지방 광역시 1호기 매도 후 수도권 외곽 3호기 투자 후기 [보노퐝]

안녕하세요.

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

2년 전 심어 두었던 지방 1호기 매도 후 수도권 외곽 3호기 투자 경험담 공유드립니다.

혼자였다면 쉽게 결정하지 못했을겁니다.

주변에서 도움을 주신 튜터님, 동료분들께 감사의 말씀드립니다.

“실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.” - 월부은 120p.

환경의 힘이 참 크다는 것을 느꼈고, 제가 받은 도움을 나눠줄 수 있는 사람이 되기 위해서, 꾸준히 노력하겠습니다.

투자 방향성 결정

제 1호기는 올해 상반기 공급이 많았고, 26년 하반기부터 27년까지 10년 내 최대 공급이 있는 지역에 있습니다.

지역 전체에서 봤을 때는 후순위 선호도의 90년대 구축 20평대 복도식 아파트입니다.

26년 1월 전세 만기를 앞두고 있는 상황이고, 최근 몇달 간 아래 두가지를 놓고 고민을 많이 하고 있었습니다.

1) 1호기 보유 or 매도

2) 추가 투자 방향(지방 or 수도권 외곽)

첫번째로 보유를 할지, 매도를 할지 고민했던 부분은 강의에서 배운 매도 기준을 적용했고, 

최종적으로 매도하는 방향으로 결정을 했습니다.

[매도 의사 결정 프로세스]

• 장기보유 할 가치가 있는가? → YES : 보유, NO : 다음 단계로
• 수익이 났는가? 투자금 대비 200% or 중소도시 5천, 광역시 1억 → YES : 매도, NO : 다음 단계로
• 매도 후 갈아탈 물건이 있는가?(최소 3~5단지) → YES : 매도, NO : 다음 단계로
• 보유에 리스크가 있는가? 역전세 등 → YES : 매도, NO : 보유

[매도 의사 결정 프로세스 적용]

• 장기보유(NO) : 지방 광역시 선호 생활권 후순위 단지(지역 전세 선호도 중하)에 있는 90년대 구축 20평대 복도식 아파트. 지방광역시 핵심지에 있는 단지가 아니라 장기보유 가치는 없습니다.
• 수익(세모) : 0천만원 투자금 대비 66%
• 갈아탈 물건(세모) : 7월에 투자금 5천, 1억 기준으로 지방 물건 정리. 5천만원으로 할 수 있는 단지는 가치가 높지 않아서 업그레이드가 아니라 옆그레이드가 아닐까라는 의문이 있었습니다. 1억으로 할 수 있는 단지는 확실히 좋은 단지라는 것을 알 수 있었습니다.
• 리스크(YES) : 26년 1월에 2년 만기. 갱신권 살아 있습니다. 26년 하반기부터 본격적인 공급장이고, 특히 27년 신도시급으로 들어오는 공급이 무시무시합니다. 대부분의 공급이 보유 물건 보다 우선순위가 높은 상황이고, 전세가 높지 않지만 역전세가 나면 1~2천만원, 그 보다 중요한 것은 시간에 대한 기회비용이 크다는 판단을 했습니다. 공급이 정리되더라도 제가 가진 단지까지 흐름이 오려면 시간이 더 필요했습니다.
• 총평 : 장기보유 가치 없고, 큰 수익은 없지만 손실도 없고, 갈아탈 물건이 명확하지는 않지만, 보유를 함에 있어 리스크가 있어 매도를 결정하게 됐습니다.

두번째로 다음 투자를 수도권으로 할지, 지방으로 할지 고민했던 부분은

각 투자의 장단점을 파악해서 저의 상황에 맞는 선택을 했습니다.

제목을 보셔서 아시겠지만 수도권 투자로 방향을 결정했습니다.

[수도권, 지방 소액 투자의 특징]

• 수도권 외곽 소액투자 : 거주가치가 있는 단지면 전세상승분을 가지며 매도를 옵션으로 생각할 수 있음. 수도권 내 후순위. 매매가 상승 언제 올지 알 수 없음. 규모가 커서 사이클이 길다.
• 지방 소액투자 : 공급에 따라 사이클이 수도권에 비해서 정직하게 움직이는 편. 가격과 공급상황이 좋은 곳이 지속해서 나온다. 절대적저평가 시장이라 가치 있는 물건을 싸게 매수할 수 있고, 상승장을 지역 내에서 먼저 누릴 수 있다. 매도를 통한 수익 실현을 우선 고려해야 한다.
• 총평 : 솔직히 선택하기 어려웠습니다. 제 상황을 고려해서 선택을 했습니다. 상대적으로 시간을 많이 쓸 수 없다는 부분(주말 2회 출근에 야근도 좀 있는 편이에요), 2호기 & 3호기 전세 상승분 + 모으는 돈으로 1~2년에 한번 투자가 가능하다는 부분을 고려해서 수도권 외곽 투자를 하기로 결정했습니다.

매도

25년 1월 자산재배치를 통해서 2호기 투자를 했습니다.

실거주 매도하는데 4달이 넘게 걸렸고, 그때 했던 경험이 1호기 매도에 큰 도움이 됐습니다.

내가 가지고 있는 물건의 우선순위, 그리고 가격. 

이 두가지만 제대로 파악하고 실행한다면 매도를 할 수 있다고 생각했습니다.

다양한 시나리오를 예상하고 준비를 했지만, 세입자분께서 매수하고 싶다고 하셔서.

예상보다는 수월하게 매도를 마칠 수 있었습니다.

[매도 전략]

• 시장상황파악 : 상반기 거래량 좋았습니다. 신혼 부부 등 실거주자 위주로 거래되면서 1천만원 싼 물건들이 정리가 됐고, 여름비수기, 대책 발표 이 후 거래량이 줄었습니다. 세낀물건은 거래가 없었습니다.
• 목표매도가 : 주변 부동산에 전화해서 적정 매도가를 파악했습니다. 0.0억에 거래 된건 실입주 물건에 동,층이 좋고 수리도 잘 됐고, 제 물건도 수리가 되어 있었지만 동에서 밀리고 세가 끼어 있는 조건이라 우선순위가 밀립니다. 단지 내 경쟁 물건도 저층 제외 0.0억이 최저가였습니다. 1등을 만들기 위해서 목표 매도가를 저층 제외 최저가로 설정했습니다. 세를 끼고 파는 조건이면 0천만원 내려서 매도할 생각을 했습니다. 그래서 최대한 실입주 물건을 만들어 보자고 판단하고 실행했습니다.

[시나리오]

• 감사인사 및 인트로 : 잘 살아주셔서 감사하다는 인사를 드리고, 26년 1월 만기인데 더 사실 의향이 있으신지 알고 싶어서 연락했다고 말씀드리기.
• 나가신다면? 이사 날짜를 고정하지는 말아 달라고 부탁(들어오시는 분과 일정을 맞추기 위해) 드리고, 내년 ??? 계획이 있어서 매도를 하려고 한다고 의사 전달하기.
• 안나가신다면? 1차 협상 시도! 내년 ??? 계획이 있어 급하게 집을 팔아야 할 일이 생겼고 말씀드리기. 이사비를 지원해드리고, 이사갈 전세집도 같이 알아봐 드리겠다 제안하기.
• 1차 협상이 실패하면? 매도는 해야해서 집 잘 보여주십사 부탁드리고, 부동산에 세낀 물건 목표가에서 0천만원 높게 물건 내놓기. 

[실행 및 결과]

• 연휴 중 연락 시도 했지만 연휴기간이라 연락이 잘 안됐습니다. 반대로 제가 집주인한테 연휴에 연락 받으면 싫을 것 같아서 연휴 마치고 월요일에 전화 드렸습니다.
• 2년이 다 되가니까 집을 어떻게 하실지 오히려 물어보셔서 매도 하고 싶다고 말씀 드렸습니다.
• 얼마에 파실거냐 물어보셔서 실입주 조건 최저가를 말씀드렸습니다.
• 그 가격이면 세입자분께서 사고 싶다고 제안 주셔서 세입자 분께 매도하기로 결정했습니다.
• 거래를 안전하고 편리하게 하기 위해서 부동산을 끼고 진행하기로 했습니다.
• 부동산에 광고 없이 매도를 했고, 연락드린 다음날 전자계약으로 계약서까지 작성했습니다.

매수

매도 상황을 담당 튜터님께 말씀드렸습니다.

너무 축하해주시며 투자 물건 찾는 것에 집중해보자고 말씀주셨습니다.

이번 달 목표가 5천만원, 1억원으로 투자할 수 있는 5개 단지 뽑는 것을 원씽으로 잡았고,

이번달 초부터 앞마당 시세트래킹을 하면서 5천만원, 1억원으로 투자할 후보 지역을 뽑았습니다.

매매, 전세, 공급 등 투자하기 좋은 상황의 지역을 3개 추려서 전수조사 + 비교평가를 해볼 예정이었습니다.

1015 대책 발표 후 시장 상황이 변해서 속도를 조금 더 올려야겠다고 생각했고,

지역 및 단지 선정을 서두르고 목요일 반차, 금요일 연차, 월요일 반차를 쓰고 물건을 찾으러 갔습니다.

수도권 5급지 C 지역에 중간 아래 선호도를 가지는 단지에 최종 투자하게 되었습니다.

[지역선정 및 전수조사]

• 수도권 4급지 A 지역 : 수도권 4급지 중 매매가는 크게 오르지 않았고, 입지 개선 및 이주수요로 전세가 올라오는 지역.
• 수도권 4.5급지 B 지역 : 주변 공급이 마무리 되면서 전세가는 차오르고 있고, 상대적으로 후순위 지역이라 매매 상승은 적었던 지역.
• 수도권 5급지 C 지역 : 전세 오름폭에 비해 상대적으로 덜 오른 매매가. 지역 내 상위 지역은 매수되면서 가격이 조금 올라가고 있으나 뒷단까지는 퍼지지 않은 지역.
• 수도권 5급지 D 지역 : B 지역 인근이고 비슷한 영향권에 있는 지역. B 지역보다 상대적으로 후순위 지역이라 매매, 전세 상승폭은 적은 지역.
• 수도권 5급지 E 지역 : 공급이 정리되면서 신축 위주로 매매 가격이 빠르게 상승한 지역. 그에 반해 구축은 매매가 오르지 않고 적은 투자금으로 접근 할 수 있는 지역.
• 위 지역 중 3개 지역을 조금 더 추려볼 계획이었는데요. 1015 대책이 나오면서 후보는 줄었고, 전세가 상승이 더뎠던 지역은 제외하고 A,B,C 지역에 단지들을 전수조사 했습니다. 지역이 3개였지만 투자를 해야한다고 생각하니까 전수조사가 하루만에도 다 되더군요 ㅎㅎ

[비교평가 및 매물임장 후보 선정]

• 지역별로 투자금 +3천만원 단지 선정
• 매매가 내림차순 정렬 후 비슷한 금액에서 가치가 높은 단지 선정(가격고정 비교평가)
• 위 과정에서 헷갈리는 단지는 임보에 정리된 단지 가치 순서 확인 및 비교평가 진행
• 지역 별 선호도가 있는 단지부터 매물임장 시작
• A지역 1순위. B 지역은 지역 내 후순위 단지만 걸려서 뒤로 밀고, C 지역부터 물건을 봤습니다.

[매물 임장 및 투자 물건 선정]

• A 지역은 입지가 개선 되기 전에 다녀왔었는데. 확실히 입지가 개선되고 난 다음에 가보니까 훨씬 좋게 느껴졌습니다. 비슷한 시기에 두 곳을 다녀보니 거주민들 분위기도 다른 후보 지역에 비해서 더 좋다고 느꼈구요. 할 수 있다면 이 지역 안에서 투자를 하고 싶었습니다.
• A 지역에 있는 매도자분들도 이런 분위기를 알고 계셨는지, 물건을 거두거나 호가를 올리는 경우가 발생했습니다. 그 중 지역 내 후순위 단지가 잔금 치고 수리를 한다면 제 투자금 안으로 밀어 넣을 수 있을 것 같은 단지가 있었지만, 잔금 상황 및 공급 상황을 고려해봤을 때 위험한 선택이 될 수 있을 것 같아서. 아쉬운 마음을 접고 다음 지역으로 넘어갔습니다.
• C 지역은 지역 내 선호도가 좋은 곳은 매매 거래가 되면서 매매가가 소폭 상승했고, 그 아래 단지들은 아직 매매가가 상승하지 않은 단지들이 있었습니다. 시세를 보고 갔을 때는 꽤 많은 단지들이 후보가 되겠다고 생각했지만, 선호도가 있는 단지부터 시작해서 그런지 생각보다 범위 안에 들어오는 물건이 적었습니다.
• C 지역 내 중간 아래 선호도 단지까지 내려와서 물건을 볼 때 매매가가 아주 싸지는 않지만 저평가 된 가격에 조건이 괜찮은 물건을 만났습니다. 주인 전세를 원하는 상황이셨는데, 나와 있는 금액으론 제가 투자하기 어려운 상황이었습니다. 어떻게 하면 투자할 수 있을까 고민을 했고, 매매가 조정 or 전세금 상향 조건을 제안드렸습니다. 매매가 조정은 어렵다는 답을 먼저 들었습니다. 전세금도 계속 올려준다고 이야기 하지 않으셨다고 했는데…물건이 나와 있었던 시간이 되서 그런지 전세금은 올려주신다는 답변을 받았습니다. 전세금을 올려주시면서 투자 범위 안으로 들어 왔습니다.
• 위 물건을 마음 속에 담아 두고, 더 아래, 더더 아래 단지까지 살펴 봤습니다. 후순위 단지의 물건들은 매매-전세 차이와 수리비까지 고려하면 투자금이 후보 물건과 비슷한 상황이었습니다. C 지역은 절대적 저평가 시장에 가까웠고, 비슷한 투자금이라면 선호도가 높은 단지를 선택하는 것이 맞아 최종적으로 중간 아래 선호도를 가지는 단지를 투자하기로 결정했습니다.

복기_반복되는 실수

1015 대책 발표 후 저 혼자만 불장이 된 느낌이었습니다.

제가 추린 지역들은 이번 규제 지역에 들어가지 않지만 이미 투자자가 꽤 들어간 지역이라는 것을 알고 있었고,

이번 규제로 인해서 거래되는 속도가 빨라지지는 않을지 걱정이 됐습니다.

가격이 오를 것 같다고 물건을 거두는 매도자, 지속해서 부동산으로 문의를 주시는 분들.

이로 인해서 조급한 마음이 올라 왔고 올바르지 않은 선택들을 했습니다.

• 주변 단지를 더 넓혀서 살펴보지 못했습니다. 충분히 봤다고 생각했지만 계약 후 보이는 단지가 있었습니다.
• 가계약금의 무게를 쉽게 생각 했고, 여차하면 날릴 생각으로 매물코칭 전에 가계약금을 넣었습니다. 이번 투자금을 만들 때 아이 앞으로 빼뒀던 학자금도 일부 사용했습니다. 아내와 이야기하면서 이 부분에 대해선 제가 잘못 생각하고 있었다는 것을 깨달았습니다. 앞선 투자에서도 매물코칭을 기다리기 어려웠고, 코칭 내용을 제대로 반영하지 못한 상태로 투자를 마무리 지었습니다.

제 목표를 달성하기 위해서는 1~2채 투자로 그치는 것이 아니라, 10채 이상 투자를 해야 합니다.

더 벌지 못하더라도 잃지 않는 투자를 해야함에도 더 버는 투자를 보고 있지 않았나 싶습니다.

분명히 제가 보지 못하는 부분이 있을 수 있는데, 스스로 너무 확신을 가지고 투자를 진행했습니다.

망하지 않고, 오랜 기간 투자를 하기 위해서 리스크를 관리하며 잃지 않는 투자를 어떻게 할지 고민하겠습니다.

매물코칭_센스튜터님

가계약을 마치고 본 계약을 앞둔 시점에서 매물코칭을 받았습니다.

가계약을 하고 나서도 주변에 더 좋은 물건이 없을지 더 뒤져서 후보물건을 하나 더 찾아서 2개 물건을 매코에 넣었습니다.

좋지 않은 선택을 했지만, 결과는 좋은 방향으로 만들고 싶었고, 이번 투자에서 놓친 것은 없었는지 검토 받고 싶었습니다.

이번 투자 이 후에 다음 투자를 위해서 어떻게 시간을 보내면 좋을지도 함께 여쭤봤습니다.

• 물건을 찾는 과정에서는 괜찮았고, 칭찬할 부분은 칭찬해주고, 복기할 부분은 복기하면 된다. 스스로 너무 채찍질 하지 않았으면 좋겠다.
• 가계약을 한 단지 보다는 추가로 찾아온 물건이 좋지만 계약금을 포기하고 갈아탈 가치가 있지는 않다.
• 결정을 했다면 잘 보유해서 매도 후 갈아타기 or 3주택 두가지 경우를 생각하며 다음 투자 준비. 좋은 물건 제대로 못 파는 것 보다, 덜 좋은 물건이라도 제대로 파는 것이 중요하다.
• 투자 할 수 없었던 시기에는 그릇을 키운다는 마음으로 다른 사람들을 도와주었다. 이렇게 시간을 보내면 좋겠다.
• 투자하기 전 종이를 꺼내서 물건의 장점, 단점, 더 좋은 것은 없는지 계속 써보자.
• 시간과 나를 주도적으로 끌고 간다는 느낌이 필요하고, 재미-의미-성장 포인트를 가져야 한다.

매물코칭 후 제가 미처 챙기지 못했던 부분이 있었고, 이 부분은 본 계약 전까지 잘 조율해서 마무리 했습니다.

적용할 점

• 조급한 마음으로 투자를 하지 않기 위한 장치 : 투자 전 아내, 동료에게 브리핑.
• 후보 물건을 하나 뽑았다면 비교평가에서 탈락시켰던 단지더라도 물건 없는지 찾아보기.
• 투자후보 물건 3개 만들기 전에 투자하지 않기. 동시 협상을 하면서 투자 결정하기.
• 언제든 투자할 수 있다는 마음을 가지고, 다음 투자 시나리오를 만들어서 투자 물건 3개는 들고 있기. 이 때 전화임장 적극적으로 하기

마치며…

매도 계약을 화요일에 마치고, 수요일에 대책이 나오고, 목요일-금요일 매임, 금요일에 가계약, 월요일 추가 매임, 화요일 매물코칭, 그리고 오늘 본계약까지 마무리했습니다.

과정이 100% 만족스럽지는 않고, 말씀드리기 부끄러운 행동도 있었습니다.

그렇지만 투자를 반복하면서 조금씩은 나아지고 있다는 생각이 들었습니다.

잘 되지는 않더라도 다음 투자를 생각하며 투자금 5천, 1억으로 투자 단지를 뽑아 봤고,

1호기 매도 후 방향성에 대해서도 튜터님, 선배님, 동료분들께 여쭤봤습니다.

1호기가 예상보다 빨리 매도가 됐고, 3호기 투자는 예상보다 더욱 빨리 진행했지만,

2호기 투자 후 계속해서 앞마당을 만들고 공부를 해왔기에 넘어지지 않고 투자를 마무리 할 수 있었습니다.

지금 지방은 제가 했던 1호기 보다 훨~씬~ 좋은 물건을 할 수 있는 시기입니다.

좋은 기회를 잡아서 투자 하시면 2년 후 다음 투자를 할 때 든든한 디딤돌이 될것입니다.

감사한 분들이 너무 많습니다.

이리저리 흔들려도 든든하게 중심을 잡아 주는 아내,

맨날 임장가고 임보 쓴다고 잘 놀아주지 못해도 나를 좋아해주는 딸,

잠은 제대로 자냐며 늘 걱정해주시는 가족분들 ㅎㅎ

이번 지투실전반을 수강하지 않았다면 이번 경험담이 없었을 것입니다.

꾸준히 소통해주시며 방향성을 제대로 잡아주신 우지공 튜터님,

힘들 때 가서 징징 거렸는데. 잘 들어주시고 위로해주신 브롬톤 조장님,

그리고 옆에서 함께 축하해주고 응원해주시는 우리 지곰이들 너무 감사합니다!

긴글 읽어 주셔서 모두 감사합니다.

모두 원하시는 목표 달성하시길 진심으로 응원하겠습니다.