✅아파트명 : 봉천동 두산
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
관악구 종사자수 12.8만명
2. 교통
강남 24분 / 여의도 33분 / 시청 46분
3.학군
구암중 83%
4. 환경
롯데백화점 관악점, 홈플러스 서울남현점, 에이치플러스양지병원
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 봉천동 두산 33평 현재 매매 10.8억, 전세 6.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 13.2억 전세 8.0억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 8.65억 전세 5.1억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 기준 -18% 수준 (고점 탄착군 고려하면 -6% 수준)
2) 환금성 : 2,000세대, 33평, 방3화2 계단식 구조, 봉천역까지 도보 10분 이내 거리, 환금성 우수
3) 수익률 : 지금은 투자금 4.3억 수준, 투자금 대비 100% 수익 달성 위해서는 매매가 15.1억
4) 원금보존 : 전세가율 60% 수준으로 서울 평균 대비 높은 편, 안정적, 최근 전세가가 많이 오르고 있다.
5) 리스크 대비: 3년간 대규모 공급 없어 리스크 측면 안정적, 상반기 센트씨엘 입주 물량 정리되어가는중
나의 투자 결론(매수 여부): 지금 호가 기준이라면 보류…?
✅ 작성하면서 느낀점 :
이 물건을 처음 봤을때가 24년이었는데, 그 때는 결심을 하지 못했었다.
좋은 시기와 저평가 시기를 잘 구분할 수 있는 실력이 필요하다.
