STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 절세의 기술
2. 저자 및 출판사: 투에이스, 최왕규 세무사 / 지혜로
3. 읽은 날짜: 24년도 12월, 25년 9월
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1장. 세금 지혜롭게 절세하기
#전문가 #미리 상의
p28 세금은 대부분 시간이 한참 지나서 고지되기 때문에 처음 투자계획을 세울 때부터 세금을 감안해야 한다.
p35 세금 문제가 생겼다면
1. 126 - 3번 납세자보호담당관실 통화
2. 홈택스 - 법령정보 - 국세법령정보시스템 - 세법해석 사전답변제도 활용
3. 법안 통과되면 시행날짜 꼭 확인하기.
p49 세금에 대한 결정만은 반드시 전문가들과 미리 상의하기
- 행정안전부 - 업무안내 - 지방재정경제실 - 마을세무사 제도
- 한국납세자연맹 - 세테크 계산기
- 행복재테크 네이버카페
2장. 이것만 알면 부동산 세금 쉬워진다.
#세금 종류 #세금 원칙
취득세, 종합부동산세, 임대소득세(월세), 양도소득세,
증여세(무상으로 다른이에게 자산 넘길 때), 상속세(죽고 나서 상속)
3장. 취득 및 보유시 필요한 세금 제대로 알기
#취득세 #재산세 #종합부동산세
(취득세)
p81 취득한 날로부터 60일 이내에 신고, 납부 하지 않으면 무신고가산세 20%, 납부지연가산세 매일 부담
p92 철거 후에 입주권 취득하면 4% + 새 주택 완공 뒤 건물 취득세 2.8% 납부
p93 상속주택은 5년까지 주택수에 포함되지 않음. (상속지분 가장 큰 사람 주택으로 판단)
(재산세)
p102 6월 1일 기준으로 부과됨. (등기 날짜와 잔금 납부날짜 중 더 빠른 날짜)
p104 7월, 9월에 나눠서 과세됨.
(종합부동산세)
p110 1인당 공시지가 9억원이상, 1주택은 12억이상 이면 냄.
p116 종합부동산세 줄이는 방법
- 6월 2일 매수
- 명의분산, 배우자간 10년간 6억원 비과세
양도차익이 적은 주택은 과감하게 정리
4장. 절세 기술의 핵심, 양도소득세 ★★
#취득세 #재산세 #종합부동산세
p130 부동산은 2년이상 보유하는 것이 세금 줄이는 방법임. (1년미만 70%, 1~2년: 60%, 2년이상: 6~45%)
p133 발코니확장, 샷시공사, 바닥공사, 보일러 교체, 중개수수료, 법무사비, 뱡 확장공사, 시스템에어컨 설치 등 필요경비 수수료를 챙겨서 양도소득세 줄이기.(사업자등록번호, 상호, 대표자 인적사항, 견적서나 간이영수증 있어야 함)
p143 배우자에게 증여할 때 내야 할 세금이 0원이라고 해도 신고는 빠른 시일 내에 하기.
p145 양도소득세 합산 기준일 : 1월1일~12월 31일, 손해물건과 이익 물건 적절히 분산, 시간 분산
p170 일시적 2주택 : 첫번째 주택 매입한 날로부터 1년 후 두번째 주택 매입, 첫번째 주택 2년이상 보유 후 2번째 주택 매입한 날로부터 3년 내 첫 주택 매도.
p183 업다운계약서 가산세가 어마어마함.
6장. 월세 받을 때 반드시 따져야 할 종합소득세
#임대소득
p243 종합소득세 : 이자소득, 근로소득, 연금소득, 배당소득 등 합쳐서 계산한 세금
p253 월세는 1주택자이지만 공시가격이 12억 초과하면 부과, 2주택이상이면 무조건 임대소득세 내야 함.
전세는 2주택까지 비과세, 3주택이상일 경우 3억원 초과하는 보증금만 매김. 수입금이 연 2000만원 초과
하면 종합과세임. (반전세는 전세와 월세 모두 계산) - 2000만원 이하라도 신고해야 함.
p259 전세보증금의 간주임대료를 임대소득이라 봄. (전세보증금을 은행에 넣었을 때 받는 이자소득에 대해 세금 매김)
p273 부동산 임대해서 받는 수입이 연 7500만원이상이면 복식부기를 이용한 장부 작성해야하는데 반드시 전문가의 도움받기.
8장. 매매사업자 자격 200% 활용하기
#부가가치세
p348 85m2 를 초과하는 중대형 주택은 부가가치세 과세대상인데, 개인도 부동산을 많이 사고 팔면 부가가치세 납부 대상이다.
p355 6개월 중 1회이상 취득하고 2회이상 판매하는 경우 부동산 매매업을 영위하는 것으로 간주되어 무조건 판 금액의 건물 10%는 부가가치세로 내야 함.
9장. 가족의 미래를 위해 챙겨야 할 증여세& 상속세
#증여세
p378 부모- 자녀간 빌려주는 거면
- 차용증 완벽하게 작성 (내용증명, 공증하기)
- 이자 매월 지급 (젓정이자율 4.6%이상이 안 되면 인정 안 해줌)
- 실제 돈이 오고간 금융거래 내역 있어야 함
- 빌려준 자금 상환시 자금원이 분명함.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 세금 문제는 투자하기 전 미리 정해놓고 가야하고, 전문가와 상의하는 게 좋다.
2. 종합부동산세는 1인당 공시지가 9억원이상, 1주택은 12억이상이면 낸다.
3. 재산세 적게 내기 위해서는 6월 2일 이후 잔금 치기.
4. 시스템 에어컨 설치비도 양도소득세에서 필요경비로 계산될 수 있으니 간이영수증, 사업자등록번호, 상호, 대표자 인적사항 등 알아놓기,
5. 배우자와 증여할 때 비과세일지라도 신고 빠르게 하기.
6. 매년 1월1일~12월31일 기준으로 해서 손해, 이익물건, 시간 적절히 분산하기.
7. 전세는 2주택자까지 비과세, 3주택이상일 경우 3억원초과하는 보증금만 매기는데 수입금 2000만원 이하라도 신고해야 함. 월세는 2주택이상이면 무조건 신고해야 함.
8. 6개월에 1회 취득, 2회이상 매도하면 매매사업자로 간주되어 부가가치세 내야 한다. 85m2 이상 살 때도 부가가치세 낼 수도 있음에 주의해야한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 세금문제는 126-3번 납세자보호담당관실, 홈택스 - 법령정보 - 세법해석 사전답변제도 , 행정안전부 - 업무안내 - 지방재정경제실 - 마을세무사제도를 활용해야 겠다.
- 이익난 물건 매도할 때 같은 해에 손해난 물건 같이 매도해서 양도차익 줄이든지, 아니면 이득 또 난 물건은 다음 해에 매도하여 양도소득세 줄이기.
- 3주택 이상될 때부터 세무사 상담받으면서 (전세) 임대소득 신고를 하고 준비하자.
- 시스템에어컨도 필요경비 처리할 수 있으니 간이영수증, 사업자등록번호, 상호, 대표자번호 꼭 알아놓자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p409 절대 직장을 그만두지 말고 투자를 병행하라. 어떤 일을 하든지 어떠한 마음가짐으로 일하느냐에 따라 결과는 엄청난 차이를 보인다. 항상 긍정적이고 적극적이며 도전적으로 생각하고 행동한다면 어떠한 고난과 어려움도 극복할 수 있다.
p253 전세는 2주택까지 비과세, 3주택이상일 경우 3억원 초과하는 보증금만 매김. 수입금이 연 2000만원 초과
하면 종합과세임. (반전세는 전세와 월세 모두 계산) - 2000만원 이하라도 신고해야 함.
STEP6. 논의할 점
p28 세금은 대부분 시간이 한참 지나서 고지되기 때문에 처음 투자계획을 세울 때부터 세금을 감안해야 한다.
Q. 취득세가 2주택일 때 1-3% 또는 8%, 3주택이면 8%, 12%인데, 이런 취득세를 감안했을 때 더 큰 수익이 나려면 무엇을 고려해야하겠는가?
