지방투자 기초반 오프라인, 온라인 1주차 강의 후기 [열중 47기 Woody] (feat. 편견을 깨는 투자)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

열반스쿨 중급반에 이어 이번에도 너무나도 운이 좋게 조장에 선정되었고

1주차 오프라인 강의를 다녀올 수 있는 기회를 받았습니다.

하지만 아쉽게도 기존에 열중 오프 마지막 조모임이 강남역에서 잡혀있던터라 강의를 듣는 중간에

조원들과의 독서 오프모임을 위해 잠깐 나갔다왔어야했습니다.

그로 인해 오프강의를 일부분 못듣게되었고 바로 후기를 올리지 못하고

온라인 강의까지 수강하고 난 뒤에야 올리게 되었습니다.

지방도시들의 미래 울산

이번 강의 제목에 편견을 깨는 투자라고 지었는데

유디 튜터님의 강의를 들을때마다 내가 가진 편견이 하나씩 깨지는 느낌을

이번에도 받았기에 이렇게 제목에까지 넣게 되었습니다.

맨처음에 권유디 튜터님의 강의를 들었을 때,

저평가에 집착하던 저에게 정말 도움이 되었던 말씀이신

저평가는 어느 정도만 되면 된다.

투자금과 리스크까지 고려해서 투자 물건을 뽑아야 한다는 말씀이 굉장히 인상적이었고

저평가에 집착해서 투자를 못하고 있던 저의 편견을 깨주신 첫번째 순간이었던 거 같습니다.

이번 강의에서도 역시나 이 말씀을 해주셔서 너무 감사했습니다.

그리고 이번에 깨지게된 제 편견은 바로

지방의 선호도가 떨어지는 구에 대한 투자입니다.

아무리 구에 대한 선호도가 떨어져도 신축에 신도시 환경이면

좋은 구에 구축보다도 더 돈을 벌 수 있다는 점에서 상당히 놀랐습니다.

아무래도 선호하는 구 위주로 해야겠다는 제 편견이 너무 강해서 그런지

굉장히 인상깊었고 투자자로서 좀 더 넓은 시각을 가져야겠다고 생각했습니다.

(1) 지방 투자 기준

지방 투장에서 핵심을 뽑는 몇가지 요소들이 있습니다.

지방은 아무래도 대전에 청약이 되었다고 부산 사람이 대전으로 가지 않다보니

수요가 그 지역의 인구수에 한정되는 경우가 많습니다.

따라서 인구수가 곧 수요로 작용하여 인구수를 의미있게 봐야합니다.

인구수가 많아야 매매가격의 상승도 크고 전월세 수요도 크며

지연 내에 공급이 떨어지더라도 어느정도 버틸만하게 됩니다.

지방은 땅의 힘 자체가 크지 않은 소위 말하는 입지독점성이 떨어지는 곳입니다.

그래서 보통은 신축을 따라 거주지를 선택하는 경우가 많긴 하지만

일부 지역에 한해서 학군으로 인한 땅의 가치가 있는 곳들이 있습니다.

그리고 논리적으로는 이해가 가지 않지만 전통적인 부촌으로 인식되어 오고

그 커뮤니티를 인정받아 가격이 인정되는 곳들도 있어 이를 받아들이는 점 또한 중요하다고 말씀해주셨습니다.

땅의 힘 자체가 크지 않은 지방에서는

상품성이라하는 연식, 브랜드, 택지규모 등도 선호도에 큰 영향을 준다고 생각해야합니다.

다음은 지방의 입지평가에 요소에 대해 하나씩 알아보면서

권유디 튜터님의 인사이트들을 뽑아보겠습니다.

우선 지방에서의 직장의 의미는 대기업 일자리들이 다른 도시에서 해당 지방 도시에

정착하게 만들 수 있는 수요를 만들고 특히나 대전, 부산 등의 고소득 일자리는

사람들을 그 지역에 묶어놓는 힘이 강합니다.

하지만 막상 정착을 하게 되었을 때, 그 도시 내에서 직주근접을 따지진 않습니다.

어차피 30분 정도면 어디에서든 주요 직장까지 도달 할 수 있기 때문입니다.

지방에서의 학군은 내가 부산 어디에서 공부를 잘한다고 대구 수성구를 보내고 이런 개념이 아니기에

그 지역 내에서 상대적인 선호도로서 접근해야합니다.

그리고 학군으로서 의미있는 광역시 및 중소도시의 지역들이 정해져있어

그런 특정 지역 외에는 학군보다는 연식이나 브랜드, 상권 같은 요소들을 더 봐야합니다.

지방에서의 환경은 백화점의 개수와 매출 순위를 통해

백화점으로 인한 주변 환경의 개선 측면과 소비력을 알 수 있다는 점에서는

정량적으로 의미가 있습니다.

정성적으로는 신도시, 택지 느낌을 정말 좋아하고 백화점때문에 이사하는 수요는 없어도

신도시 하나만을 바라보고 이사하는 수요가 있기에 정말 지방을 볼 때 중요한 요소로서 봐야합니다.

지방에서의 공급은 매매 전세가에 정직하게 영향을 주는 경우가 많아

세입자와의 재계약을 판단하거나 보유를 할지 매도를 할지 의사결정을 하는데 도움이 됩니다.

공급물량 감소 → 전세물량 감소 → 전세가 상승 → 매매가 상승의

패턴을 머릿속에 새겨놓고 앞으로 공급이 줄어들고 있는 도시들의 미래에 대해서 생각해볼 수 있습니다.

BM

지방 투자에서의 핵심에 집중해서 임보 작성하기

(2) 울산의 모든 것

울산에 대해 현재 시장 상황 뿐만아니라 입지 분석까지 완벽하게 해주시고

그리고 반복적인 설명으로 내가 울산에 대해 잘 모르고

가보지도 않았지만 마치 가본것처럼 선호도가 기억에 남게 해주셨습니다.

일단 울산은 매매, 전세 물량이 감사하다가

최근 2개월 정도 매매 물량이 증가하고 전세물량이 정체된 흐름을 보여

비교할 수 있는 물건이 많아진 입장에서 투자자에게 좋은 시장이며

전세 상승 강도가 굉장히 높은 지역 중 하나입니다.

그리고 울산의 입지와 각 구마다의 입지 분석을 통한 선호 요소들

생활권들의 특징들과 선호도를 설명해주셨고

사진까지도 보여주시고 반복 학습을 통해 이해도를 높여주셨고

추후 울산 임장시에 임장과 임보를 통해 튜터님의 생각과 내 생각이 맞는지

싱크를 맞춰볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

공급이 중요한 지방 시장이니만큼 공급은 호갱노노, 아실, 부동산지인 플랫폼을

모두 크로스 체크하는 것의 중요성도 말씀해주셔서 해당 부분 BM해봐야겠다는 생각도 들었습니다.

마지막으로 제가 가장 인상 깊었고 편견이 깨진 울산 투자의 우선순위에 관한 부분인데

다른 도시들에 비해 공급이 빠르게 없어지며 앞서가고 있는 울산시장을 통해

지금 오르고 있는 단지들은 어떤 특징을 가지고 오른 가격대에 따라 우선순위를 어떻게 둬야하는지에 대해

정말 꼼꼼히 알려주셨고 이를 부산이나 대구 같은 앞으로 공급이 없어지는 지역에 대해

적용해보라는 말씀을 해주셨습니다.

사실 저는 광역시에 대해 선호하는 구가 정말 중요하다고 생각해왔고

선호도가 떨어지는 구에 대해서는 큰 편견을 가지고 있던게 사실입니다.

하지만 지금까지의 상승 흐름으로 볼 때, 좋아하는 구가 먼저 오르기 보다는

구별 선호도가 높은 단지들이 산발적으로 오르는 흐름을 보여 충분히 선호하지 않는 구내에서도

다른 선호하는 구의 투자만큼 벌 수 있다는 사실에 놀랐습니다.

그리고 생각보다 외곽이라도 신도시 느낌이 나는 환경에 신축에 대한

선호도가 굉장히 높구나도 체감하게되었습니다.

편견이 굉장히 많이 깨진 순간이었고 각 아파트 하나하나

로드뷰로 권유디 튜터님의 보여주시는 점에서 어디가 오르고

어떤 단지가 오르지 않는지 정말 공통적인 모습들을 보여주고 있는걸 보고

나도 내 임장지에서 보이는 환경적인 느낌을 잘보고

내가 임장하고 있는 구가 도시에서 어느정도 위상을 가진지 한번 체크해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

BM

시장 진단시 시장 강도와 매매,전세 매물 추이를 확인하기
공급은 호갱노노, 부동산지인, 아실 3개로 크로스 체크하기

투자 우선순위 및 마지노선 정하기 - 내 임장지에 적용

마지막으로 저는 재수강생으로서 투자를 적극적으로 하려고 노력해야하고

지금 배운대로 잘 해나가고 있는지를 점검해야함을 알려주셨고

월부 유튜브를 찍으면서 부자들을 만나게되는데 그들의 공통점이

부자 이너써클안에서 함께 부자가 되었다는 점을 강조해주셨습니다.

이번 한달도 힘들겠지만 이너써클안에서 성장하는 한달을 보내야겠다는 생각이 들었고

열정적인 조원들은 만나 다시 한번 감사하다는 생각을 하게되었습니다.

그리고 지금 지방에 대해 온갖 언론부터 좋지 않은 기사들을 내보내고 있는 상황에서

용기를 내어 사람들과 반대되는 행동을 하고 있는 우리들을 응원해주셔서

지방 투자가 두렵지만 할 수 있겠다는 용기를 낼 수 있었습니다.