관련 강의
[선착순99명] 내집마련 실전반 - 내집마련 실전 노하우부터 튜터링까지!
너나위, 월부튜터, 양파링, 권유디
안녕하세요 김밍키입니다:)
지난 주 2강 튜터링데이에서 실제 임장을 튜터님과 함께 진행하면서
임장지에 대한 생활권을 바라보는 과정, 임장하는 방법을 배웠다면
이제는 진짜 매수하는 과정에서 어떻게 해야 하는지
협상과 계약에 관한 세세한 것들을 양파링님께서 강의해주셨습니다.
가격 협상하는 법
협상 전 확인 해야 할 5가지 : 상, 상, 가, 중, 시
1) 상태 : 집 상태가 안 좋아서 가격을 깎을 수 있나~?
-기본집? 올드한 벽지? → 기본집은 협상의 여지가 되지만 올드한 벽지는 협상하기에 애매하다.
-곰팡이, 결로, 마루변색? → 잘 닦고 페인트, 탄성코트(100) 잘 칠하고 단열시공(300) 하면 돼. 마루변색은 부분(30), 전체(300)협상의 여지o
-윗집으로부터의 누수 → 사지마라!
2) 상황 : 매도자의 상황이 어떤가? 모두가 win win 할 수 있는 조건을 제시! 매도인도 두가지 상황에 놓였을 때 가격을 깎아주는 것이 유리할지, 아닌게 유리할지 잰다.
[돈, 시간, 감정]
-임차인만기, 세 낀 물건, 큰 대출 금액, 분양아파트입주, 갈아타기
-세금문제
-상속, 이혼
3) 가격 : 목표 매수가 설정(상한선-전고점, 적정선-실거래가)
-현재 시장이 어떤지(누구우위인지), 실거래가 어떻게 찍히는지, 그 단지는 동마다 어떤 가격차이가 있는지에 따라 상한선과 적정선을 설정
4) 중개사 : 적극적인, 중립적인 중개사를 찾자! 그러려면 한 부동산 가면 안된다. (전화임장의 중요성)
5) 시장 : 시장분위기가 매수가 우위인가? 매도자 우위인가?
-현재 시장은 지역마다, 생활권마다, 단지마다 다 다르다. 그래서 매도자 우위의 시장이라면 가격보다는 상황을 좋게하는 것이 더 유리한 방향일 수 있다.
*단계 별 주의사항
-협상 전 : 자금계획
-협상 중 : 다른 선택지를 만들어두기 / 매몰비용 유의 / 때로는 시간을 두고 재협상하기
-협상 후 : 협상 내용이 서면으로 되어 있는지
급매 매물 찾는 노하우
1)그 가격이 싼지를 알려면 시세를 잘 알고 있어야 한다.
- 중층이 저층가격으로 나왔다?
-남향이 동향가격으로 나왔다?
-최저가 매물보다 싸게 나왔다? →급매
2) 급매의 80%는 네이버 부동산에 나온다.
-관심단지에 저장하고 발빠르게 급매를 잡자.
전화보다는
3) 급매물 출현
-비수기(여름,겨울휴가)
-신규 택지 입주
-분양권 전매 제한 해제
-정부 규제정책
실전 계약서 작성법
1) 매매계약 프로세스 : 가계약-본계약-중도금-잔금
2) 매매 계약서 작성 실습 : 특약문구
3) 계약 후 발생할 수 있는 변수 대비하기
-법적/세무적 문제 : 거래내용 증빙 [계약금 지급일 2주전부터 잔금 지급일 2주 후까지의 입출금 내역 전체]
-6억이상의 거래가 아니더라도 자금출처를 소명할 수 있으므로 “매수전에” 대비하자
-누수 등 중대한 하자
[적용할 점]
1) 윈윈할 수 있는 협상 조건 파악
-내어줄 수 있는 것이 무엇인지 파악하기 : 돈, 시간, 감정
-그것을 알기 위해서는 나의 자금 상황을 면밀히 검토
2)협상 중 마인드 컨트롤
-협상에 절대 강자는 협상에서 질 마음이 없는 사람. 그러려면 아는 단지를 여러개 쥐어야한다.
3)세무적으로 미리 대비하기
-부동산 관련 계좌를 만들어 그거로만 거래를 하자.
