분당구 서현동 시범단지삼성한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반70기 5늘 내일 하나씩 행동하면 부자될 1만 남았조 라메주]

안녕하세요.

라메주 입니다.

지난주 조원분들과 함께 다녀온

분당구 서현동의 시범단지삼성한신 아파트

수익률 분석 보고서를 시작합니다 :)

▶ 아파트 정보

● 아파트명 : 시범단지삼성한신 아파트

● 연식 : 1991년 9월

● 세대수 : 1,781 세대

● 단지 평형 정보 : 22평, 32평, 48평, 62평, 70평

▶ 위치(지도)

● 주소 : 경기도 성남시 분당구 중앙공원로 53

서현역(분당선) 초역세권에 위치하였네요!!

(도보 3분!)

주요 일자리와 얼마나 떨어져 있는지(왼쪽)

분당구 내 상권과 일자리는 어디에 있는지(오른쪽)

지도를 통해 확인해 볼 수 있었습니다 :)

▶ 입지평가

1. 직장

● 성남시 종사자수 : 534,792 명

● 성남시 사업체수 : 97,955 개

● 분당구 종사자수 : 327,356 명

● 분당구 사업체수 : 49,408 개

● 성남시 원천징수 연봉 평균 : 4,867 만원

● 성남시 주소지 연봉 평균 : 5,427 만원

성남시의 경기도 내 사업체수는 평균 이상 수준이고, 6위 정도 하네요.

그리고 종사자수도 마찬가지로 경기도 내 6번째로 많은 걸 확인할 수 있었습니다.

● 주요 업무지구 접근성

강남 51분 / 판교 17분 / 여의도 65분 / 시청 65분 / 가산 53분 

양질의 일자리가 있는 판교는 30분 이내

강남은 1시간 이내 접근 가능하네요!

3. 학군

● Top3 : 수내중 96.2% / 내정중 96.2% / 구미중 96.0%

● 서현동 : 서현중 95.4% / 양영중 93.7%

분당구는 학군이 정말 좋네요!!

95% 이상 중학교가 무려 16% 비중을 차지하고 있습니다.

4. 공급

● 성남판교대장A-10BL신혼희망타운 2024.09 / 1,123세대

앞으로의 입주물량은 내년 9월 대장동 신혼희망타운에 천 세대 정도 있지만

성남시 인구이동에 큰 영향을 줄 것 같진 않네요.

▶ 과거 시세

2023.12.22 기준

● 22평 : 매매 10.3억 / 전세 4.7억

● 32평 : 매매 15.3억 / 전세 7.5억

22평과 32평 매매가격 차이는 5억, 전세가격 차이는 2.8억 입니다.

32평의 매매가격은 연초 대비 소폭 상승한 반면 22평의 매매가격은 소폭 하락했습니다.

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

[32평]

현시세: 시범단지삼성한신 32평 현재 매매 15.3억, 전세 7.5억

10년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 16.4억 전세 7.8억 (전세가율 47%, 매전차액 7.6억)

10년 내 저점 매입시: 2017년 4월 매매 6.6억 전세 5.2억 (전세가율 80%, 매전차액 1.4억)

*고점 매입시 수익률 (153000-164000)÷(164000-78000)*100 = -12.8% (수익 -1.1억)

*저점 매입시 수익률 (153000-66000)÷(66000-52000)*100 = 621% (수익 8.7억)

[22평]

현시세: 시범단지삼성한신 22평 현재 매매 10.3억, 전세 4.7억

10년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 12.7억 전세 5.6억 (전세가율 44%, 매전차액 7.1억)

10년 내 저점 매입시: 2016년 8월 매매 4.4억 전세 4억 (전세가율 91%, 매전차액 4천)

*고점 매입시 수익률 (103000-127000)÷(127000-56000)*100 = -33.8% (수익 -2.4억)

*저점 매입시 수익률 (103000-44000)÷(44000-40000)*100 = 1475% (수익 5.9억)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

사진_단지 앞 상권

▶ 총평

분당구 서현동 시범단지삼성한신 아파트는 주요업무지구(강남, 판교) 접근성이 높은 단지입니다.

분당구는 학군지이며 주변 편의시설도 잘 갖춰져 있어 선호도가 성남시 내에서도 높은 편입니다.

균질한 택지로 구성된 분당구는 1기 신도시 중에 가장 선호도 높은 지역이라고 할 수 있습니다.

투자 수익률을 계산해봤을 때,

32평형에 투자하기보다 22평형을 여러채 투자했으면 더 높은 수익을 얻을 수 있었을 것 같습니다.

개인마다 상황이 다를 수 있지만 투자자라면

수익과 수익률 모두 직접 계산해보고 판단하는 것이 중요하단 걸 깨달았습니다.

(수익이 더 중요하지..! 아니야 수익률이 더 중요하지..! 이분법적 사고 금지 X)

앞으로도 꾸준하게 수익률을 분석하여

가지 대비 저평가된 물건에 투자할 수 있는 실력을 키우겠습니다!

감사합니다.