안녕하세요.
보다 나은 내일을 위해
노력하는 투자자
보노퐝입니다.
오늘 하루 연차 쓰고 지투기 1강을 듣고 왔습니다.
강의 들으러 간다는 생각에 어제 밤부터 너무 기대가 되더라구요 ㅎㅎ
기대를 정말 많이하고 갔는데 기대했던 것보다 훨씬 많이 얻어온 강의였어요.
지방투자에 필요한 내용들과 이 후 방향성에 대한 내용까지. 정말 꽉꽉 눌러 담아주셨어요 ㅎㅎ
거기에 강의실을 꽉 채운 동료분들의 열기까지 더해져서 정말 집중해서 강의를 듣고 왔습니다.
중간에 동료분들과 이야기할 수 있는 시간 만들어 주시고 간식 챙겨주신 유나님 감사합니다~
오늘 강의는 크게 3개 파트로 진행되었습니다.
제가 이해한 내용으로 파트 3개를 풀어보면 아래와 같아요.
Why : 지방에 있는 기회와 광역시 중소도시 현재 시장 진단
What : 방향성, 선호도, 투자의사 결정 방법
How : 지방투자 후 다음 단계
파트별로 조금 더 자세히 적어보겠습니다.
Why? 지금 내가 잡을 수 있는 기회를 잡자!
투자자에게 가장 큰 호재는 싼 가격이라고 많이 이야기해주세요.
서울, 수도권 좋은 지역의 매매가의 흐름과는 다르게
지방의 거의 대부분 단지는 22~23년 하락 후 크게 반등하지 않았습니다.
심지어 부산 대표단지라고 할 수 있는 곳도 전고점을 넘지 못했습니다.
이런 흐름을 정부에서도 알고 있고 수도권과 달리 지방은 수요를 크게 줄이지 않았습니다.
하지만 이런 지방도 언제까지 기회를 줄지는 알 수 없습니다.
공급이 정리되기 시작하는 지역에선 실거주자가 찾는 좋은 단지들은 가격이 조금 움직인 모습입니다.
23년~24년 초까지 서울, 수도권 단지들 매매가도 정말 쌌습니다.
언제까지고 그 자리에 있을 줄 알았던 가격들이 거래가 되면서 조금씩 상승하더니.
24년 상반기에는 큰 폭으로 상승하는 것을 경험했습니다.
저도 그때 서울을 보기 시작했는데…막상 손에 쥔 단지도 없었지만,
투자할 기회를 날렸다고 몇주는 우울하게 보냈던 기억이 있습니다.
지방 시장도 이렇게 되지 말란 법은 없었습니다.
강의 중간에 잠깐 말씀해주셨는데.
지방도 가격이 엄청나게 올라갔던 시절이 있었습니다.
매도 계약 후 오른 집 값을 보고 매도자가 짐을 빼고 나가면서 까나리 액젓을 뿌리고 나갔다고 하셨습니다 ㅜㅜ
거기에 지역마다 차이는 있지만 공급과 전세물량을 보면 투자의 기회를 주는 곳이 대부분입니다.
전세물량도 없고, 최근 거래도 없는 지역은 선호도에 따라서 단지 예상 전세가를 뽑을 수 있어야합니다.
저도 지금 당장은 투자금이 없지만, 지역마다 가격이 상승하는 것을 확인하고,
투자금이 준비되는 시기에 맞춰서 앞마당을 넓히며 투자 물건들을 계속 추리겠습니다.
앞마당 관리가 잘 안되고 있는 상황이라 여러 방법을 찾고 있었는데, 강의에서 알려준 내용 적용해보겠습니다.
What? 기준에 맞춰서 적극적으로 투자!
수도권, 지방 가치성장, 지방 소액 투자에 대해서 가르마를 타주셨습니다.
각 투자의 특징과 그에 따른 장점과 단점들.
나의 상황과 현금흐름에 따라서 그 방향은 달라질 수 있습니다.
저의 다음 투자는 지방이 될 가능성이 높아 보입니다.
그 중에서도 소액투자가 적합할 것 같아요.
(강의를 통해 배운 내용을 통해서 제 생각을 정리해보고, 다음 투자 전에는 코칭을 신청해보려고해요.)
지방에선 매도의 기회를 수도권만큼 길게 주지는 않아서,
투자를 하고 나서 지속적으로 물건을 관리해줘야 합니다.
끊임 없이 시장을 지켜 보면서 투자를 할 수 있는 환경에 있겠습니다.
소액투자를 설명해주시면서 거주만족도가 양호한 아파트라는 말씀도 해주셨어요.
칼로 무 자르듯 정확하게 측정할 수는 없지만 실거주 수요가 있는 단지라고 이해했습니다.
매도가 가능한 시점에 매도를 해야하기에,
그 시기에는 투자로 접근하기에는 쉽지 않을 것이기에,
실거주자가 크게 고민하지 않고 받아 줄 수 있는 단지.
임장지를 앞마당으로 만들면서 이런 단지가 어디까지인지 그 범위를 잡아보겠습니다.
20평, 연식, 생활권의 허들을 깨고 투자범위를 정하겠습니다.
선호도를 파악함에 있어 수도권과 다른 모습을 보이는 지역들도 많습니다.
지역 전체로 봤을 때 사람들이 찾을 단지인지, 매매/전세가격 흐름은 어땠는지, 선호도가 떨어지는 요소는 없는지.
지역 사람들의 입장에서 살만한 단지인지? 좋아할지? 이런 부분을 파악하겠습니다.
투자를 검토할 때는 의식적으로 가치와 가격에 먼저 집중해야 합니다.
그 이후에 투자금과 리스크를 검토해야 합니다.
같은 가격으로 살 수 있는 최선의 단지인지?
같은 투자금으로 살 수 있는 최선은 단지인지?
이 질문에 답을 해보면서 조금 더 가치 있는 물건에 투자할 수 있고,
이는 미래에 더 큰 수익으로 돌아올 수 있습니다.
매매가격 협상이 되는 시장이 있고, 그렇지 않은 시장이 있습니다.
협상이 안된다는 이유만으로 가치 있고 싼 단지를 놓치지 말아야 합니다.
전세가 또한 사장님 말만 믿지 말고, 스스로 판단할 수 있어야 합니다.
단지 내, 생활권 내 주변 단지의 전세가를 파악해서 선호도 기준으로 단지의 전세가 예상 할 수 있어야 합니다.
리스크 또한 철저히 검증해야 합니다.
그렇다고 무조건 리스크를 피하라는 이야기는 아닙니다.
대표적으로 잔금, 역전세 리스크를 검토해보고 감당가능한 수준이라면 이를 인지하고 투자를 진행할 수 있습니다.
매달 앞마당 시세를 지켜 보면서 가격, 투자금, 공급을 고려해 투자 후보 지역 전수 조사를 합니다.
저평가와 투자금으로 한번 거르고, 리스크와 환금성 기준으로 한번 더 거른 다음.
남은 물건을 매임을 하면서 최종 후보 2개를 남기는 것을 하면서 투자를 결정할 수 있습니다.
How? 지방투자를 시작으로 수도권까지!
오랜 기간 돈을 모아서 수도권에 1채 투자를 하는 방법도 있습니다.
거래 횟수도 적고 들이는 인풋이 적으니 어찌 보면 합리적인 선택처럼 보이기도 합니다.
처음부터 가지고 있는 돈이 많거나 나의 상황이 되지 않는다면 이 방법도 자산을 늘리는데 좋은 방법입니다.
만약 나의 상황이 허락 한다면 이 보다는 조금 더 적극적인 방법으로 투자할 수도 있습니다.
지방투자로 시작해서 매수, 보유, 매도를 반복해서 종잣돈을 모으는 속도를 올리고,
그 종잣돈으로 서울/수도권에 투자할 수도 있습니다.
이 과정에서 종잣돈 뿐만 아니라 실력이라는 자산도 함께 쌓아갈 수 있습니다.
수익, 포트폴리오, 리스크 관점으로 매도의 기준을 잡고,
기준을 지키면서 매 순간 최선의 선택을 쌓아가면 됩니다.
물론 빠른 시간 안에 이루어지는 것은 아닙니다.
투자를 하는 과정 안에서 다양한 문제가 터질 수 있습니다.
어떤 문제 때문에 투자에 들이는 노력을 줄이는 것이 아닙니다.
문제도 버티다 보면 상황이 좋아지는 시기가 오고,
투자에 들이는 노력도 줄이지 않다보면 투자도 익숙해지는 시기가 옵니다.
문제에 집중하기 보다는 이 상황에서 무엇을 하는 것이 좋을지 고민하면서 시간을 보내면 좋겠습니다.
좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다.
[임보 적용]
전세가 전고점 시기의 전세 물량과 지금 전세 물량 비교하기.
시장 분위기에 맞춰 나갈 수 있는 전세가로 따기. 물건이 없어도 예상 호가로 다 채우기.
지역별 연도별 공급물량 수준 확인
상승한 지방 앞마당의 단지 특징 파악 후 임장지에 적용해보기
상승장에서 매매/전세가 흐름 확인 후 좋은 단지 확인. 단지 분석 장표에 넣기.
선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위. 전세 자세히 파악하기.
시세분석 시 랜드마크 가격을 통해 임장지 시장 사이클 정리
22년 하락장에서 23년 상반기에 거래가 있었던 단지인지 확인. 단지 분석 장표.
