✅아파트명
광명동 광명아크포레자이위브
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급
2. 교통 : 강남 1시간 이내(지하철 약 40분, 도보포함 55분 => A등급)
3. 학군 : 아크포레자이위브 근처 광남중, 광문중 모두 C등급
4. 환경 : 반경 1km 이내 백화점, 대형마트 없음 C등급
5. 공급 : 9,929세대 공급예정.
광명시 인구 28만 9,372명 * 0.5% = 1,446.86. 광명시 인구수 적정수요 대비 2배초과 C등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 하나 만으론 평가할 순 없지만, 전고점을 아직 회복하지 못하였음
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트(2,104세대), 저층/탑층 아님 => O
3) 수익률 : 투자금 3억 8천. 100% 수익률 위해 10년동안 3.8억만큼 올라줘야 함 → 11~12억
=> 시간을 기다렸을 때 11~12억 아파트가 될 가치가 있을지 확인해봐야 할듯함.
4) 원금보존 : 입지독점성 낮음 (광명 개발중) 공급물량이 많아 대비가 필요함. 전세가율 53%라 낮음.
5) 리스크 대비: 존버가능하다면…O
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않을 것이다. 5년차, 즉 아직 5년이 안 된 신축아파트라 그럴 수 있긴 하지만, 아직 전고점 회복을 하기 전이고, 입지평가 단계에서부터도 낮은 등급들이 많았어서 투자결론에 영향을 주었다. 또한 투자금 3.8억 또는 매매가 8.1억을 비교할 아파트는 찾아봐야겠지만, 강의에서 들었을 때 투자금 3.8억이라면 서울에서도 충분히 가치있는 비교매물을 찾을 수 있을 것이라고 생각했다. (호갱노노에서만 봐도 서울에서 비슷한 매매가의 아파트들을 확인할 수 있었다.) 가치대비 아직,,,고평가같다는 생각이 들었다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 광명시 광명사거리 근처 아파트 중에선 사람들이 비교적 선호하는 아파트 중 하나로, 분위기임장, 단지임장을 하면서는 나쁘지 않은 아파트라고 생각을 했으나, 입지평가를 했을 땐 그나마 교통,,? 말고는 생각보다 낮은 등급이 나와서 입지평가단계부터 좀 고민이 되었다. 아파트만 봤을 땐 너무 살기 좋아보였지만, 기준을 놓고 입지평가를 했을 때는 또 다르게 보이는 것이 신기했다. 다른 조원님들도 말씀하셨지만 저평가가 역시 일단 탁 막혔고, 앞마당의 필요성을 많이 느꼈다…..
