[열기 88기 5늘의 나를 감사해 할 8십대의 나조 렌로] 열기 3강 후기

열기 88기 58조 렌로입니다.

3강에서는 수익률 보고서를 어떻게 작성하는지에 대해 상세하게 배울 수 있었습니다.

조모임때에도 기존 설명해주던 수준을 넘어 조금 더 상세해진것 같다는 얘기를 들었는데, 처음 수익률 보고서를 접하는 입장에서, 이 보고서가 몇 십억짜리 보고서가 될 수도 있다는 얘기에 가슴이 두근거렸습니다.(하하)

(하지만 생각보다 이해하기가 어려워서 강의를 중간중간 멈추고 따라가느라 진도가 빠르게 나가지는 못 했습니다.)

각 페이지마다 기억에 남았던 문구들을 적어보면서 3강을 복기해보려고 합니다.

• 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

   

  “입지가 있는 곳, 즉 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오릅니다.”

   

  “입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있습니다. 가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해 우리는 투자 기준을 꼭 기억해야 합니다.”

   

  “어떤 아파트를 사는지에 따라 수익이 결정되는데, 가치를 모르면 기사에 휘둘립니다.”

   

• 수익률 높이는 입지분석 방법

   

  입지분석

      “ 입지평가에는 기준이 있습니다.”

        직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급 ---- S ~ C단계로 구분

        (직장)

        좋은 직장 - 직주근접 - 거주 수요 발생 - 가격 영향 * 서울 구단위, 경기는 시단위

        (종사자 수/ 양적인 측면)

        (교통)

        직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요 발생

        (중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성)

        * 지방의 경우 수도권과 달리 교통의 중요성이 상대적으로 낮음

        (학군)

        경제적 여유 - 교육열 - 좋은 교육환경 - 수요 발생(전세 수요) - 가격 영향

        (중학교 학업성취도 평가 / 좋은 고등학교를 보내기 위한 조건)

        * 학군 수요가 있는 곳은 전세수요가 받쳐줌

        (환경)

        사람들의 구매력(소비력)을 볼 수 있는 요소

        (백화점, 대형마트)

        * 상권을 볼 때는 선호하는 상권인지가 중요

        (공급)

        공급은 투자자에게 기회이자 리스크

        (적정 수요 대비 공급물량)

        * 3년간 예정된 공급물량 확인 필요, 이동이 특히 많은 지역

        수익률 분석

        똑같은 가치를 가지는 아파트도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익, 수익률이 달라짐

        싼 시기, 싸게 사야 수익과 수익률이 높아짐

        (100%수익률, aka. 연 평균 10% 수익률 기준, 얼마만큼 더 올라야 하는지 보기)

        * 예시 

         현 매매 10억 / 전세 5.5억     VS.    현 매매 9.5억 / 전세 6.0억

         투자금 4.5억                                 투자금 3.5억

         전고점 9.3억                                 전고점 11.5억

         전세율 55%                                  전세율 63%

         10억 + 4.5억 = 14.5억                  9.5억 + 3.5억 = 13억

         전고점 ~ 수익률 100%까지            전고점 ~ 수익률 100%까지

         5억 가까이 올라야 함                     2억정도 올라야 함

         → 후자가 저평가 되어있음

        개별 단지 단위로 가치와 가격 판단 필요

        현재 가격 회복선 : 과천 - 판교 - 구 성남 라인

        가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 아파트 수익률 보고서이며

        매수가 가장 쉽고, 보유와 매도가 어렵다. 10년은 보유한다고 생각해야 한다. 

        현장의 이미지를 머릿속에서 그릴 수 있어야 한다. 최소 3군데 ~ 10군데 앞마당을 만들어야 한다. 

        저환수원리에 입각하여 투자 결론 내보기

        이후, 비교평가 실시(같은 가격 아파트 여러개 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은곳 선택

        (최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능, 집/회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만들기)

• 첫 임장 지역 선정 방법

  1.  선입견 버리기

  2. 지역의 입지와 가격을 알고 비교평가 하기(비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 고려)
  3. 임장 습관 만들기!

앞으로 앞마당을 얼른 만들어야 겠다고 생각했습니다!