[열반 기초반 88기 36조 v바다] 호계동 목련5단지 수익률 보고서

✅아파트명 : 호계동 목련5단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : B 등급

• 안양시 동안구 종사자수 : 181,783, 사업체수 : 40,016
• 인구 : 329,876명
• 베드타운 : 직장을 위해 이사 올 것 같진 않음(자체 일자리로 외부수요를 끌어들이지 못함)
• +과천 지식정보타운

2. 교통 : A 등급 (강남역 46분)

• 강남 46분 / 여의도 55분 / 시청 59분 

• 강남까지 환승이 필요하나 1시간 이내 도달(일자리 서울의 32%)

  • 오랫동안 보유해도 되는 가치가 있음

• +월판선

• 

   

3.학군 : S 등급

범계중(96%) 평촌중(92%) 귀인중(96%)

• 매우 좋음 (한 구에 학업 성취도 85% 이상 3개 있는 곳이 별로 없음 ) 학군 보고 들어오는 수요 있을 것으로 예상
• 90% 이상인 학교 5개가 모두 호계동, 평촌동에 몰려있음
• 

4. 환경 : A 등급

백화점 마트 : 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 킹스클럽

병원 : 한림대성심병원

공원 : 평촌 중앙공원

• 동안구 내에서도 가장 선호되는 상권으로 거주 환경 아주 좋음!
• 백화점 마트들이 범계역 근처에 있으며 외에 일반 상권들도 편리하게 갖추어져 있음

• 평촌 중앙공원 토요일엔 차없는 거리가 형성되어 있고 공원을 찾는 사람들로 매우 활기참

   

5. 공급 : B 등급

• 
  • 25년은 현재 입주 완
  • 26년 10월/호계동/ e편한세상평촌아반벨리/458세대 (적정 수요 1649가구 보다 보다 적음)
  • 27년 12월/비산동/평촌자이퍼스니티/2,737 세대 (적정 수요 1649가구 보다 많음)평북의 경우엔 고려해야 할 듯?

• 21년 ~24년 까지 4년동안은 18,032 세대의 많은 물량이 있었음. (적정수요 2.73배 → C등급)

   

   

   

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 현재 전고점 대비 -17% 로 강의때 언급된 -15% 보다 더 떨어져 있는 상태이므로 저평가라고 판단 

  

  - 교통입지가 비슷한 상계주공6단지, 돈암현대와 비교함

  - 전고가 비슷한 돈암현대 보다 현재 더 저렴 : 돈암현대 < 목련5단지

  - 전고가 더 높은 상계주공 6단지보다 현재 더 비쌈 : 상계주공6단지 > 목련 5단지 (하지만 상계주공 6단지는 거래량이 적고 전세값을 봤을 땐 실거주로 더 선호하는 단지는 목련 5단지 일 것으로 예상, 상계주공이 전고가 높은건 재건축 때문일까…?)

  - 결론 : 현재 가격에서 저평가는 모르겠으나 비싸지는 않다고 보임(돈암 현대와 비교시)

   

2) 환금성 : 

• 세대수 준수함 (523/683). 23년에도 한 달에 한 번은 거래됨.
• 약점 : 작은 평수
  • 방이 2개 (거실 + 방 1개) 이므로 아이 있는 가족이 살 수 없으므로 학군 수요와 상관이 없음
• 강점
  • 교통 : 역 도보 13분, 강남 1시간 이내로 강남권 출퇴근 1인 가구의 수요가 있을 것으로 판단
  • 환경 : 역세권 상권 및 병원 

3) 수익률 

• 지난 10년간 매매상승값 (2.5→5) 정도 오른다고 치면, 10년 후 5→7.5
• 수익률 :  (7.5-5)/(5-2.3) *100 = 92% =연평균 10%에 못미침

4) 원금보존 : 

• 현재 전세가율이 0.46%로 매우 낮은 편이지만 건물 노후화가 원인인것으로 보이며, 입지적으로 충분히 수요가 있다고 판단되기 때문에 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 

• 5년 내 최저 전세가는 1억 6천이며, 최악을 고려 시 현재에서 7천이 떨어져도 신용대출 가능 할 것 같음

나의 투자 결론(매수 여부): 

• 교통A 환경A  학군S => 내집마련으로는 좋은 선택
• 해당 매물을 매수 한다면 수익률보다 수익금을 우선 하는 선택이 될 것
• 비슷한 금액의 입지가 조금 떨어지는 20평대보다 투자금이 더 많이 들어감(전세 수요 차이인 듯)
• 30년 이상이므로 용적률을 봐야 하는데 189% 준수한 평이나, 단지내 대부분이 16평형이므로 재건축 시 사업성 떨어질 듯 하지만
• 재건축을 떠나 입지로서의 가치는 충분하다고 판단되지만
• 비교평가한 3단지 중에서는 가장 좋다고 생각하지만
• 결론 : 같은 금액에 투자금이 더 적고 재건축 사업성이 더 좋은 매물들을  찾아 봐야 겠습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

하나만 알면 비교 평가가 불가능하다는 당연한 사실을 간과하고 있었던 것 같습니다.

직접 비교해보니 그 차이가 느껴지지만 하나둘 배우는 것이 늘다 보니 더더욱 선택이 어려워지는 것 같습니다.

그래도 첫 수익률 보고서를 완성한 내 자신 칭찬합니다.