✅아파트명 : 힐스테이트 영통 (2140세대 총 21동 / 연식 : 2017.08.30 / 87.12㎡ ~ 137.7㎡ )
✅위치(지도) : 경기 수원시 영통구 망포동 728
✅입지평가
1. 직장 : B등급
2. 교통 : C등급 ( 강남, 부도심 모두 1시간 이상 걸림 )
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3.학군 : 망포중학교 91.3% - A등급 / 잠원중학교 86.1% - B등급
4. 환경 : B등급 - 트레이더스 홈세일클럽 대형마트1개
5. 공급 : A등급 ( 적성 수요1배 이내 )
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 힐스테이트 영통 (2017.08./2,140세대/26평 , 87B㎡) 현재 매매 8.4억, 전세 4.9억
5년 내 고점 매입시: 2025년 9월 매매 8.4억 전세 4.9억
5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 4.5억 전세 3.3억
✅현장사진
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✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가를 비교할 수 있는 대상이 없다 - 현재 판단 불가
2) 환금성 : 2000세대 이상으로 환금성이 있어보임.
3) 수익률 : 고점에 매수시 0%수익률 , 과거 저점에 매수한다면 308% 현재는 고점임…
4) 원금보존 : 전세가율 58% 강남의 적정이 50%인데….
5) 리스크 대비: 수요대비 입주물량이 많지 않다. 하지만 27년도에 입주에 대비 필요!
→ 나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않겠다.
이유는 1) 고점이다. 2) 더 오를것인지에 대한 확신이 없다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 영통/망포 학군이 좋다고 하는데 학업성취도 평가를 보니 맞구나!
- 작은곳보다 대단지에 사람들이 살고 싶어 하겠구나!
- 인도도 넓고, 분리수거장도 잘되있고, 쉴수있도록 휴식공간도 있고, 놀이터도 있고, 잘관리되어 있는 느낌 - 내가 학부모라면 ? 내가 수요자라면 이앞에 있는 상권 너무 좋겠구나! 다있고 깔끔하다!
- 영통에 대해 정확하게 알아가보고 싶다!
- 대장아파트이지만, 이 금액으로 투자할 수 있는 다른곳을 찾아서 비교해보고 싶다!
