나도 스스로 비교평가도 하고 가격도 정할 수 있지!

1. 스스로 내 투자의 의사결정을 하는 방법

   1) 우리는 더 싸고 더 좋은 물건을 매수해야한다. 어떻게? 비교평가를 통해! <스스로 의사결정>을 해서!!

   2) 이때 가격에 영향을 주는 입지가치와 건물가치를 비교평가 할 줄 알아야한다. 

    

2. 좋은 투자의 첫 단계, 같은 지역 안에서 더 좋은 단지를 고르기 위해 필요한 3가지

   1) 먼저 지역 내 <<핵심 가치>>를 알고 <<우선순위>>에 둔다. 

     : 임보의 첫단계로 주로 손품을 팔고 최종적으로 가격을 지도에 올리면 그 핵심가치가 명확해진다.

   2) 후보 단지가 여러개이면 <<같은가격끼리 묶어서>> 핵심가치를 우선수위에 두고 비교평가한다.

     : 만약 좋은 게 더 비싸고 안 좋은게 싸면? 

      → 전고점에서 현재 하락률을 비교해보고 현재가격도 비슷한 차이라면 더 좋은 걸 투자해야 장기적 이익이다.

   3) 시장의 저평가에 따라 매수 우선순위를 다르게!

     :  절대적 저평가 : 다 싸다. 싼 것 중 더 좋은 것을 선택.

        상대적 저평가 : 다 섞여 있다. 가치 있는 것 중 싼 것을 선택.

   <적용점> 현재 집중적으로 보고 있는 앞마당이 있는데 이것의 핵심 가치 2가지로 비교평가를 했었다. 다행히도 우선순위에 두는 것이 맞았다고 해서 안심이다. 현재는 상대적 저평가이므로 가치 있는 것들 중 싼것을 선택해야하는데 자꾸 갭으로만 보려는 나의 생각을 다시 고쳐주었다. 먼저! 같은 가격으로 묶고 판단하고 갭도 보자. 

    

3. 앞마당이 여러개일 때, 같은 종잣돈으로 최선의 단지를 찾는 지역 간 비교평가 하는 법

   1) 갭만 같고 나머지 요소가 다 다르면 매매가를 기준으로 가르마타서 비교평가를 한다.

   2) 만약 평형이 달라 전고점 차이가 난다면? 장단점이 혼재한다면? 내 상황에 맞는 물건을 고민해라.

   3) 즉 나의 현금흐름, 투자 방향성, 기타 등등에 맞는!! 즉 나에게 맞는 물건!!을 찾고 책임을 지는 것!!!!! 

   ++ 가격이 비슷하면 가치가 있는 것을 고르고! 가치가 비슷하면 싼 것을 고르고!!

   ++ 살 수 있는 집이 없어 하급지 앞마당을 늘릴 경우 기존에 갖고 있던 가능한 매물을 들고 가야 의사결정 쉽다!!

   <적용점> 성북, 동대문, 노원으로 비교를 해보았는데 다행인가?ㅎㅎ 싶게 이미 너무 올라 선택지가 하나밖에 남지 않았다는 슬픈 현실이다. 물론 급매가 나올 수는 있겠고 굉장히 타이트하게 투자금을 잡아 볼 수 있겠으나… 사실 그래도 다른 앞마당의 매물들을 빼서 비교할 때 가장 먼저 교통을 우선순위에 두었었는데 잘 한것 같아 뿌듯하다. 평형별 차이는 전고점 가격으로도 비교 어려워서 막연했었는데 <<내 상황>>이라는 새로운 변수가 있었다니 새로운 사실이다. 내 상황이 이렇게 비교하기 좋은 요소인 줄 모르고 나의 상황에 맞는게 맞는 것인지 약간 아리송 했었는데 명확해지는 기분!

4.  같은 단지, 다른 가치! 나의 상황과 목적에 딱 맞는 물건 찾는 법

     같은 단지 내에서 가격/수리/점유자 등이 다를 경우 <<실제 비용이 얼마나 드는가>>가 핵심!!

     1) 동/층/향 : 부사에게 문의 → 실거래가 확인한다. 전세세팅을 하려면 더 선호 동의 가격와 개수도 확인. 

     2) 수리상태 : 실거주용 수리는 전세가 1-2천 더 받는다. 임대용은 시세대로 내놓으면 빨리 나간다.

                         주방과 화장실이 중요한데 급하면 추가비용 내고 하루안에도 가능한 방법은 있으나 이쁨은 떨어짐. 

                         신축은 확장 필수, 시에 4개 500만원 필수. → 시에4는 오백 더 올려받고 나중에 양도세에서 감액.

                         샤시를 수리하면 기본 전세가에서 1천 더 받는다. 

    3) 점유자 : 임차인 → 전세/월세? 갱신권 사용여부?

                     집주인 → 퇴거 날짜? 수리/전세세팅(주담대) 협조 의지? 

     까지 확인하며 실투자금이 얼마 들어갈지 시나리오 짜보고 선택한다.

     만약, 껴 있는 전세가가 낮아 투자금이 더 들어가서 대출이 필요한 경우, 1년 내 상환 가능시 검토 가능. 

     ++ 물건 별 비교평가를 해두면 근거 있는 협상, 매도 시 적정 금액 세팅 등 스스로! 판단이 가능!!

     ++ 월세낀 물건 : (나의 매매계약금 + 나의 중도금 일부)로 세입자의 보증금을 지불해 내보낸다. 

     새 임차인이 구해지면 (새 임차인의 전세계약금 + 내 중도금 나머지) 로 매도인이 주담대를 말소하고 난 후! 

     새 임차인이 주담대를 신청, 심사를 넣어 새 임차인이 나머지 전세잔금을 매도자에게 주고 입주한다. 

     (새 임차인이 주담대 받을 때 이왕이면 소유권 조회 않는 은행에서 대출 받도록 권유!)

     새 임차인이 입주하면 바로 소유권을 내가 받도록 하고 이때 나의 잔금을 매도자에게 주면 끝. 

    ++ 주인전세 : 집주인이 나에게 소유권을 넘기고 본인은 임차인이 되어서 새 임차인이 올 동안 2-3개월 살아주기.

    보통 집주인은 이사 할 더 상급지 집을 가격이 더 오르기 전에 빨리 사기 때문에 이런 경우 협조 가능하다.

    왜 2-3개월을 살아주는 것이 필요하냐면 내가 소유권을 받고 3개월 후에야 새 임차인이 전세대출 가능하기에.

    내가 집주인의 주담대를 계약금+매매잔금으로 해결해주고 소유권을 받는 것. 

    새 임차인이 전세계약금을 나에게 주고 새 임차인의 전세잔금은 매도자에게 준다.   

   ++ 보통 언덕인 경우 앞 동이 선호도 좋다. 올 수리하면 전세 내놓는 걱정 없다. 

<적용점> 현재 나의 고민을 정확히 집어주는 강의다. 단지를 추렸는데 전세는 없고 매매만 있고 가격이 다 다른데 싼데는 이유가 있겠지 싶을 때 쯤 마침 운명처럼 다 짚어주셨다. 일단 동별 우선 선호도를 파악하고 호가와 실가를 확인해야겠다. 단지별 비교 말고 매물별 비교에 동층향/수리/점유자까지 고려해서 다시 더 뽀죡하게 비교해보겠다. 사실 점유자에 따른 가능성 파악 하기가 저번2강에서도 들었음에도 불구하고 막연했는데 다시 들으니 좀 더 명확해진다. 점유자 별 시나리오를 가설해봐야지. 그리고 생각보다 내 투자금+@가 더 있겠는데? 수리라면… 세금이라면…? 가능 투자금 내에서 빠듯하게 알아봐야하지 않나 싶었다. 

5. 25년 9월 현재 상황에서 가장 유리한 물건은? + 지방에서 비교평가하는 핵심

   1) 지방은 인구수와 환경(신축!!)이 중요하고 매도가 잘 되는 가?도 중요하다! 

   2) 매도시에도 신축일까? 구축을 샀다면 선호단지보다 가격이 늦게 오를텐데 그때 하락장이면 매도 기간 짧은데? 

<적용점> 올해 안에 1호기를 하고 나서 지방으로 눈을 돌려야한다. 종자금이 턱도 없다. 미리 핵심 요소를 알았으니 감사할 뿐이다. 지금은 1호기에 더 집중하고! 쉬지 말고 지방으로 고고다.

6. 비교평가 사례와 실전 투자 로드맵

  10억으로 은퇴가능할까? 어렵다. 꾸준히 좋은 투자를 하고 보유하는 것이 실력이다.

<적용점> 내 작은 귀여운 종자금으로 간신히 2채를 해서 10년 보유하면 10억은 가능할 수도 있다. 

  그러면 내 나이 50인데 은퇴가 가능해? 아니다. 아직 싱글이고 싱글의 삶을 살게 된다면 종자금은 한계가 있다. 

  올해 1호기를 하면 종자금은 턱없이 부족. 쉬지 말고 얼른 지방으로 가자. 기회를 보자. 

  다주택을 갖고 싶지만 지방 투자 공부를 안해봐서 가능할지 모르겠다. 꾸준하게 하려면 성과가 있어야하는데!!

  앞날이 설레네….ㅎㅎㅎ