관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요. 열중 47기 8지 않을 좋은 자산만 사조 행복한행복이🐶 입니다.
열중 3강 멘토님은 오프닝 강의를 활짝 열어주신 ‘잔쟈니’님이었습니다.
약간은 지쳐가던 3주차 였는데 멘토님께서 밝고 긍정적인 에너지를 가득 주셔서 힘내어 집중할 수 있었습니다. 꿀팁은 또 얼마나 알차게 주시는지! 꾸욱 누르면 꿀팁이 주르륵 흘러넘칠 것처럼 이번 강의도 알짜배기 내용이 가득했답니다.
무엇보다 이번 강의에서 가장 크게 다가온 건, 투자의 본질에 집중하고 ‘우선순위’를 잡는 것이었습니다. 1,2강에서도 느꼈지만 시장 상황이나 규제, 대출 문제에 흔들리는 수강생들에게 실질적 도움이 되었으면 하는 튜터님들의 애정 어린 고민이 많이 느껴져 감사했습니다.
3강. 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법
제대로 된 비교평가는 1. 매수 확신 2. 전세/매도 운영 판단 능력을 가져다 주는 중요한 단계이지만,
수많은 가치들 사이에서 우선순위를 제대로 파악하지 못하기 때문에 어렵다.
큰 덩어리 가치들의 우선순위를 바탕으로 좀 더 세세한 기준들의 우선순위도 제대로 세워야 확신 있는 투자로 이어진다는 말씀이었습니다.
비교평가의 본질
비교평가란 단순히 싼 물건을 찾는 게 아니라, ‘같은 돈으로 더 가치 있는 집’을 고르는 것!
금액 하락률만 보는 게 아니라 핵심가치를 얼마나 충족하는지를 기준으로 우선순위를 정해야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
* 핵심 가치 찾기 3단계
1) 발품(임장) : 직접 현장을 다니면서 지형과 생활권 감각 잡기
2) 손품(입지분석) : 교통, 생활편의, 직장 분포 등을 확인
3) 가격(전고점 수준) : 단순히 전고점 하락률이 아니라, 그 지역 사람들이 어떤 가치를 중요하게 여기는가를 보는 지표로 활용할 것
* 단계별 비교평가 전략 3단계
1) 지역 내 비교평가 : (가장 중요): 그 지역의 핵심가치에 맞춰 단지의 우열 가리기
2) 지역 간 비교평가 : 앞마당이 여러 개일 때 지역을 비교하며 가치/가격 상대평가
3) 단지 내 물건별 비교평가 : 동·층·구조·향, 그리고 전세대출 실제 성사 가능성까지 체크하기
이 과정을 거친 후에 + 내 상황(자금, 대출, 전세 세팅 등)을 반영하여 ‘나만의 집’ 선택!
1. 지역 내 비교평가_핵심가치 찾기
또 하나 크게 배운 것은 지역마다, 심지어 같은 시 안에서도 동별로 핵심가치가 다르다는 것이었습니다.
ex) 평촌 남부는 학군, 북부는 역세권
부산 해운대구는 오션뷰(사치재 효과), 남구는 연식 등 다른 요소
상승장이라고 모든 지역이 오르는 건 아니다, 하락장이라고 모든 가격이 떨어지는 건 아니다, 세세하게 나눠봐야 한다는 말을 많이 들었는데 예시를 들으니 역 하나를 두고 남/북으로도 핵심가치가 다를 수 있구나 싶었습니다.
앞으로 임장을 갈 때 '이 지역의 핵심 가치(원씽)' 를 깊게 고민하고, 현장에서 반드시 찾아와야겠다고 느꼈는데요,
이유는 지역의 핵심가치를 충족한 단지일수록 상승장에서 먼저, 더 강하게 올라가기 때문입니다.
그리고 보통 중산층 주거지의 최우선 가치는 교통(역세권)이라고 하셨습니다. 역세권은 거의 불변의 진리 같아요.
저평가의 두 가지 유형 (다 같은 저평가가 아니다)
1) 절대적 저평가 : 모두가 다 싼 시기 → 이때는 더 뾰족하게 좋은 것을 잡기
2) 상대적 저평가 : 싼 것과 안 싼 것이 섞여 있는 시기 → 가치 있는 것 중 싼 것을 고르기
‘가치 대비 싼 것’이 저평가라고만 알고 있었는데, 2가지 유형으로 나뉘어 진다는 것을 배웠습니다.
저평가 상황을 구분하고 거기에 맞는 선택 전략을 세워야 한다는 것.
현재 수도권은 ‘상대적 저평가’, 지방은 ‘절대적 저평가’ 시기!
2. 지역 간 비교평가_공통점을 찾아 묶기(가르마 타기)
‘확인 가능한 요소 ‘가격’을 기준으로 잡고 → 나머지 요소들을 비교해 ‘가치’를 헤아려서 투자해야 함.
비교평가 후 1. 가치가 차이나는 경우 -> 더 가치 있는 곳!
2. 장단점이 혼재하는 경우 -> 내 상황(현금흐름, 투자방향, 포트폴리오 등)에 맞는 곳!
**비교평가시 주의사항 : ‘1등 물건 찾기 게임’이 아니다!**
내가 하는 투자의 장단점을 알고 우선순위를 매긴 후 내게 맞는 집을 선택하는 것. 뾰족한 비교평가 후에는 맞고 틀린 건 없다. 방향과 내 선택에 따른 책임이 따를 뿐이다.
여기서 뜨끔했습니다. 나중에 투자를 한다면 앞마당의 1등을 반드시 골라내야지 라고 생각했는데
유니콘같은 ‘궁극의 1등 물건’은 없다!🦄🚫찾아 헤매다 보면 시기와 기회를 놓친다는 말씀 명심하겠습니다.
3. 물건 별 비교평가_실제 들어가는 비용 정확히 체크하기
1) 매매가만 보지 말고 총 금액(수리비·이자·공실·전세세팅비) 모두 합산해서 비교하기
2) 동층향 선호도 : 동/층/향 선호도 파악 → 실제 나갈 수 있는 전세가 파악
3) 수리 상태 : ‘올수리’라는 말은 너무나 천차만별! 실거주용, 임대용, 애매한 수리, 기본집 등 직접 확인 필수
여기서 배운 꿀팁은 이삿날에도 수리가 가능하다는 점이었습니다. 이삿짐을 오전 10시까지 모두 빼고 오후 4시부터 넣어 달라고 요청하면 5-6시간 정도가 생기는데 이때 도배, 벽지, 장판 등의 시공이 가능합니다. 인건비 등이 추가로 들지만 하루 차이로 드는 대출비용, 공실 생각하면 정말 괜찮은 방법이네요.
4) 점유자 조건 : 임차인 갱신권 여부, 주인 전세 여부 등을 반드시 확인 → 투자금 회수 시점 파악
4) 대출 활용 : 무리하지 않는 선에서만, 특히 신용대출은 1년 내 상환을 목표로 받을 것
5) 지방 투자 : 전세가 = 공급이므로, 입주 물량과 선호 상단 단지를 가장 먼저 볼 것
<지방투자>
1. 지방에서는 인구 = 수요
2. 지방은 빈 땅이 많음. 입지가치 약함(=새 아파트에 대한 열망 강함)
3. 전세가의 움직임. 늘 같이 따라감.
물건별 비교 뿐 아니라 나의 자금(현금흐름, 대출 등), 방향성(직장인 투자자인지, 투자하는 직장인인지), 상황(전세세팅 등) 을 반드시 입혀서 투자하고, 결과를 책임진다.
앞마당을 종잣돈에 맞춰 넓히되 ‘기준 단지’와 ‘비교 기준’을 항상 들고 비교하라
지금 제게 중요한 것은 1. 투자 실력을 기르는 것 2. 꾸준히 행동할 수 있는 환경을 만드는 것 인 것 같습니다.
이번 강의는 핵심가치 외에 무엇이 중요한지 헤매고 있던 제가 ‘기준과 방향을 확실히 잡게 해주는’ 명강의 였습니다.
열반스쿨 중급반은 본질에 집중하기와 풍부한 예시로 실전투자에 정말 도움 되는 강의라고 생각하는데요, 다른 강의도 함께 들으면서 더욱 실전의 감각을 익히고 싶다는 생각입니다.
긴 시간 꿀이 가득한 강의를 해주신 러블리하신 잔쟈니 멘토님 감사합니다~^^
