열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기 [열기 88기 5래도록 투자하여 3백억 이룰조! 청일점]

안녕하세요!

집안 유일한 남자에서 부동산의 블루오션을 점찍기 까지 열심히 공부할 청일점 입니다. 

오늘은 주우이님께서 강의하신 3주차 강의에 대한 후기입니다.

1~2주차 대비 다소 많아진 강의들로 완강까지 시간이 조금 걸렸지만, 그럼에도 불구하고 월급쟁이 투자자로써 필요한 내용들이 많아 큰 도움이 되었습니다.

수익률 보고서에 대해 자세히 알려주시고, 1, 2강에 배운 저환수원리 등의 이론을 적용시키는 방법 등을 알 수있던 강의들 이었습니다.

1)수익률 보고서

  간단한 강사님의 자기소개를 시작으로 현재의 부동산 상황을 짚어주셨습니다.

  현재 상승하는 기사들과 실거래가를 보면 저 또한 조급함이 생기는 마음이 있습니다. 

  올라갈 아파트를 결정하여 투자하고 싶지만, 전재산과 같은 돈을 투자하기 전에 

  반드시 제대로 해야할 것은 수익률 보고서! 라고 하셨습니다.

2)수익률 보고서의 목적

  투자를 하고 싶은데 어떻게 시작할 지 모를 때, 어떤 아파트를 사야할 지 모를 때

  돈을 더 벌 수 있는 아파트를 선택할 때 필요한 것 이라 설명 주셨습니다.

  결국 수익률이 높은 투자를 알아야 하는 것이 핵심이었습니다.

  물론 아파트 매매가는 일반적으론 장기적으로 우상향 하겠지만, 

  입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있게 됩니다.

3)저환수 원리의 “저”, “수”에 대해서

 저: 같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것

 수: 투자금 대비 얼마나 돌아오는가?

같은 가격이면 더 좋은 아파트를 고르고, 투자금 대비 얼마나 회수할 수 있는지?

4)왜 보고서까지 쓰면서 투자하나요?

  →비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위함 입니다.     

아파트 선정: (어디를 고를까?)

  랜드마크: 지역의 가능성(메인)

  투자가능 지역: 현재 나의 실력(수준)을 알 수 있다.

  관심있는 지역: 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회(0호기 평가)

  위치: 단지배치, 역과의 거리, 동, 향 등

  입지평가: 직장 수, 직장까지 거리(주요 업무지구 까지)

  학군: 학군은 자체적인 수요를 발생(전세 수요 많음)

          중-학업 성취도, 고-서울대, 의대 진학률 확인

  환경: 백화점(대형마트) 여부

          백화점이라 할 수 있는 곳-신세계, 롯데, 현대, 갤러리아

  공급: 대규모 공급이 일어난다면?(공급은 투자자에게 기회이자 리스크)

      적정수요 대비 공급물량

      S등급: 적정수요 1/2 이하

      A등급: 적정수요 1배 이내

      B등급: 적정수요 1배 초과 1배 이내

      C등급: 적정수요 2배 초과

  수익률 보고서는 구단위 공급 확인(이후 시단위, 이동지역으로 늘릴 것)

  공급: 호갱노노 현재~3년까지 확인

위 조건들을 고려하여 지역 비교할 수 있는 근거를 만든다 생각합니다.

같은 지역 내 비교 뿐만 아니라 인근 지역, 투자금이 비슷한 지역 까지 비교하면

내가 고른 매물이 어떤 수준이 더 정확하게 알 수 있을 것이라 생가갛ㅂ니다. 

5)수익률 계산

  과거 수익률: 수익(매도금-매수금)/투자금*100%

  내 아파트가 얼마나 올라갈 수 잇을까?

  전고점: 21년 하반기 다수(상방)

  전저점: 22년 하반기~23년 초(하방)

  상, 하급지, 수도권 지방 시장이 다르기 때문에

  개별단위로 가치 판단이 필요합니다.

6)현장사진:

  현장 사진을 찍으며 지역, 매물을 저장(초보자에게 필요함)

  이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마만큼 있나? 알아보고 

  이미지화 가능한 지역을 늘려야 합니다.

저와 같이 임장을 많이 다녀보지 않은 사람들은 사진을 많이 찍어두고, 

보지 않고도 눈에 그릴 수 있는 지역을 늘릴 필요가 있다 생각합니다.

7)투자결론

저환수원리(잃지 않는 투자기준)

  저: 비교평가(지역내, 지역간)

  환: 팔고 싶을 때 팔 수 있을까(나홀로, 탑층, 저층 제외)

  수: 투자금 대비 수익률

  원: 적정 전세가율, 입지 독점성, 입주물량 적정성

  리: 역전세 대비

수익률 보고서: (해당 지역에 가장 좋은 아파트인지?)

  잃지 않는 투자를 위해 필요함

  더 가치있는 것을 골라줌

  기다리게 해줌

저환수원리에 맞게 수익률보고서를 작성하고 결론을 낸다면

잃지 않을 투자를 할 수 있을 것이라 생각합니다.(응원할 수 있는 나의 매물을 찾기까지)

8)수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법

  수익률 보고서 비교 평가를 통해 오를 것을 사는 것이 아니라

  저평가 된 것을 살 수 있습니다.(최선의 아파트를 매수하는 방법)

가치대비 저렴한 아파트를 사는 2가지 방법

  좋은 아파트를 싸게 매수

  좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수

  앞마당=입지+가격

9)강의를 마무리하며

  주우이님은 누구보다 느린 제자였지만, 배운대로 제대로 행동하여 성과를 만들어내셨습니다.

저 또한 빠르게 배우지 못하는 성격으로 많이 공감되는 말이었습니다.

빠르게 가는 것 보다는 바르게 가는 것을 추구하며 배운 것들을 소화하여 실제 현장에서 적용할 수 있도록

끊임없이 연습하고 실력을 늘려야 한다는 생각이 들었던 말씀들 이었습니다.

  반복되는 운은 실력, 반복되는 실패는 습관이다.

→저에게 찾아온 운을 알아볼 수 있는 실력을 가진 운이 좋은 사람이 되고 싶습니다.