✅아파트명 : 천안시 서북구 불당동 지웰더샾
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(S)
2. 교통(A)
* 천안 삼성 전자/SDI : 15분
* 5일반 산업단지 : 31분
* 직산읍 산업단지 : 22분
* 아산 SDC 산업단지 : 20분
3.학군(A)
4. 환경 (A)
- 갤러리아 백화점 : 7분
- 코스트코 : 14분
- 트레이더스 : 9분
- 원마트 : 7분
- 단국대학교 : 20분
- 순천향 대학교 : 16분
5. 공급 (B)
천안,아산 공급물량이, 지웰 프르지오에 직접적인 영향력을 가할만한 거리에 공급예정 ( 차 20분 거리 이내 )
| 년도 | 적정수요 | 공급량 | 차이 | 최종(천안,아산합계) | ||||
| 천안 | 아산 | 천안 | 아산 | 천안 | 아산 | 합계 | 공급량 | |
| 2025 | 2007 | 1790 | 3084 | 3564 | -1077 | -1774 | -2851 | -142% |
| 2026 | 2007 | 1790 | 0 | 6500 | 2007 | -4710 | -2703 | -135% |
| 2027 | 2007 | 1790 | 2541 | 4275 | -534 | -2485 | -3019 | -150% |
| 2028 | 2007 | 1790 | 2867 | 1416 | -860 | 374 | -486 | -24% |
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비슷한 가격의 다른 지역과 비교를 해봐야할거같다.
2) 환금성 : 현재 거래량이 없음
3) 수익률 : 고점대비 -30%에 해당하지만, 4억 정도의 금액을 투자금 比 수익률이 높아 보이진 않는다
4) 원금보존 : 잘모르겠다.
( 전세가가 55%에 해당하므로, 강남처럼 토지,건물의 가치가 있다고 생각해야할지 )
신규로 공급되는 물량들을 보면, 신규 택지로 학원가 및 주요 시설이 이전을 한다면 입지 독점성도 있다고 보기가
힘들다
5) 리스크 대비: 천안,아산 공급량을 보면 27년도에 1.5배에 달하는 공급량이 예상된다.
해당 시점에 역전세가 발생할것으로 예상된다. 그렇다면 최악의 경우 5억이상의 투자금 마련이 필요해보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
최종 결론을 내기는 모호하다. 원금보전은 가능할것으로 예상되지만, 역전세 및 환금성 확보의
어려움때문에 순탄치 않은 경험을 할것으로 보인다.
강의를 보면 5억정도이면 서울 A급지를 갈수있는데, 같은 가격이면 서울투자가 좋지 않을까 싶다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
결과적으로 보면, 어느정도의 종잣돈이 있다면 서울투자가 맞지만, 종잣돈이 없는 상황에서는
지방투자를 해야하는데, 지방의 대장 또는 퀄리티 있는 매물을 매수할려면 결국엔 억단위의
종잣돈이 필요하다.
결국엔, 종잣돈을 모으는 동안 많은 임장을 통해서 실력과 믿음을 쌓아야하는 시간이 필요하고, 서울투자가 맞을거같다.
