안녕하세요.

오늘보다 나은 내일을 위해 행동하는

오나내 입니다!!

월부학교 광클 하기 위해

미리 계획 연차까지 올렸는데

급한 업무때문에 불려나와

핸드폰으로 도전해봤지만 실패하고

다음날 지방투자실전반도 대기접수…ㅠㅠ

광클연습에 중요성을

뼈저리게 느끼는 와중에 이번에도 정말

운 좋게 대기 합격으로 지투실전반을 듣게 됐습니다!!

사실 2호기를 수도권 투자로

완전히 방향성을 잡고 있던 터라

지방투자 실전반 vs 실전준비반(수도권 앞마당)
고민이 많이 됐습니다

그런데 동료들에게 이야기 해보고 스스로 생각해봐도

실전반의 매리트(넘사벽 환경… 열정넘치는동료 & 튜터님)가

얼마나 소중하고 값진 것이며

실전반은 듣고 싶을때 들을수 있는게 아니기 때문에

지방투자 실전반을 신청했습니다!

그런데.. 이게 왠 걸

1강 오프라인 강의도 초대 받게 됩니다!!

강의 안내 상에는 1강 오프 초대는 조장님들이

참석하는걸로 알고 있었는데?!

조장 신청 하지 않았지만 감사히 다녀왔습니다!! ㅎㅎ

(월부 수강 1년 반만에 첫 오프강의!! 월학 신청 때 못썼던 연차 바로 사용!!)

올해 1월에 투자코칭을 받으러 갔던

구 건물에서 이전한 월부 건물!! 역삼역 도보 5분컷!!

역시 입지의 중요성을 아는 월부답게

건물또한 위치가 너무 좋았습니다 ㅎㅎ

그럼 본론으로 들어가

1강 잔쟈니 튜터님과 함께한 장장 8시반 30분동안

강의를 듣고 느낀점을 기록해보겠습니다

만 3년 내  처음 겪어보는 지방시장

강의 처음부터 튜터님이

지금의 지방시장이 얼마나 투자하기 좋고

전세가 없는 시장에서

어떻게 전세가를 측정하고

투자를 이어나가야 하는지

하나부터 열까지 알려주셨고

지금의 이렇게 투자하기 좋은 지방시장도

언제까지 남아 있지 않을수 있다며

반드시 이 좋은 시기에 투자를 해야 겠다는

마음을 다시 한번 생각하는 시간이 었습니다

(수도권투자 vs 지방투자… 아 ㅜ 끊없는 고민…)

공급이 많아도 전세 물량 감소

일반적으로 공급이 많은 곳은

전세가가 낮고, 역전세를 맞을수 있기 때문에

투자를 피해야 한다는건 알고 있었는데

그렇게 공급이 많은 지역도

일반적인 전저점(23년도) 시기의 전세값보다

지금의 전세값이 올르면서

전세입자들이 갱신권을 사용하고

투자자들은 공급이 많은 곳에 리스크때문에 투자를 피해서

신규 전세매물은 나오지 않고

이런 복합적인 요소들 때문에

공급이 많은 곳조차도 전세 물량이

많지 않고, 매우 부족한 상태라는걸

새롭게 알게 되었습니다.

공급이 많은 곳은 전세 물량이 많고

전세값이 낮을거라고

생각했던 1차원적인 생각이 바뀌는 순간 이었습니다

스스로 오를만한 단지를 찾는 연습을 하는 지투실

실전반 강의를 수강하면서 가장 좋은것은

튜터님과 열정넘치는 동료와 함께 1달을 함께 할 수 있다는것

하지만 한 가지 아쉬운 점이라면

내가 원하는 임장지로 배정이 안될 수 도 있다 는것

그렇다고 언제나 튜터님께 연락해서

내가 임장하고 있는 앞마당에서 어떤 단지가 투자하기 적합한지

물어 볼 수도 없는게 현실인데

잔쟈니 튜터님 曰

내가 배정 받은 단지가 공급이 많거나, 이미 오른 지역 이라고해도

그 지역을 공부한다는 마음가짐이 아니라

어떤 단지들이 올랐고, 그 단지들의 특성이 무엇인지

파악해서 그런 특성을 다른 임장지에 갔을때

유사한 특성을 가진 곳이 어딘자 파악한다면

튜터님께 묻지 않고도

스스로 오를만한 단지를 찾을 수 있다며

이번 지투실을 통해 그렇게 임장 실력을

키워 나갔으면 좋겠다고 말씀해 주셨습니다

투자하기 좋은 임장지만

배정받고 싶어했던 자신을 반성해봅니다… ㅠㅠ

후순위 단지는 ‘매도’를 위해 반드시 시세트레킹

분임, 단임, 매임을 하고 생활권 별로 상,중,하 단지들을 고르고

투자 고려 단지 및 궁금한 단지들을 시세트레킹 하라는 말을

너무나 많이 들었습니다.

가장 좋은 단지들은 투자금이 너무 많이 드는데 왜 트레킹 해야할까?!

이 질문에 대한 답은 그 지역이 어떻게

흘러가고 있는지를 알 수 있는 선행지표이기 때문에

기민하게 봐야 한다는것 까지는 알고 있었는데

그런데 솔직히…

후순위 단지… 언덕 꼭대기… 구축… 

누가봐도 투자 안할 것 같은

단지들을 굳이 시세트레킹 해야하나?!

라는 생각에 그동안 사실 트레킹을 하지 않았는데

이런 후순위 단지를 반드시 트레킹 해야 하는이유는

지방시장의 경우 정말 대표단지가 아닌이상

반드시 매도를 해야하는데

이 후순위 단지까지 상승흐름이 넘어갔을때가

바로 내가 ‘매도’를 해야하는 타이밍

이라는 걸 깨닫게 되었고

내 앞마당에 있는 후순위 단지들을

꼭 시세트레킹 해야 겠다고 생각 했습니다!!

투자에 있어 중요한 선호도 파악!!

투자할때 선호도와 환금성이 중요하다는 것은

기초반 강의에서도 많이 들어서

알고 있었지만…

사실 동향보다 비싼 남향

언덕위 뒷동보다 비싼 아랫동 평지

이런 단지들을 보면 항상

저렴한 가격순으로 정렬해서

가장 투자금이 적게들고

싼 단지들을 주로 봤었는데

지방은 반드시 매도를 해야하는데

그때 가장 중요한 것이 바로 선호도, 환금성 이기 때문에

투자를 고려할때

아실을 통해 무엇을 중점적으로 보고

어떤 선택을 하는 것이

최적의 선택인지 알려주셔서

임보를 쓸때도 이런 점을 좀더

자세히 보고 단지 vs 단지를

비교해 봐야 겠다고 생각했습니다

저평가 → 투자금 → 리스크

일반적으로 많이들 투자할

단지를 선택할때 내가 가지고 있는

종잣돈을 파악하고, 매매-전세 차이를

계산해서 그 안에서 저평가 되어 있고

리스크가 없는 단지를 찾으려고 하는데

여기서 잘못된점!!

투자금 → 저평가 → 리스크

바로 앞단의 단계가 잘못 됐다는 것입니다

우리는 가치 대비 저평가된

단지를 찾아내고

그 단지가 내 투자금에 맞는다면

리스크를 파악하고 투자를 진행해야 하는데

투자금 우선으로 필터를 걸다보니

저평가된 단지들을 놓쳐서

정말 좋은 투자를 하지 못할 수도

있다는 것을 알게 되었고

습관적으로라도 무조건

시세를 따고 매매가 기준으로 먼저 내림차순으로

저평가 단지를 찾는 연습을 해야겠다고

다짐했습니다!!

전세 0건… 얼마가 적당하지…?!

공급이 없는 시장에서 항상

시세를 따면서

전세가 0건 일 때

전세가를 기입해야하나? 말아야 하나?

얼마로 넣어야하지?!

이런 고민들을 많이들 하는데

이번 강의에서 그런 경우에

어떻게 적정 전세값을 측정하고

그 과정을 통해 실제 나가는

전세가격을 내가 스스로 판단할 수 있고

그렇게 했을때 호가와 실거래로만 나와 있는

투자금액이 아닌 내 종잣돈

범위에 맞는 매물을 내가 스스로

찾아내서 투자 할 수 있다는 점이

정말 전세가 없는 시장에서

전세값을 추정하는것이 얼마나

중요한 것인지 알게 되었습니다

극복하지 않아도 시간이 해결해주는 것들

투자를 진행하면서 잠을 줄여가며 임보쓰고

주말마다 가족들과 함께 하지 못하고 임장가고

몸은 점점 지쳐가고

내가 이렇게 하는게 맞는 건가?!

이렇게 힘든걸 어떻게하면

좀 더 편해질 수 있을까?!

정말 매월 강의 듣고 임장가고 임보쓰면서 드는 생각들인데

튜터님은 도대체 어떻게 하셨을까?!

잔쟈니 튜터님 曰

"저도 어렵고 힘들었지만 문제를 극복하려 하지 않았고,

그저 묵묵히 해나가다 보니 시간이 흘러

내가 극복하려 했던 문제들이 저절로 해결이 되었네요"

"그런데 그때 그 어려움을 극복하지 못했다고해서

투자를 쉬어가며 했다면

시간이 흘러도 그 어려움들이 나아지지 않고 그대로 였을것 같아요"

정말 모든 튜터님, 멘토님이 항상 해주시는

말씀이 이런 의미였구나 라고 깨달았습니다

그저 월부 환경에서 이탈하지 말고

계속해 나가다 보면

반드시 성공할 수 있다고 믿습니다!!

극복하는 것이 아닌 그저 오늘 해야 할것을 행동하며

묵묵히 걸어나가는 투자자가 되도록 하겠습니다!!

오프라인 강의를 수강 할 수 있는

기회를 주신 루나님, 잔쟈니 튜터님

정말 너무너무 감사합니다!!