3강 후기

입지가 좋은 곳, 즉 수요가 있는 곳은 장기적으로 오른다. (1급지→2급지→3급지→4급지→5급지)

입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축or준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다.

(입지가 좋은 곳을 선택하자!)

아파트 수익률 보고서 작성 6단계

STEP 1 아파트 선정

STEP 2 위치

STEP 3 입지 평가

기준1 직장- 아파트 수익률 보고서 단계에서는 구 단위 종사자수로 양적 평가, 추후 500인 이상 사업체수와 급여액 등으로 직장의 질도 함께 보게 될 것

기준2 교통- 좋은 노선은 업무 노선(강남, 종로, 여의도), 두번쨰로 좋은 노선은 1번 환승해서 업무 노선으로 가는 곳

호재를 보는 것이 아니라 입지의 가치를 보아야 함. 호재는 상승장에서 더 큰 가치가 있다. (늦게 반영될 수도 있음)

기준3 학군- 학군 수요가 있는 곳은 상승장에서 더 큰 상승이 있고 하락장에서는 가격을 지지해주어 더 빠른 반등을 기대할 수 있음.

기준4 환경- 국내 주요 백화점을 기준으로 판단: 신세계, 롯데, 현대, 갤러리아, 택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함도 거주만족도를 높인다.

방법- 카카오맵을 켜서 백화점을 검색한다. (반경재기 - 1km 범위 설정, 걸어갈 수 있는 범위)

상권을 볼 떄는 선호하는 상권인지가 중요(낮과 밤을 모두 확인해야 한다.)

기준 5 공급- 공급은 투자자에게 기회이자 리스크, 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 함(뉴타운, 신도시, 대단지) 

확인 사항- 적정수요 대비 공급 물량

3년간 예정된 공급물량 확인- 3년간의 물량은 봐야 처음 ㄴ투자를 하는 시점과 2년 후 전세만기 시 리스크 파악 가능하다. 아파트 수익률 보고서 작성 시 ‘구 단위’ 공급을 살펴보지만 이후 더 넓은 공급을 살피게 될 것(인구 이동이 많은 지역)

방법- 호갱노노→공급→아파트 이붖예정 물량 기간 조절(현재~3년 후), 부동산지인→수요/입주→지역선택(시,구)

STEP 4 수익률 분석

과거 투자의 수익률 계산- 현시점 수익률은 얼마일까?

수익률 계산= 수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%

미래 투자의 수익률 계산- 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?(수익률이 200% 될 수 있을까? 얼마나 걸릴까?)

현재 부동산 시장은 지역/단지마다 가격 회복 정도가 다름.

전고점 대비 20% 이상 가격이 하락한 곳들이 여전히 있고, 충분히 수익을 기대할 수 있음.

STEP 5 현장 사진

STEP 6 투자 결론

가치 대비 저렴하게 사는 2가지 방법

1. 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(수익을 높일 수 있는 전략)
2. 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(수익률을 높일 수 있는 전략)

수익률 보고서 비교평가 정리

 비교평가는 최선의 아파트를 매수하는 방법(수익 극대화)