집안 유일한 남자에서 부동산의 블루오션을 점찍기 까지 열심히 공부할 청일점 입니다.
오늘은 3주차 조모임때 미니 분임, 단임을 진행한 수지구에 위치한 수지 풍덕천동 한국 아파트의 수익률 보고서 입니다.
✅아파트명
풍덕천동 한국 아파트(용인시 수지구)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(S)
수지구만 보았을 경우(C)
2. 교통(A)
강남 32분 / 판교역 15분 / 여의도 53분 / 시청 57분
3.학군(A)(문정중 제외 시)
4. 환경(A)
백화점:1.12(신세계 사우스시티)
이마트: 855m, 롯데몰: 1.44km
대학병원: 주변에 없음
5. 공급(S)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
단순히 갭(약 3억 9천)만 보았을 때는 서울 강동구도 투자 가능한 수준의 갭
(같은 가격이라면 더 많은 투자 매물이 있다는 단순 예시)
수지구청역 역세권 단지로 동일 지역 매매가 상승시빠른 흐름을 보이며,
현재 리모델링(KCC 스위첸 시공) 이슈로 기대심리로 인해 매매가 상승 요인 존재(호재)
하지만 전세가의 경우 1995년 식으로 신축 대비 노후한 컨디션으로
전세가 상승으로 인한 투자금 회수에 어렵다고 판단. 저평가된 아파트는 아니라고 생각함.
2) 환금성 :
신분당선 초 역세권 단지로 학원가 등 상권을 도보로 이용 가능하여 매매, 전세 모두 수요 많음
환금성 좋음
3) 수익률 :
수익률 부분에서는 현재의 3억 9천에 100% 수익 내기 위해서는 전세금 상승이 없는 경우 12억 3천까지 매매가가 올라가야 함. 100% 수익률까지는 오랜 시간을 걸릴 것으로 판단.
4) 원금보존 :
전세금 상승은 미비할 수 있으나 매매가 상승은 여력이 있기 때문에 일정 부분 매매가 상승 후 매도 시 원금 보전은 문제 없을 것으로 판단.
5) 리스크 대비:
현재 4억 5천 수준의 전세가는 전저점 약 1억 5천 높은 수준이지만, 전고점 과도 약 9천만원 정도 차이가 나며, 물가 상승 분을 반영한다면, 23년 년초와 같은 큰 이슈가 없지 않는 이상 역전세의 이슈는 많지 않을 것이라 생각함.
나의 투자 결론(매수 여부):
수지구청 초역세권의 네임드 아파트라는 위상
강남, 판교의 일자리에 뛰어난 접근성(신분당선)
주변 상권(학원가, 병원 등)이 입주년수가 오래된 만큼 성숙함.
향후 수지구에 부족한 공급
리모델링 등의 호재가 있는 아파트 이지만,
판교 및 강남 접근성 외에는 한양 원도심, 여의도 접근에는 특별한 메리트가 없음(약 1시간 소요)
제품의 가치 대비 높은 투자금 (약 3억 9천)
오래된 연식으로 인한 전세 상승의 어려움(전세 상승분으로 인한 재투자 어려움)
리모델링이라는 이슈가 있지만 KCC라는 브랜드 이미지(1군 건설사 아님) 및 실제 진행 시 분담금으로 인한
투자금 추가 투입 및 투자금이 묶일 수 있음.
결론(현재 시점): 매수에는 부적격하다 판단.
✅ 작성하면서 느낀점 :
실제 수익률 보고서를 쓰면서 느낀점은 그 동안은 단순히 아파트의 시세 파악에만 신경쓰고, 가격이 오를 수 있는 부분에 대한 생각은 해보지 않았던 것 같습니다.
해당 매물에 대한 비교 평가 및 가치평가와 해당 지역 및 인근지역의 공급, 투자금 대비 수익률을등을 생각해 본다면 앞으로의 미래는 알 수 없어도 현재 투자가능한 매물의 판단 여부는 가능할 거란 생각이 들었습니다.
우선 같은 지역 내의 더 많은 매물들을 보며 해당 지역을 앞마당으로 만들고, 인근 지역 혹은 비슷한 투자금의 같은 급지 아파트들을 추가로 보면서 같은 투자금으로 더 많은 수익을 낼 수 있는 아파트를 찾는다면 투자금 대비 더 높은 수익률을 낼 수 있을 것 같습니다.
우선 3주차 강의를 들으면서 주우이님이 말씀하신 3개의 앞마당을 만들기 위해 노력할 것이며, 투자 가능한 금액으로 앞마당 내 매물들을 확인하고 비교하여 1호기 매수를 하고자 합니다.
결론은 더 많은 비교군들을 만들고(앞마당), 매물간 비교를 통해 가격 대비 저평가 된 아파트를 찾아 투자한다면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것 같습니다.
긴 글 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.
댓글
