어느정도 규모 이상의 아파트나 부동산 가지고 있으면 내는 세금 (부부 따로 가능)

취득세 : 부동산 취득할 때 내는 세금

조정지역에 투자한다고 하면 1호기는 무조건 조정지역에 하는 것이 맞음

세금을 덜 내는 쪽보다는 편익이 큰 쪽으로 가는게 맞음

씨앗을 뿌리지 않으면 아무런 열매도 없다. (NO PAIN, NO GAIN)

새로운 정부에서 부동산 세금 높이면?? 세금 높여도 봄, 여름 오는 것 막을 수 없음

결론

양도소득세가 걱정이면 비조정지역에 투자

종부세가 걱정이면 40억 이하로 하고 부부 명의 나누고

취득세가 걱정이면 3주택 이내로 관리

실수요자 관점에서는 똘똘한 한채 사는 것이 좋긴 함

투자하는 직장인 : 회사가 메인, 일시적 1가구 2주택으로 점점 중심지역 2~4년 마다 갈아타기

직장인 투자자 : 투자가 메인, 언젠가 투자로 경제적 자유 얻을거야, 비조정지역, 40억 이하 부부명의분산, 취득세

부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 한다