수익률 계산에 대하여

설하님 안녕하세요 꾸오님께서 정말 잘 설명해주셨네요!! 이번에 아파트 수익률분석을 하고 계신 것일까용? ㅎㅎ 현재 시장에서는 수익률도 좋은데, '수익' 측면에서 생각해보는 것도 좋을 것 같습니다. 즉 투자금을 줄이면 수익률이 더 늘어나는데요, 그것 보다는 지금 내가 할 수 있는 선에서 가장 좋은 단지를 하는 것이 더 좋은 시장이라고도 생각됩니다. 덧붙여서 첨언을 해보았습니다 ㅎㅎ 응원드리겠습니다!!

안녕하세요 설하님, 수익률 분석이 참 어렵지만 그래도 투자자에게는 핵심적인 부분이 아닐까 생각됩니다 ㅎㅎ. 한번 쉽게 설명드려보도록 하겠습니다. 일반적으로 월부에서는 아래 두 가지를 가정합니다. 1. 전고점은 반드시 넘을 수 있는 단지이다. (통상적으로 강남으로부터 대중교통 1시간 이내에 있는 단지들은 전고점을 넘을 수 있어, 보수적으로 전고점까지를 안전마진으로 가정합니다.) 2. 투자금 대비 수익률은 200% 즉, 투자금 넣고 2배 만큼 벌 수 있는 단지에 투자한다. (이 부분은 열기반에서 저환수원리의 가이드로 나오는 기준입니다) 두 가지를 고려하여 레키님의 임장보고서에 설명된 수익률을 뜯어보겠습니다. 우선, 수익률은 아래와 같이 계산됩니다. 수익률 = 목표 매도가격 / (매수한 가격 - 전세 가격) 목표 매도가격 이 정말 매도될 가격인지 설정이 어렵다면 앞서 설명한 전고가로 설정을 하면 안전마진까지의 수익률을 구할 수 있습니다 안전마진 수익률 = 전고 가격 / (매수한 가격 - 전세가격) 이제 레키님의 임장보고서의 수익률을 계산해보겠습니다 전고점이 3.7억인 단지 (과거 가장 높게 거래된 가격) 매매가 2.8억 매수/ 전세를 2.4얻 맞춘다면 2.8-2.4 = 0.4 억 투자금 비용이 발생합니다. 여기서 2배만큼을 해주면 0.8억이 투자금 대비 수익률 200%가 되는데, 이 때 내가 매수한 금액에 더해줍니다. 2.8+0.8 = 3.6억 이 나옵니다. 앞선, 전고점이 3.7억이었으므로 충분히 수익률 200% 가 달성 가능한 단지라고 판단됩니다. 따라서, 목표 매매가/전세가 대로 셋팅할 수 있다면 수익률 관점에서 좋은 투자로 볼 수 닜습니다.

설하님 안녕하세요 ㅎㅎ 수익률 계산은 위에서 꾸오님께서 말씀해주신 방법을 참고하시면 도움이 되실 것 같습니다. 수익률 계산은 얼마의 투자금으로 어느 정도 가격까지 상승할 수 있었는지를 과거 데이터로 계산해보는 것인데요. 다만 시장은 늘 살아 움직이는 만큼, 과거에 수익률이 높았다고 해서 이번에도 똑같이 간다고 보기는 어렵습니다. 그래서 과거 시장을 복기해보시면서, 그때와 지금 달라진 입지는 무엇인지, 어떤 부분이 변했는지를 스터디해 보시면 좋을 것 같아요. 그렇게 정리하다 보면, 자연스럽게 지금은 어느 지역에 얼마의 투자금으로 투자하는 것이 좋은지까지 생각을 확장하실 수 있고, 현재 투자에도 잘 적용하실 수 있을 것입니다.