[열기 88기 내 투자는 별이 5개조 혜집] 열반스쿨 기초반 3강 후기 - 앞마당을 많이 만들어 부동산을 보는 시야를 넓히자!

3강은 ‘수익률 높이는 투자의 모든 것’, 주우이님의 강의를 들었습니다!

각종 규제와 하락의 끝자락(?), 그리고 곧 상승장이 이미 왔거나, 더 올 것 같은 부동산시장을 보며

이제야 투자, 그 중에서 부동산 투자에 대해 공부를 갓 시작한 저는 조급함이 엄청났는데요.!

이번 강의는 주우이님께서 제 마음을 꿰뚫어 보신듯한..!

강의 초반부터 “조급한가요?” 부터 “종잣돈이 소액이라고 지방부터 임장을 가려 하지 마세요” 등 마음이 콕콕 찔리는 구간들이 많았습니다ㅋㅋㅋ

이번 강의에서는 2강의 저환수원리 만큼 비교평가와 수익률보고서가 정말 뇌리에 콕 박힐 정도로 강조를 많이 해주셨는데요, 3강의 내용을 정리해보겠습니다(feat.나를 위한 복기용..ㅎ)

1. 잊기 전에 기록하기!

투자 선택 기준은 “저환수원리”, 그 중에서도 수익률 높은 투자를 하기 위해 저평가 가치대비 가격이 저평가된 매물을 보고 비교하고 선택할 수 있어야 합니다!

매물의 가치를 파악하고 수익률 높은 투자를 하기 위해 가장 중요한 것은 “수익률보고서” 쓰기

수익률보고서는 임장보고서의 “결과”같은 것이라고 합니다.

*아파트 수익률 보고서의 구성 
①아파트 선정 → ②위치 → ③입지평가 → ④수익분석 → ⑤현장사진 → ⑥투자결론

①아파트 선정

어떤 아파트를 조사하고 수익률보고서를 작성할 것인지! (사실 아직도 어떤 아파트를 선택해야 하는 것인지 어렵긴 하지만…) 정해진 답은 없는 것 같습니다! 지역 주민들이 좋아하는 랜드마크 대장아파트를 선택할 수도 있고, 현재 내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 선택할 수 있고, 단순 관심있는 아파트를 선택해도 되고. 정말 나의 선택에 따라 달려있고 그 아파트를 투자자 관점에서 보는 것이 중요하다는 것입니다.

②위치 내가 선택한 아파트의 위치만 보지 말고 단지의 주변으로 시야를 넓혀 보는 것이 필요합니다!
 

③입지평가 
* 부동산 가치판단의 객관적지표 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
→ 정해진 기준에서 S부터 C등급까지 점수를 매기며 입지평가

*여기서 처음 알게 된 사실 목동과 여의도의 재개발이슈로 공급 물량이 많아질 예정인데 그러면 당산 이주수요가 높아질 것이다. 이는 좋은 신호라고 볼 수 있는데?! → 목동과 여의도가 재개발이 된다면, 그 곳에 살고 있던 사람들은 재개발되는 동안 실거주해야 할 지역을 찾게 됨. 그 지역이 당산이 될 가능성이 높음. 그렇게 되면 당산으로 전세수요가 높아질 것(?) ⇒ 재개발이 된다면 단순히 그 지역만 좋을 것. 이라고만 생각했는데, 재개발 되는 동안의 주변 지역의 수요증가는 처음 생각해보게 되었습니다. 한 단지나 지역만 볼 것이 아니라 영향을 줄 수 있는 인근 지역까지도 함께 고려가 필요함에 대해 알 수 있었습니다.
 

④수익분석 
”미래투자의 수익률 계산” 수익률= (매도금액-매수금액)/투자금100%
* 현재 매매가는 n억이고 필요한 투자금은 m억인데, 나의 기대수익률 o%를 기대하려면 몇 억이 되어야 하는가? 
** 그정도 가격이 될 수 있는 아파트인가? → 현재 가격과 비슷한 아파트들 & 기대가격의 아파트들과 비교평가가 필요!! 그 정도 가치가 있으므로 가격이 오를 것이다 판단할 수 있는 것이 중요!

가치가 좋은(또는 좋아질) 아파트를 싸게 사서 가치에 맞는 가격이 될 때까지 기다리는 것이 정말 중요! 부동산시장 사이클은 10년정도이기 때문에 최장 10년까지는 존버한다고 생각하는 것이 중요합니다. 투자는 매수 뿐만 아니라 보유와 매도까지가 과정이기 대문에 보유와 매도 역시 ‘잘’하는 것이 필요합니다.

⑤현장사진 : 지역을 머릿속에서 이미지화 시킬 수 있도록 초반에는 현장사진을 잘 찍고 기록해둘 것!

⑥투자결론 
저환수원리에 따라 투자결론을 낼 것. 가치평가기준 5가지와 가격정보를 갖고 투자결론을 내야합니다. 단 아파트 하나만으론 투자를 할지 말지 판단할 수 없기 때문에 비교할 아파트단지 1~2개는 준비해야 합니다.

아무리 좋은 것이라도 급하게, 비싸게 사지 말고 비교분석을 하고 살 것
가격이 오를지 아닐지는 예측하기 어렵다. 오를 것을 사는 것이 아니고 가치대비 가격이 저평가된 것을 사는 것!

2. 인상 깊었던 점

우선 부동산은 무조건 역세권!!! 이라고 생각했던 지난 날들을 반성하며, 투자자와 실 거주자의 시선에서 부동산을 보고 가치를 판단하는 기준이 다양한 것을 배우게 되었습니다. 알려주신 것을 바탕으로 강의에서 ‘두 아파트 중 어느 아파트가 더 좋을까요?’, ‘사야할까요 사지 말아야 할까요?’라고 질문을 주셨을 때 저도 한 번 더 고민을 해보게 되었고, 훗날 나의 투자 매물도 이렇게 많은 고민과 비교평가를 통해 선택을 해야겠다라고 생각할 수 있었습니다.

또한 이를 위해선 ‘한 아파트’만 보는 것이 아닌 다른 단지, 다른 지역을 보는 넓은 안목을 가져야 하는 것이 중요함을 알게 되었습니다. 넓은 안목을 위해선 앞마당을 많이 만들어야 하고, 앞마당을 만들기 위해선 열심히 임장하는 습관이 필요합니다.

난 종잣돈이 수도권을 투자하기엔 약간 애매한 것 같으니 지방 임장을 가봐야하나? 라는 생각도, 집이나 회사 주변 지역부터 임장을 하고 앞마당으로 만들며 ‘임장 습관’을 만들어야 한다는 주우이님의 말에 따라 다음 실준반은 어느 지역으로 가보면 좋을까 하고 다시 고민해보게 되었습니다.

3. 나에게 적용할 점

1) 임장습관을 만들기
재테기로 시작하여 열기를 통해 부동산투자에 대해 배우기 시작한 이상, 다른 건 몰라도 임장하는 법에 대해선 배워야겠다고 생각했습니다. 주변 지역을 시작으로 하여 앞마당을 만드는 법에 대해 배우기를 적용해볼 예정입니다.

*내가 알고 있는 지역을 늘린다(by 임장보고서 작성) 
→ 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다. 
→ 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.

2) 마침표를 찍기
재테기를 들으며 영등포 미니 분위기임장, 열기를 들으며 광명 미니 분위기임장과 단지임장을 했는데, 강의듣고 과제한다고 정리를 미뤄두고 있었습니다..ㅎ 근데 강의 마지막 부분을 보며 언제든 나중에 추가로 앞마당만들기를 이어갈 수 있도록 마침표를 한번 찍어야겠다고 생각했습니다. 우선 광명부터 마침표찍기!!!