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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
공급으로 보는 서울투자 타이밍
- 이제는 절대가치가 아닌 전고에 다다르지 않았지만 그 중에서 좋은 물건을 비교평가해야한다.
- 내 투자금으로 가능한 좋은 물건은 현재 경기도에도 있으며 광명을 주목하라 한다.
- 이유 중 하나는 바로 공급이다.
- <신축단지 입주 = 전세가 하락> 이라는 고정관념에서 벗어나 대규모+연속된 공급은 기회라는 발상!
- 신축/2년차/기축 중에 2년차 매수(사연?있는 매물들이 나오는 시기)는 새로 알게된 지점이다.
- 그러다 공급이 정리되면 매매가가 멈추며 전세가가 빠리게 정리되며 투자금이 줄어다는 적기가 된다.
- 이 시기는 2-3달로 짧으며 선호도와 연식에 따라 상승폭이 다르기에 계속 모니터링이 필수다.
여전히 덜 오른 수도권 핵심지, A지역의 가치
- 나에게 광명은 신축 공급 + 광명사거리쪽 아주 복잡한 상권 + 철산의 단정하고 맛집상권 쯤으로만 기억된다.
- 그러나 다시! 경기도지만 <서울과의 인접성 + 7호선이라는 강남 접근성>을 다시 보게 되는 계기였다.
- 특히 신안산선으로 여의도 20분, 판교 14분은 새로 알게된 사실.
- 광명시흥테크노밸리에 어떤 기업이 들어오냐에 따라 직장의 양과 질도 달라지니 좋은 호재의 가능성이 높다.
- 전반적 학군은 높다고 할 순 없지만 그래도 철산쪽이 성취도 90%이며 목동 학원가 접근도 용이하다.
- 환경은 역시 일직동의 다양한 인프라가 가장 베스트!
- 아직도 광명과 철산으로 공급이 들어오고 있으며 구로나 금천 쪽에서 수요가 가능하다.
A지역 생활권 및 가격, 투자 우선순위
- 광명은 철산신축 중심으로 전고를 갱신하나 입지에 따라 10% 넘게도 하락했다.
- 구축단지들은 20% 내외 하락으로 투자하기 좋다.
- 철산은 서울 접근성과 학군이 좋다.
- 광명은 뉴타운이 들어서며 광명 사거리의 북쪽 평지가 더 선호도 높다.
- 하안은 재건축을 고려하게 되며 독산과 가깝고 철산중 배정 가능한 아파트들도 있다.
- 소하는 가족형 주거지이며 기아가 있다.
- 일직은 인프라가 훌륭하지만 학군의 아쉬움이 있다.
- 생활권은 철산>일직>광명>소하>하안 순이지만 투자는 철산/광명>일직/소하/하안으로, 나도 비슷하다.
- 가격도 투자우선수위순으로 형성되어있다.
- 투자에서는 <신축/7호선 접근성/주변 환경개선/평형별 가격비교/단지비교>를 중점으로 봐야한다.
- 덧, 신축은 철산 재건축 > 광명 역세권지구 > 광명 뉴타운 순이다.
- 덧, 20평대보다 가격이 좋은 30평대들이 있으니 잘 살펴보자.
- 덧, 철산 끝 맨 위쪽 아파트가 언덕이고 별로일 것 같지만 구일역과 가깝고 상승장 시 2배정도 상승했다.
A지역 투자 전략과 단지임장하며 선호도 파악하는 법
- 1.역세권인가? : 시세 반응이 빠름
- 2.단지 컨디션 좋은가?
6.27 규제 이후 전세셋팅 노하우
- <<매도자>>와 전세계약서를 작성하고 <<매도자>>와 임차인이 전세대출을 실행한다.
5급지를 보고 있다면 서울만 고집할 것이 아니라 수도권까지 시야를 넗히는 방향성이 새로웠다.
경기도 중에서도 광명의 대규모 공급은 새로운 기회이며 2년 후의 매물, 공급이 멈춘 후의 짧은 적기를 트래킹해보면 좋을 것이다. 입지가 괜찮은 곳의 준신축, 구축은 여전히 가격이 20%까지 떨어져있다.
특히 철산, 광명 중심으로 역세권인 아파트의 큰 평형수까지 꼼꼼히 보겠다.
현재 서울 4급지를 투자지로 알아보면서 전세가가 오르길 기다리고 있는데 다음 임장은 광명도 좋을 것 같다.
입지는 언덕도 이기고 연식도 이긴다.
오늘 다시 새겨본다.
화이팅.
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