(지기31기 12조 정투리)꺼진 불도 다시 보자! 아직 대세 상승장이 오지 않은 지방!

이번 지방투자 기초반 강의는 울산 중심으로 권유디님이 강의해주셨다. 울산 광역시 지역 분석 뿐만 아니라 지방 투자를 어떻게 봐야할지에 대한 인사이트를 얻을 수 있어 귀중한 시간이었음. 강의를 듣기 전 갖고 있던 편견에 대해 정리해보자.

1.울산은 이미 너무 오른 지역 아닌가? 지금 공부하는 것이 무슨 소용이 있을까?

1강이 울산이라는 얘기를 듣고 바로 생각난 것은 지금? 이라는 생각이었다. 작년 5월 쯤에 갔을 때도 이미 매수자들이 많이 붙어서 가격 협상이 쉽지 않았고 부동산 사장님들 전화에 불났던 거 같은데…(ㅎㅎ그리고 내 1호기 투자 범위였던 곳)

그러나 강의를 듣고 오른 지역이라도 덜 오른 단지가 있고 공급이 없는 울산과 전주는 투자의 오픈북이기 때문에 공부하지 않으면 안 된다는 것을 깨닫게 됨.

지방이 망한다 어쩐다 하는 얘기가 있지만 공급이 없는 울산과 전주는 이만큼이나 올랐다. 앞으로 공급이 없는 부산과 대구 또한 울산의 모습을 따라갈 확률이 높다는 것을 이해할 수 있었다.

2. 지방이 절대적 저평가 시장이면 아무거나 사면 되지 않을까?

지방은 솔직히 다 싸다고 하니까 적당히 싼 거 아무거나 사도 돈을 벌 수 있지 않을까? 라는 생각이었는데 그럴수록 더 뾰족하게 단지를 봐야한다는 것을 알게 되었다. 왜냐? 지방도…계속 안 오르는 단지가 있다. 저평가 되어서 싼 것인지, 저가치이기 때문에 싼 것인지는 임장과 임보를 쓰지 않으면 모름. 

특히 권유디님께서 1기 신도시 느낌을 조심하라고 했는데 수도권이 주요 앞마당인 사람들은 진짜 오해할 수 있겠다는 생각이 들었음. 수도권은 1기 신도시 느낌만 되어도 살고 싶은데 지방은 아니기 때문. 학군지 구축처럼 꼭 살아야 하는 이유가 있는 곳이 아니면 누구든 택지 신축 아파트를 좋아한다. 강의에서 광주와 천안 빈땅을 봤는데 솔직히 좀 놀라웠음. 중심지 옆이 저렇게 빈 땅이라고?? 당연히 땅의 가치가 높지 않으면 움직일 수 있겠다는 생각이 들었다. 

지역을 분석하면서 꼭 우선순위 가치를 파악해야겠다.

3. 지방은 신축이 우선 순위 아닐까?

이것도 전주 설명을 듣고 넘 신기했는데…전주가 앞마당은 아니지만 중소도시니까 당연히 신축 아파트가 우선순위라고 생각했다. 그러나 효자동이 원래 부자 커뮤니티가 형성되어 있기 때문에 신축이 아닌 07년식 아파트가 가격이 5억대인 것이 넘 놀라웠음. 권유디님께서 ‘원래 이 동네는 사람들이 좋아해’라고 부사님께서 말씀하셨다는데… 이것을 단지 부사님의 말로 이해하는 것이 아니라 직접 매임을 해야 공감할 수 있을 것 같다. 유디님께서도 매임을 하면서 거주자들이 의사, 법학자 등의 전문직인 것을 파악하셨다고 함. 매임이 이래서 중요한 것 같다. 지역민이 아니고서는 논리적으로 설명할 수 없는 ‘커뮤니티’라는 것을 파악하기 어려우니. 부산의 수영구 같은 곳이 아닐까 싶다. 원래 부촌! 이게 중소도시에서도 적용되는 것이라는 걸 알게 되니까 더 적극적으로 매임과 전임을 해봐야겠다는 생각이 듦.

4. 학군지는 올타임 레전드?

사실 이거는 울산이 중학교 학업 성취도가 워낙 좋다 보니 좀 헷갈리는 부분이었는데…부산이 울산보다 학업성취도가 전반적으로 낮기 때문. 광역시는 학군지가 중요하기 때문에 학업 성취도가 높은 학교가 많은 울산으로 외부 지역 수요가 들어올까? 울산과 부산 학군지에 살아본 나로써는 절대 그렇지 않다는 것을 앎…학업 성취도는 하나의 지표일뿐 이것 때문에 투자를 ‘결정’지어서는 안 된다. 부산 사람들은 학군에 관심이 없느냐? 학업 성취도가 낮아도 학군이 중요하지 않다는 것이 아니다. 부산에 좋은 학교가 없다고 해서 울산으로 갈까? 절대 아님. 생활권이 완전히 다르다. 수도권은 좀 더 넓게 움직일 수 있지만 울산 사람과 부산 사람은 완전히 정체성이 다름. 따라서 울산이 학군이 좋다고 부산에서 넘어올 것이라고 생각하면 안 됨. 지방은 지역 내에서 상대적인 단지 선호도를 파악하는 것이 더 중요하다.

5. 제일 저평가된 것을 사면 가장 좋은 투자가 될까?

부산, 대구, 창원, 천안, 청주, 김해, 포항… 걍 다 싸다! 근데 싼 것을 사면 무조건 좋은 투자일까? 그것은 아니었다… 왜냐하면 공급이 많아서 역전세가 매매가가 요지부동일 가능성이 있기 때문. 지방은 소액투자로 접근하는 것이기 때문에 돈을 불리는 것이 목적. 그런데 싼 가격을 적은 투자금으로 샀지만 가격이 계속 안 오른다면 내가 놓치는 기회비용은 무엇인가를 생각해야 함. 조금 덜 저평가 되어 있더라도 공급이 적어서 리스크가 적고 내가 감당 가능한 것이라면 그게 더 나은 투자가 될 수 있는 것. 어쨌든 저평가 된 것은 맞잖아? 저평가된 것을 사는 이유는 잃지 않는 투자를 위해서!! 공급이 많아 하염없이 기다리게 되면 매도 타이밍을 못잡아 잃는 투자가 될 수도 있다ㅠ 명심하자 ‘나’에게 맞는 저평가된 물건 찾기!

6. 가격은 선호 순서대로 오른다?

틀린 말은 아닌데 울산 시장을 보면 그게 100% 맞는 것은 아니라는 것을 알게 됨. 남구 랜드마크가 2억 상승할 때 울주군과 북구 아파트가 1.5억 상승함. 잉 뭐임…? 지방은 다함께 오르는구나!! 아무래도 지역이 작다 보니까 가격이 오르는 시차가 수도권만큼 길지 않고 그래서 빠르게 돈을 회수할 수 있게 된다는 것을 알게 되었다. 또한 울산 남구의 구축이 오르는 것을 통해 부산과 대구의 선호 입지 구축도 오를 거라는 확신을 갖게 됨. 단, 입지가 안 좋거나 상품성이 너무 떨어지는(복도식) 아파트는 빼고. 그래서 단임 하고 매임하면서 잘 봐야 함!!

울산을 통해 지방의 투자 미래를 알 수 있어서 넘 유익했던 강의!

오프 강의 초반을 못 들어서 온라인으로 강의 다 듣고 이제야 후기를 쓴다♥