✅아파트명 시흥 건영2차아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통 강남 , 여의도 ,중구 1시간이내 A등급.
3.학군
동일중학교80% , 시흥중학교73% C등급
4. 환경
금천구 백화점 없음.
홈플러스 시흥점 롯데마트 금천점
1.26KM 27년예정 금천구대형종합병원
석수역, 금천구청역 버스 20분.
5. 공급
금천구 인구수 약 22만3천명 / 22.3만 X 0.005 = 적정수요 1년 : 1115세대 / 3년 3345세대
25년 입주량 0 / 26년 입주량 0 / 27년 입주량 219명 3년합계= 219명 > 219/3 > 73명
적정수요대비 0.07 S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전고점 약 23% 하락. 전세가율83%
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고 대비 23% 하락이므로 근처 주위 다른지역 단지와 비교평가가 필요 할 것 같다.
2) 환금성 : 최근 거래내역이 많이없다
3) 수익률 : 투자금 적은편이어서 고려해볼만 한 것 같다. 전고점까진 안가더라도 수익률은 어느정도 나올거라
예상한다.
4) 원금보존 : 전세가율이 높으면 매매 가격 하락을 방어할 수 있다는 의미도 있지만 ,
자산으로써의 가치가 있는지 현장 임장을 가보고 추 후 다른단지와 비교를 해봐야 알 것 같다.
5) 리스크 대비: 첫 수익률 보고서 이기때문에 다른 가치판단을 정확히 내릴 수 없어서 , 다른 단지 와 투자금액 등
저평가 된 곳 들과 비교를 해봐야 하기때문에 앞마당을 늘리고 나서 비교평가를 해봐야 알 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부):
아직 투자자로서는 부족해서 매수는 안한다. 27년도에 종합병원의 호재가 있는데 확실히 확인해봐야 알 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
작성하면서 투자금액이 많지 않아서 아파트 선정하는 것이 너무 어려웠다.
부족한점이 너무 너무 많아서. 가치평가에 대한 공부를 더 해보고
수익률 보고서와 앞마당을 늘려 비교평가를 해야하는 이유가 하나더 생긴 것 같다…ㅠㅠ
