[열반스쿨기초반 88기 4자마자 8억오르조 BABA2] 3강 후기 올립니다.

3강 수익률 높이는 투자의 모든 것.

한마디로 저환수원리에 대해서 명확하게 알려주는 강의였다.

1. 저평가 아파트 찾기.
비교 평가를 많이 해야 하는 이유인 것 같습니다.
많은 앞마당을 만들고 비교평가를 통해서 보다 가치있으면서 저평가 된 아파트를 찾는 과정.
나는 그 동안 이런 과정 없이 누구의 추천이나 뉴스나 신문 기사에 휘둘려서 알려 진 곳만 봐 온 것 같습니다.
이런 행동은 절대로 저평가된 아파트를 찾을 수 없다는 것을 깨달은 시간.

가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위한 노력이 꼭 필요하다는 것을 느꼈음.

2. 환금성.
팔고 싶을 때 팔 수 있는가?
단 한번도 생각해 보지 않은 부분이다. 
그냥 부동산에 매물을 내 놓으면 당연히 나가고 나는 다른 곳으로 이사 갈 수 있겠지...
모르면 용감하다? 많은 분들의 투자 경험을 통해서 환금성이 쉽지 않다는 사실을 확인 할 수 있었고
이런 어려움을 줄이려면 사람들이 선호하는 지역의 아파트를 찾아서 투자를 해야한다는 생각을 할 수 있음.

3. 수익률.
단순히 투자금 대비 얼마나 들어오는가? 수익금ㄱ은 올리고 투자금은 낮춘다. 
이 또한 수익률 측면에서 여러 단지를 비교 평가하는 것이 필요하다는 것을 느끼게 됨.
투자 시점에 따라서 수익을 높일 것인지 수익률을 높일 것인지 전략적인 접근이 필요하다는 것도 배움.
투자하는 입장에서 수익률은 무척 중요한 지표인데, 노력을 통하여 동일한 금액으로 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 관점으로 더 많은 공부가 필요해 보임.

4. 원금 보전.
지역별 적정 전세가울, 입지독점성 그리고 입주물량등을 확인해 봐야 한다.
내가 원하는 단지의 전세가율만 감안하여 투자금 측면으로만 접근하면 될거라고 생각했는데, 단지 주변지역에서 일어나는 변화에 영향을 받는 다는 사실을 알게 됨.
특히 입주물량은 많은 변수를 가져다 주는 항목이었고 이를 미리 예측하여 리스크를 줄일 수 있는 방향으로 투자를 해야겠음.
여러 사이트에서 정보를 통합적으로 검토하여 나의 원금을 보전할 수 있도록 노력해야겠음.

5. 리스크.
역전세를 대비해야한다. 이 또한 전세가율과 입주물량의 영향을 많이 받는 부분.
전세금을 레버리지로 하여 계속해서 투자처를 늘려나가는 이상적인 투자만 생각했지, 역전세에 대한 생각을 해보지 못했던 상황.
하지만 역전세가 앞으로의 투자자로서 길을 막을 수 도 있는 리스크가 될 수 있다.
역전세 기간을 어떻게 잘 버텨 내느냐에 따라서 앞으로의 투자의 길을 계속 갈 것인지 결정된다고 해도 과언이 아닌 것 같다.

• 수익률 보고서 작성하는 이유
  단순히 투자금 대비 얼마나 들어오는가? 수익금은 올리고 투자금은 낮춘다.
  수익률 보고서는 곧 이 아파트에 대한 다양한 관점에서 검토가 된 핵심 자료인 것 같다.
  직장, 교통, 학군, 환경, 공급등의 각 지표에 등급을 매겨서 다른 단지와 비교평가를 통해서 높은 점수를 얻은 단지를 선택할 수 있어서 객관적인 관점 평가가 가능하다.
  임장지에 대한 선입견을 버리고 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳을 선택하고 최소한 앞마당 3개가 있어야 하는 것 같습니다.

• 내가 해야할 것들
  앞마당을 3개 이상 만들어 두기.(솔직히 앞마당을 선정하는 것도 쉽지 않다)
  수시로 수익률 보고서 만들어 보기
  정기적으로 시세 확인하기.
  임장 다니는 습관 만들기