작업이 다 끝난 PPT 파일이 날아가 버려서 다시 작성할 의지가 많이 떨어졌는데 기본 양식으로 빨리 작성해봅니다
✅아파트명 : 포레나 노원아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B(13만명)
노원구는 지역 내 일자리수도 적지만 저소득 일자리가 많아 외부에서 유입이 힘든상황
거주민 소득이 더 높아 소득수준이 더 올라갈 경우 일자리가 더 좋은 지역으로 나갈 가능성이 높아보인다
2. 교통 : A(강남역 1시간 이내)
3.학군 : C(82.8%)
4. 환경 : A (롯데백화점)
5. 공급 : S (5년내 공급 2,311세대, 노원구 1년 입주량 인구수 49만명 0.5% 2,450세대)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
고점일때 투자금보다 지금 투자금이 더 늘어난 아이러니한 상황인데 대신 절대적인 매매가 자체가 떨어진 부분은 메리트가 있어보인다, 저점일때 매수했으면 2년반 사이 투자금 거의 100% 수익 달성함
✅현장사진
신축아파트와 상가 외관이 멋지다
아쉬운점은 내부 조경과 놀이터 등이 최신 신축에 비해서 아쉽다
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
나의 투자 결론(매수 여부): 단기적 매수 적정함(평균 투자금보다 0.2원억 큼)
노원구 포레나노원 : 5급지 역세권 신축
성북구 길음뉴타운 : 4급지 비역세권 준구축
서대문구 천연뜨란채 : 3.5~4급지 비역세권 준구축
저평가 : O
현재 비슷한 가격대에 3단지를 비교를 해봤는데 입지적으로는 포레나는 환경이 좋고 길음뉴타운4단지가 교통이 조금 아쉽고, 천연뜨란채는 학군이 괜찬아 보인다
전고점을 기준으로 회복 시(전고 기준 포레나 1.6억, 길음4단지 7천만원, 천연뜨란채 1억 차이) 상승 가능한데, 입지가 안좋은 단지가 전고대비 하락률이 낮을 가능성이 높아 장기적으로는 신축의 상품성이 없어지면 입지가치는 떨어질것으로 생각되어 주위에 신축 공급이 늘어 선호도가 떨어지기 전에 매도를 하면 좋을것 같다
환급성 : O (서울 내 1,000세대 이상 대단지로 선호도 높음)
수익성 : X (전고기준으로는 100% 수익달성이 어려우니, 더 기다려야함)
원금보전 : O (전세가율 60% 이상)
리스크관리 : O (28년 2,264세대 대단지 입주가 있으나 월계동 입주라 입주 시점 전세가 영향은 크지 않을것)
✅ 작성하면서 느낀점 : 처음에 PPT를 작성하다가 파일이 날아가는 대참사가 일어나서 스트레스가 심했는데 곰곰히 생각해보니 예쁘게 만들려다가 정작 중요한 투자에 대한 생각을 안하고 있었다는 부분과 비교단지를 찾으려고하니 결국 내 앞마당 중에 단지분석을 한 단지만 비교가 가능함을 알게되어서 임보 작성 시 모든단지를 단지분석해야하는 이유를 알게 되었음
