✅아파트명
강남구 도곡동 도곡렉슬 (2006년식/ 3002세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 :S
강남구 종사자수 772,567명, 500인 이상 사업체수만 120개로 서울 전체 834개의 1/7 이 강남에 위치함
원천징수지 기준 소득 순위 9위, 연봉 5200만원 vs 주소지 기준 소득 순위 2위, 연봉 8600만원으로 직장 보다 강남구에 거주하는 소득 수준이 더 높음
2. 교통 : S
강남역 17분/ 시청역 40분/ 여의도 31분
3.학군 : S
역삼중 94.3%(5.8%) , 도곡중 94%(5.7%), 단대사대부중 95%(1.6%)
도곡렉슬을 둘러 싸고 있는 중학교가 대부분 학업성취도율 95% 에 달하고 있으며
역삼중, 도곡중은 특목고 진학률이 5%가 넘는다.
강남구 상위 10위 권 내에 다 포함되어 있으며, 압구정중 다음으로 특목고 진학률이 높은 편.
이미 단지 앞이 국내 최고의 대치 학원가
4. 환경 : A
롯데백화점 강남점, 이마트 1개, 강남세브란스병원
반경 1km 이내 도보권은 등급상으로는 A 등급이지만, 조금만 더 범위를 넓게 잡으면
반경 2km 이내 삼성역 현대백화점과 스타필드가 있고, 강남역까지가 직선거리 2km 이다.
5. 공급 : S
향후 3년 이내 서울, 수도권 전체적으로 공급이 없는 수준으로
당장 11월에 청담르엘 1200세대 입주를 제외하고는
입주라고 할 수 있는 것이 없으므로 공급 측면에서 리스크는 매우 희박할 것으로 생각된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 이미 고점대비 45% 상승한 상태로, 22년도 전고점은 작년 9월 규제전에 돌파했고, 심지어 규제가 나왔음에도 아랑곳 하지 않고 계속 상승하고 있는 모습을 보인다. 25년 7월 최고가 39억을 돌파하고 연일 갱신 중으로
뉴스에 나오는 이런 지역의 단지는 대출규제와는 전혀 상관이 없어 보인다. 이미 비싸다. 어나더레벨.
그럼에도 주변단지와 비교했을 때 비교평가를 위해서는 서초구, 송파구와 비교를 해봐야한다.
2) 환금성
: 환경적으로 우리나라 최고의 입지에 아직 2006년식 3002세대로
이미 단지 규모는 대단지에 층수 3층이하, 탑층 제외한다면 환금성
측면에서는 가질 수만 있다면.. 걱정할 필요가 없을 듯.
3) 수익률
: 25억의 현재 시점 투자금으로 200% 수익률을 위해서라면 64억이 되어야 하는데
이미 인근 래미안대치팰리스(15년식)이 호가 50억에 달하고 있고
압구정 현대는 100억을 넘어서고 있고(대형평형이지만)
이번에 입주하는 청담르엘도 전용 84가 60억대,
인근 도곡렉슬과 연식 비슷한 아이파크삼성도 대형형평이지만 호가 70억을 넘어가고
있으므로, 충분히 언젠가는 200%는 넘어갈 것으로 생각된다.
4) 원금보존
: 전세가율로만 따지고 보면 전세가율 34.8%로 강남지역 기준 50%에는 미치지 못하는 수준이다.
하지만 현재 호가가 23년 1월 전저점까지 빠질까? 라고 생각했을 때
31억 → 24억 → 38억의 현재 가격에서 전저점까찌 빠지기는 쉽지 않을 것 같다.
하지만 현재 1, 2급지의 호가가 빠르게 오르고 있는 만큼 1급지에서는 패닉바잉 하지 않고,
보유만 해나간다면 원금보존은 충분히 가능하다고 생각한다.
5) 리스크 대비
: 과거 5년을 보면 하락장에서 전세금이 5억씩 떨어지는 역전세 상황이 있었지만
현재 앞으로 3년은 공급이 매우 부족한 상태로 과거와 같은 역전세는 희박하다고 생각됨.
나의 투자 결론(매수 여부): 못산다. 언젠가는 꼭 갖고 싶다.
✅ 작성하면서 느낀 점 :
10억대가 아니라 20억, 30억….의 호가를 계산하면서 이미 현실감 없는 가격에
차라리 뒤에 0을 떼고 계산 해봤더라면 와 닿았을까? 하고 생각되는 가격들이었다.
그럼에도 사실 도곡렉슬 단지 상품적인 가치로는 신축이 아닌 20년된 준구축? 대단지로
과연 이정도의 가격을 사람들이 왜 받아줄까? 하고 궁금했었는데
미니 임장을 하며 느껴보니 알 수 있었다.
거주민들의 생활모습과, 그들의 커뮤니티, 주변 환경, 입지 이 모든 요소들이
어느 하나 빠짐이 없이 이 정도 돈이 있다면 무조건 오고 싶은 곳이구나.
라는 것을 느끼게 되었다.
