✅아파트명
천안불당지웰더샵 아파트
주소 : 충남 천안시 서북구 불당동 1548
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 천안 직장 : s등급
2. 교통 (네이버 지도 기준)
- KTX·SRT을 이용할 수 있는 천안 아산역을 버스로 18분 통해 접근 가능, 천안아산역에 전철 1호선 지하철이 있음.
- 서울시내가 아니라 교통이 중요하진 않으나 강남을 갈 수 있는 ktx와 srt를 탈 수 있는 부분에서 메리트가 있음
3.학군 (아실을 통해 확인함)
평균 학업성취도
- 최상위권
- 천안불당중(92.0%), 천안두정중(80.8%) → 전국 평균 80% 이상으로 높은편에 속함
- 중상위권:
- 천안월봉중(79.5%), 환서중(78.4%), 생용중(78.0%)
특목고 진학률
- 불당중 3.1% (5명 과학고·6명 외고) → 상위권 배출함
- 오성중 3.2% (8명) → 진학률 높음
- 나머지 학교들은 0.3~1.7% → 보통 수준
불당중과 천안 두정중, 오성중은 특목고 진학률이 높고 상위권 배출을 하는 상태로 학군 좋은편에 속함
4. 환경 (네이버 지도 통해 확인)
- 아파트 인근 도보 10분내에 중소형 마트 : 행복한 육류마트, gs프레시마트, 노브랜드, 업투마켓, 가족생활연구소 등 5개 위치해 있음
- 대형 마트 : 차로 5분 거리에 이마트 트레이더스 위치
- 백화점 : 차로 5분 거리에 갤러리아 백화점 위치 ( 갤러리아 백화점 센터시티점으로 1층에 하이엔드 패션브랜드 위치해 있지 않음. 페리가모 정도)
5. 공급
2025년 이후에도 5,992세대 입주 예정으로 공급물량 이 지속적으로 예정되어있는 편임
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
장점
- 가격이 과거 고점 대비 큰 폭으로 떨어지지 않고 안정세가 유지되고 있음
- 천안 불당동은 천안 내 최상위 입지로 평가되며, 생활 인프라·교통·학군 우수 → 장기 보유 시 안정성 높음
리스크
- 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어가야 함
- 최근 거래량이 적어서 유동성이 낮음
- 신규 공급이 많아 중장기적으로 가격 상승이 될지 의문 이긴함. 단기로는 접근하기에는 리스크가 커보임
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 -31% 하락으로 고점보다 낮은 수준임
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트이며 직장종사자 수 30만명, 아파트 30년이내 준공으로 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 대비 200프로 수익률 달성…은 2021년 이후 고점 찍은 뒤로 장기보유해야 가능할듯 함
4) 원금보존 : 고점 뒤로 가격이 떨어진 뒤 비슷한 가격대 유지로 원금보존은 잘될것으로 판단됨
5) 리스크 대비: 3년 이상 공급 물량이 많은게 리스크임
나의 투자 결론(매수 여부): 공급물량이 계속 들어오는 것을 보고 1억정도의 투자금을 가지고 있다면 일단 지켜볼듯 함
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의 다시 보고 다른 아파트로 수익률 보고서를 작성해보자…
