[열기88_나도나도등71칠래_마침표수집가] 관악현대아파트 수익률 분석보고서

✅아파트명

관악현대아파트 

✅위치(지도)

서울 관악구 관악로 304

✅입지평가

1. 직장 

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

  종사자수 기준 B등급/ 강남권 근무자 주거지 3위 지역 

2. 교통

  강남 39분/ 여의도 43분/ 시청 1시간3분 >> A등급 

지하철 : 7호선 숭실대입구역 4번출구- 도보9분 (정문까지 630m/ 단지가 커서 동별로 차이있음) 

지하철 2호선 서울대입구역까지 버스노선 있음(10분)/ 도보로는 19분 

3.학군

행정구역이 동작구/관악구를 물고있어서 각 동마다 배치되는 중학교가 상이할 수 있음 

상현중/ 상도중/ 봉원중 >> 학업성취도 84-85%  >> B등급

학원가가 숭실대입구역 근처와 서울대입구역 근거에 50개 미만/ 소규모로 형성되어있음 

4. 환경

백화점, 대형마트 없음(관악구 롯백/ 홈플 서울남현점) 자차이용시 10분거리  >> C등급

자연친화적인 곳들이 많고, 주변에 아파트 단지들이 많아 소규모 상권들은 형성되어있지만 대형마트/백화점은 없음 

사랑합니다, 쿠팡맨! 

5. 공급

2025년 :힐스테이트관악씨엘/997세대, 서울대벤처타운역 푸르지오/571세대 >> 총 1568세대

이후 3년간 공급없음

관악구 인구수 24년기준 477,812명 >> 적정수요 1년 2389세대/ 3년 7167세대 

1568세대/3년=연평균 516세대 

적정수요 대비 0.21배 >> S등급

하지만, 동작구/서초구 공급도 눈여겨봐야한다. 강남권 근무자들에게 매력적인 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 같은 투자금으로 살 수 있는 아파트와 비교평가 필요

2) 환금성 : 2000세대 이상의 대규모 단지/ 중층기준/ 거래량 활발 

3) 수익률 : 투자금 3억 >> 10년간 +3억= 11.5억까지 올라야 수익률 100% 

* 최근까지 7억대였으나 현재 네이버 부동산 매물기준 8억초반대 형성/ 전고점 대비 20%빠진 매매가 

4) 원금보존 : 전세가율 64%, 입지독점성 있음, 25년 공급이후 물량 없음 

5) 리스크 대비: 역전세 가능성 낮을 것으로 판단

나의 투자 결론(매수 여부): 동간 너비가 넓고 대단지라 동별, 평형별, 층별 차이가 여러가지 측면에서 있을 것 같다. 저환수원리에 비춰보면 투자가치가 있을 것으로 판단되나 직접 임장해보고 현장에서 확인/ 단임-매임해서 좋은 물건이 있다면 선택 고려 

*같은 투자금으로 노려볼수 있는 다른 단지 찾기 필요 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

어렵다….늦었다…
마침표 수집하기 실패다…

앞마당에 마침표찍기! 계속해보자.