나를 알리고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
열반중급반 선배와의 대화에서
투자 하기 전 확인하는
체크리스트가 있는지 질문을 주셨습니다.
투자하기 전
꼭 확인할 사항은
저환수원리이지만
좀 더 풀어
이야기를
나누어보고자 합니다.
가치 대비 싼가 _지역 내/ 앞마당 확인
저평가가 중요하다는 건
가치 투자를 배우는
우리 모두가 알고 있습니다.
다만 투자 검토 물건이
가치 대비 싼지
확인하는 게 어려울 수 있습니다.
이럴 때 좋은 방법은
투자검토하는 매물과
✅ 지역 내 같은 가격의 단지들을
다시금 네이버 부동산으로
확인해서 비교합니다.
✅ 또한 앞마당 지역별
단지들이 형성한
가격대는 어떠한지도 살펴 봅니다.
이 때 주의할 점은
전국에서 제일 싼 게 아니어도
괜찮습니다.
부산 대구 울산에서
선호하는 구축을
가지고 왔습니다.
지역의 규모로 보면
부산(300만)
대구(200만)
울산(100만)
순서이지만
대구에서 수성구 입지의
힘은 부산 해운대구 만큼
크기 때문에
단지의 가치상
1 대구 수성구 캐슬골드파크
2 부산 거제현대홈타운1차
3 울산 쌍용스윗닷홈
이라고 할 수 있습니다.
지역마다 사이클은 달라 왔지만,
20~21년 전국적으로 상승장이었던
시점에 가치에 따라 가격이 형성된
모습을 볼 수 있습니다.
단지의 현재 최저 호가를 가져왔고
(캐슬골드파크는
5단지와 1단지의 선호도가
떨어지는 부분이 있어
낮은 호가를 형성하고 있기에
이를 제외하고 가져왔습니다.)
캐슬골드파크가 가장 가치가 있었는데
가장 싼 가격을 보이고 있습니다.
캐슬 골드파크는 쌉니다.
쌍용 스윗닷홈은 가장
가치가 아쉬웠는데
6.2억으로 거제1차 현대홈타운과
비슷하고 거제1차 현대홈타운과
비슷한 가격입니다.
싸지 않아 보입니다.
그럼 거제현대홈타운은
캐슬골드파크보다 덜 싸니까
투자 대상이 아닌가요?
아닙니다.
쌍용 스윗닷홈과
비교했을 때 싸다고
볼 수 있습니다.
내 앞마당 내
최고로 싸진 않지만
아직 저렴한 구간이라고
생각할 수 있습니다.
그래서 얼마의 투자금?_더 좋은단지 / 수익률 체크
✅ 같은 투자금으로
내 앞마당에서 할 수 있는
더 좋은 단지는 없는지 확인해봅니다.
가진 투자금으로
내 앞마당에서 할 수 있는
최선의 선택을 해야 하기 때문입니다.
가장 좋은 건
투자를 실행하기로
마음 먹고 매물을 보러 다닐 때 부터
내 앞마당에서 투자 범위 내 들어오는
단지들이 각기 다른 지역이어도
싸다면 같이 가보고 비교하는 게 좋습니다.
지방은 입주 물량이 줄어들고
있는 곳 위주로 보면 좋겠습니다.
딱 가진 투자금으로 정해서 찾는 게 아니라
3~5천 범위로 높게 확인해봅니다.
수도권은 지역과 생활권에 따라
다른 분위기를 보일 수 있고
지방의 시장은 몇 몇 도시 제외하고
모두 싸기 때문에
아직 입주 물량이 있는 곳은
가격을 싸게 조절할 수 있고
전세가 오르는 지역이라면
매매가가 많이 조정되지 않더라도
전세를 높혀서 투자금을 줄여볼 수 있습니다.
✅수익률을 확인해봅니다.
투자금을 들였을 때
얼마의 수익을 얻을 수 있는지
전고점을 통해 수익률을 확인합니다.
수도권은 장기로 보유하기에
이 부분을 안정성을 위해 확인하기도 합니다.
이미 전고점까지 도달했거나
전고점을 넘었다면
사람들이 좋아하는 단지이겠지만
반면 언제든 떨어질 수 있다는 걸
유념하고, 상황이 안 좋을 때 떨어지는
가격의 폭이 크기에
나의 현금흐름상 감당할 수 없다면
안전하게 돈을 벌어 줄
단지를 선택하는 게 필요합니다.
투자에서 한 채로
목표한 돈을 벌 수 있는 게
아니기 때문에 포트폴리오를
잘 만들어 가는 과정이 중요합니다.
대구 동구의 해모로이스트(23y)
전용 59입니다.
투자금이 1억 정도 드는데
최신축이라 전고점이 없어
수익률 가늠하기가 어렵습니다.
이럴 때는 같은 구에서
비슷한 수준의
가치를 지닌 단지라고
생각되는 것 중
전고점이 있는 단지를
기준으로 삼고 있습니다.
제가 가져 온 단지는 주변 신축들과
도로로 단절되어 있어
주변 신축 대비
선호도가 떨어지는 부분이 있습니다.
대구 동구에서 비슷하게 비선호요소를
끼고 있지만
(반도유보라는 기찻길로 인해
주변 신축과 단절성을 가집니다.)
신축이라 연식(상품성)으로
선호도가 있는
반도유보라 단지(18)를 가져와
해모로이스트의 전고점으로
기준으로 삼을 것 같습니다.
더 신축인 해모로이스트가
가치가 높다고 생각하지만
어느정도 비슷하게 볼 수 있다고
판단하였습니다.
(비교평가가 어려웠더라도
투자를 위해 비슷한 가격 수준의
단지들의 매물털기를 하다 보면
가치에 대한 감이 잡히실 겁니다.)
결론적으로
과거 반도유보라가 전고점으로 찍었던
4.7억까진 갈 수 있지 않을까라고
생각하고 수익률을 계산해보는 겁니다.
감당 가능한가_잃지 않을 투자인가
마지막으로 가장 중요한
감당이 가능한가 입니다.
✅더 버는 것보다 중요한 건
잃지 않는 것입니다.
파악하고 대비합니다.
은행 방문 또는 부동산 사장님께
대출상담사 번호를 받아
나의 잔금 범위를 파악하고
전세가 안 나갈 때
신용 대출이나 회사 대출을 통해
가격을 얼마나 낮출 수 있는지
원리금을 상환을 가정할 때
어느선까지 낮출 수 있는지
파악하고 최악의 상황을 대비해야 합니다.
최근 가장 전세가
낮게 빠졌을 때 얼마인지
단지 실거래가
주변 단지의 실거래가도 파악해둡니다.
여기서 중요한 건
전세가를 퉁쳐서 보는 게 아니라
단지 내 동 향 구조 수리 상태에 따라
전세가가 어떻게 다른지도 확인하고
경쟁 매물들의 상태와 전세가격도
인지하고 있어야 합니다.
특히 현재 수도권 시장에선
627 부동산 정책 때문에
전세를 새로 맞추는 물건을 매수하게 된다면
세입자가 전세 대출을
받는데 문제가 없도록 해야 합니다.
집주인 - 부동산 사장님과
협의를 통해
단기 주인 전세/
매도자가 전세입자와 계약하여
전세 승계를 받되
단기 주인전세는
소유권 이전 이후
3~6개월 정도
여유기간을 두셔야 하고
매도자가 세입자와 계약하는 경우는
세입자와 계약 후 3~6개월
기간을 두고 승계받는 게 필요합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11616597
(코쓰모쓰님의 대출규제 시리즈
추천드립니다 💙)
마지막으로
우리에게 매수가 종착지가 아닙니다.
열매를 맺을 때 까지
잘 지켜가는 과정이 중요합니다.
✅향후 매도할 때 단지 안에서
환금성이 있는
물건인지 알아야 합니다.
특히 단기 보유를 통해
돈을 불려가는 지방시장에선
단지 내 500~1천 만원 더 비싸더라도
선호하는 매물을 사고자
노력하는 게 필요하겠습니다.
리스크는 사실
눈에 보이지 않기에
리스크라고 합니다.
우리 눈에 보이는 리스크는
충분히 대책을 세울 수 있고
대비할 수 있기 때문에
소유권 관련 문제가 있는
위험한 물건이거나
가격이 비싼 게 아니라면
방법을 잘 찾아 대비하시길,
가장 큰 리스크는
열매를 심지 않는 것이므로
모두 투자 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
