동대문구 전농동 래미안크레시티 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 전농동 래미안크레시티
- 2014년 10월 2,397세대 / 용적률 235% / 건폐율 22%
✅위치(지도) : 서울시 동대문구 전농동 690
✅입지평가
1. 직장
- 동대문구 종사자 수 146,383명
2. 교통
- 강남 50분 / 시청 37분/ 여의도 44분
3.학군
- 동대문중64% / 숭인중71% / 전일중78%/ 전농중81%
- 동대문중학교가 동대문구에서 학업성취도 꼴찌.. 그런데 특목고진학은 3위. 애초에 동대문구 중학교에서 특목고 진학이 많지않음. 3명이 최고
- 학원가는 한블럭 더 지나서 래미안위브 뒷쪽 답십리초 근처에 형성 (17개/ 11개)
4. 환경 (반경 1km내 기준)
- 대형마트 : 롯데마트 청량리점 (차로 7분, 도보 15분)
- 백화점 : 롯데백화점 청량리점
- 병원 : 상급종합병원 경희의료원 (차로13분) 고대안암병원(차로15분) > 반경 1km내 아님
5. 공급
- 이문아이파트자이 약 5,000세대 25.11
- 청량리 롯데캐슬하이루체 761세대 26.4
- 공급입지평가
| 지역 | 동대문구 | 비고 |
|---|---|---|
| 인구수 | 344,481 | 아실-인구변화 |
| 적정수요세대 | ||
| (인구수x0.5%) | 1,722세대 | |
| 1년에 1,722세대, 3년 총합 5,166세대 | ||
| 연도별입주물량세대 | 부동산지인-수요/입주 | |
| 2025 | 10,190세대 | |
| 2026 | 761세대 | |
| 2027 | 0세대 | |
| 3년합계 | 10,951세대 | |
| 연평균 | 3,650세대 | |
| 적정수요대비 공급수준 | 적정수요 대비 2.12배 | |
| (연평균입주물량 ÷적정수요세대 / 3,650÷1,722) | ||
| 공급평가 | 적정수요 2배 초과 C등급 |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 고점내 매입시: 21년 9월 매매 17억, 전세 8억6천, 투자금 8억4천
- 저점내 매입시: 22년 10월 매매 10억5천, 전세 6억8천, 투자금 3억7천
- 현재 시세: 25년 9월 매매15억6천, 전세 7억9천, 투자금 7억7천
- 과거 투자의 수익률계산
- 수익률계산 수익(매도:판금액-매수:산금액) / 투자금 *100%
- 21년에 사고 현재로 보면(4년)
- 투자금 3억7천
- 수익 : 5억1천만원 (매도156,000-매수105,000)
- 수익률: 137% (5억1천/ 3억7천 *100)
- 수익률 200%되려면 수익금은 7억4천만원 이어야 하고, 매매가는 17억9천만원까지 올라야함.
- 미래의 수익률 계산
- 현재 사고 수익률 200% 기대하려면
- 투자금 : 7억7천 (매매가 15억6천만원 - 전세가 7억9천)
- 수익금 : 15억4천되어야 수익률 200%
- 수익률: 200% (310,000-156,000)/ 77,000*100
- 31억이 될 수 있는 아파트인가?
- 수익률 100% 기대하려면
- 수익금 7억7천 되어야함
- 수익률 100% (233,000-156,000)/77,000*100
- 23억3천이 될 수 있는 아파트인가?
- 현재 사고 수익률 200% 기대하려면
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
- 저평가 : 확인 어려우나 저평가는 아닌듯. 이미 고점으로 많이 회복한 상태
- 환금성 : O 2000세대 이상 대단지
수익률 : 투자금 7억7천 100퍼센트 수익률 위해선 10년동안 7억7천만원 올라줘야함. (23억3천)
현재 가격은 고점보다 못미치지만 크게 차이 안나고 고점에 가까운 편. 시간이 꽤 필요함
- 원금보존 :X 입지독점성 있음. 지금 살 경우 당장 올해와 내년 공급물량 대비 필요. 전세가율 50%로 이미 많이 낮은 편
- 리스크 대비: 역전세시 대응 불가
나의 투자 결론(매수 여부): X 리스트대비 불가
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 저평가 여부를 확신하기가 어렵다. 비교군이 있어야 알 수 있을 것 같다. 한개만 보는것은 역시 판단에 도움이 안된다.
