[열기 88조 5래 투자할 수 있게 오늘도 0차조 배당받는도비] 4주차 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

첫 오프강의!

월부 들어온 지, 1년 6개월이 되었지만 오프강의를 한번도 들어본 적이 없었습니다. 

교대근무를 해서 매주 시간을 내어 강의를 듣기가 어려웠기 때문이죠 

하지만 내심 오프 강의를 들으며 연예인 같은 멘토님들의 모습을 보고 의지를 다지고 싶었습니다. 

사실 1주차 때 오프강의에 초대되었지만 근무 때문에 참여하지 못해 아쉬운 마음이 컸고,

4주차는 제가 평소 뵙고 싶었던 자음과모임 멘토님이 강의를 하시기 때문에 

마침 근무도 맞겠다 열심히 강의후기를 쓰고 sns 인증도 하며 준비했습니다.

그러다 운 좋게도 4강 오프강의에 초대되었습니다!!

(대신 유튜브 자랑해주신 낙숫물이 조장님, 축하해주신 동료분들 감사합니다)

강의는 열두시 시작이지만, 맨 앞에서 듣고 싶어 입장이 가능한 11시에 맞춰서 갔습니다.

다행히 자리는 비어있어서 바로 앞자리를 맡을 수 있었습니다. 

뵙고 싶었던 자모님의 강의를 바로 앞에서 들을 수 있다는 사실에 엄청 설렜습니다.

강의 한쪽에는 월부 추천도서가 꽂혀있었습니다. 

카페에 올라온 월부 추천도서 글과 겹치는 책도 많았지만 제가 읽지 못했던 책들도 꽤 있어서

여기 있는 책들은 다 읽어봐야겠다는 생각이 들었습니다.

자모님의 핵심내용이 압축된 첫 10분.

자모님은 항상 강의를 시작하기에 앞서 

지금 시장을 설명해주시고, 우리가 어떤 방향성을 가지고 투자에 임해야 하는지를 브리핑해주십니다.

마지막에 설명하면 저희가 집중력이 떨어질 것을 알기에 가장 중요한 것을 먼저 설명한다고 하셨어요ㅎㅎ

현재 서울/수도권 시장은 매매/전세가 오르기 시작하는 봄시장입니다. 

이미 선호도가 높은 단지는 전고점을 뛰어 넘었지만, 아직 대다수의 단지들은 전고점을 넘지 못해 상승장의 초입을 보여주고 있습니다.

자모님은 전고점을 뛰어넘은 단지는 투자금이 많이 들고, 오른만큼 크게 하락하거나 전세가 안맞혀질 경우 전세가 하락 폭이 커서 리스크 대비가 필요한 만큼, 

여전히 전고점을 넘지 못한 저평가된 물건을 비교평가하여 

내가 가진 돈으로 가장 좋은 것을 확신을 갖고 투자라는 행동으로 이어져야 한다는 것을 강조하셨습니다.

앞으로 다가올 상승장에 자산을 갖고 있다는 것 자체가 자신이 적은 비전보드의 중간목표를 이룰 수 있게 해주기 때문이죠. 

수익률 보고서 피드백 

수익률 보고서를 잘 쓴 사례를 설명해주시면서 기회를 열어주고 있는 지역을 알려주셨어요 

하지만 지역이 중요한게 아니라 ‘실행’과 ‘실력’이 더 중요하다는 것!

수익률 보고서에서 서울/수도권이 상승장 초입이기 때문에 호재 조사는 필요하지만 호재보단 본연의 입지를 먼저 살펴봐야 합니다.

그리고 환경을 볼 때, 스벅의 위치를 많이 살폈는데 신세계에 스벅이 인수된 이후, 

최근 우후죽순으로 매장이 많이 생겨 이전만큼 스벅이 유동수요가 많은 곳을 증명해주지 못하기 때문에 마트,백화점이 더 중요해졌습니다.

저는 저환수원리 중 원금보전, 즉 전세가율이 충족되지 않으면 저평가된 단지라도 투자대상에서 제외하곤 했었는데요 

자모님께서는 지방에서 좋은 단지는 전세가가 원하는 비율로 올라올 때까지 기다리지 않을 수 있다. 

왜냐하면 실거주자들이 사버리기 때문에 바로 가격이 올라간다. 

따라서 가치 대비 싸고, 다른 단지들과 비교평가했을 때 좋다면,

전세가율이 다소 낮아도 충분히 투자로 검토할 수 있다고 얘기해주셨어요 

즉, 자모님이 처음 시작때도 말씀하신 것처럼 

가장 중요한 것은 내가 가진 투자금 내에서 비교평가를 통해 가장 좋은 단지를 투자하는 것입니다.

가치와 타이밍

투자할 때 꼭 고려해야하는 것은 가치와 타이밍입니다.

우선, 가치에서 

가치가 하락하는 저가치 물건을 제외하는 것이 중요합니다.

저가치 물건의 특징은 매매,전세가 붙어 우상향하지 않습니다. 

수도권에는 거의 없지만 지방 외곽 구축 아파트는 저가치인 경향이 있기 때문에 주의가 필요합니다.

다음으로, 가치가 보통이냐 성장하느냐 입니다.

이것은 개인 상황에 따라 다릅니다.

가치가 보통인 아파트는 투자금이 비교적 덜 드는 만큼, 좋은 타이밍, 즉 쌀 때 매수해야하는게 중요하지만 

가치가 성장하는 아파트는 대표적으로 강남 1시간 내에 들어오는 아파트로, 

투자금이 많이 들지만, 타이밍이 안좋더라도 계속 보유하면 결국 수익을 낼 수 있죠 

물론 이 또한 조금이라도 저렴한 가격에 매수할 수 있다면 금상첨화!

다음, 타이밍에서 

부동산 사이클은 봄, 여름, 가을, 겨울 4계절이 있는데 

투자자들이 투자하기 좋은 시점은 매매,전세가 모두 오르는 봄, 매매가는 보합 내지 하락하는데 전세가는 오르는 겨울 시장입니다.

이때, 같은 서울/수도권이라도 단지들마다 계절이 다를 수 있다는 사실도 새로 배웠습니다.

자모님은 매매/전세 시세를 확인하지 않아 전세가보다 낮은 가격에 매도한 사례를 설명해주시면서 

계약할 때, 꼭 매매/전세 시세를 확인할 것을 강조하셨어요

1호기를 매도할 때, 매매,전세 시세를 반드시 확인하겠습니다.

실전 투자 프로세스

투자자가 거치는 실전 투자 과정은 임장,매수,전세,운영(보유 및 관리), 매도로 이어집니다.

1. 임장

저는 수도권에 4급지 위주로 앞마당을 만들었었는데,

자모님께서 같은 급지 위주로 만드는 앞마당을 만들면(병렬) 비교평가가 오히려 어렵다면서

좋은 곳과 안좋은 곳을 다 가봐야 비교평가가 용이하다고 알려주셨어요 

다행히 지난 달에 강동구 앞마당을 만들었으니 다음에는 부천,산본이나 5급지 위주로 앞마당을 만들어보겠습니다.

자모님께서는 의미가 없는 행동을 싫어하신다면서 오래 걷는다고 중요한게 아니라 항상 목적을 가지고 임장해야 한다고 하셨어요

내가 4만보,5만보 오래 걸었다며 임장을 잘했다고 자축하진 않았는지 돌이켜 생각해봤습니다.

그리고 아파트 주변 분위기가 어떤지, 내가 서있는 땅의 위치가 어디인지 파악해보겠습니다.

매물임장에서 사장님에게 전화를 할 때, 

현장에서 실제 거래되는 가격을 파악해야 한다는 것을 알았습니다.

왜냐하면 사장님들이 매수자에게는 매수가를 높여 부르고(미리 깎이는 물건을 협의한 상태에서), 

매도자에는 낮게(급매를 만들려고), 

매수자에게 전세가는 높게(투자금을 줄이기 위해) 부르기도 하기 때문에 

내가 먼저 시세를 파악해둘 필요가 있습니다.

제가 매물임장을 하면서 적용할 점은

3~4개 이상 보여줄 사장님을 고르기, 5개 이상은 너무 많다.

예약된 매물정보는 문자로 보내달라고 말씀드리기

사장님께 ‘더 볼 수 있는 집은 없는지’ 물어보기

현장에서 오래 보는게 중요한 게 아니라 봐야할 것을 잘 보는 것.

실제 자모님은 방에 매트가 깔려있었는데 들춰봤더니 썩어있는 경우도 있다고 하셨습니다.

도배,장판,조명,천장 상태를 꼼꼼히 살피고,

방충망이 찢어졌는지, 

확장되었다면 단열이 되어있는지, 

베란다 수납장까지 가는 길에 짐이 많더라도 꼭 열어보기. 

왜냐하면 곰팡이가 안에 있으면 지워도 또 나타나기 때문!

전세를 내놓을 때도 곰팡이 안생기게 하기 위해 환기를 잘 시킨다와 같은 특약을 해놓는 것도 좋다

2. 매수

매물임장을 하다보면 사장님들은 향,층,동에 집중하면서 설명하셔서 마치 그것이 엄청 중요한 것처럼 느껴질 때가 있었습니다.

하지만 그것보다 훨씬 중요한 것은 바로 가치라는 것. 리센츠 탑층 싸면 안살 것인가?(저도 바로 살 것 같습니다)

매수에서 반드시 기억해야할 것은 

싼 가격에 매수해서 시세 차익이 날 때가지 보유하는 것

3. 전세 

전세가 빨리 빼기 위해서는 골든타임 60일 내에 ‘직접 내 문제를 해결한다’는 CEO 마인드를 가지고, 

가격과 상태에서 경쟁력을 갖춰 내 물건을 1등으로 만드는 것이 중요합니다.

따라서 사장님만 무한시 신뢰해서는 안됩니다.

전세도 타이밍이 중요한데 7,8월 휴가철이나 11월 수능~12월은 손님이 비교적 덜 돌기 때문에

이 시기와 골든타임이 겹친다면 전세 빼기가 어려울 수 있어 잔금기간을 조정할 필요가 있습니다.

세입자의 ‘이사날짜는 협의’하여 정하는 것이 중요합니다. 

저희는 전세를 새로 맞춰서 전세보증금을 반환해야 하는데 세입자가 맘대로 이사날짜를 잡아버리면 

제때 세입자를 못구해 보증금을 못돌려주는 상황도 발생할 수 있기 때문이죠

매수할 때, 중개비 현금영수증, 취등록세 및 인지대, 샷시,확장,보일러 수리비 등 영수증이 

모두 필요경비로 산정되어 양도세를 감면시켜줄 수 있다는 사실을 알았습니다.

4. 보유 및 매도 

보유와 매도가 가장 어렵다고 합니다.

특히, 매도는 기준에 따라야 감정에 흔들려 실수하지 않을 수 있는데요 

충분히 수익이 났는가, 리스크를 대비할 수 있는가, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가입니다.

만약 내가 무릎에서 샀다면 어깨가 되었을 때 충분히 수익이 났으니 욕심을 내려놓고 매도할 수 있는 용기가 필요합니다.

특히 지방은 사이클이 짧기 때문에 매도시기를 놓치면 다시 긴 시간 자금이 묶이고 원하는 가격에 매도를 못할 수도 있기 때문이죠

30억 이상을 벌어야 한다면 인맥이 있어야 한다.

자모님께서는 성공한 투자자로 성장하기 위해서 독,강,임,투,인이 중요하고 

이때 인맥의 중요성에 대해서,

30억 이상을 달성한 사람들은 대체로 주변에 좋은 인맥이 있었다고 하시면서

내가 원하는 자산을 가진 사람들이 있는 곳에서 공부하는 것이 중요하다고 하셨습니다.

저 또한 제가 원하는 자산을 얻기 위해 실전반이나 월부학교를 가서 성장에 진심인 분들과 함께 성장하겠습니다.

또한 부자 마인드를 위해 꾸준히 독서해야한다는 말씀을 듣고 반성했습니다.

‘내가 일궈낸다’, ‘해낸다’는 마음으로 오래 투자생활을 하기 위해 독서습관을 가지도록 하겠습니다.

강의를 마치고

자모님께서 강의를 마치고 사진촬영을 했어요 

강의도 7시 넘게 끝났는데 자모님은 거기서 그치지 않고,

수강생분들의 질문도 받아주시고

수강생들에게 응원 메시지도 한분한분 남겨주셨어요 

정말 수강생들이 부자가 될 수 있도록 열정을 쏟아내시는구나 느낄 수 있었습니다.

저도 에너지를 받아서 다음달 5월 봄이 끝나기 전에 2호기 투자를 꼭 하도록 하겠습니다.

긴 시간 강의해주신 자모님 감사합니다!!