기계같은 복붙 그만! 생각을 더하는 단지분석장표 [깽풀]

안녕하세요?

오늘을 버티고

내일 다시 일어서는 잡초처럼

깽풀입니다🌱

⌘

실전25기 중반을 지나고 있는 지금,

최임 D-7 실화인가요??ㅇ.ㅇ!!!!!

부랴부랴 단지정리를 하다가,

첫 실전반 때의 제 모습이 생각납니다.

(복붙만 하다가 마감....ㅜㅜ)

저는 제가 가본 단지의 장표를 전부다 만들지 않으면

찜찜했던.. 극도의 완벽주의자..융통성 제로인 사람입니다...ㅋㅋ

그런데 얼마전 제주바다 멘토님께 받은 임보코칭에서,

이런 조언을 들었습니다.

"모든 단지를 분석해보는 임보 몇개를 써봤다면,

단지를 묶어서 분석도 해보고, 단지를 추려서 분석해도 돼요"

저는 10번째 임보까지 모든 단지의 장표를 넣었었는데요...🤤

처음에는 다양한 그래프를 접하게 되고

과거 수익률을 우와~~ 하며 감탄(?)하는 재미가 있었지만

어느 순간, 몇가지 유형의 그래프가 반복된다는 걸 깨닫고

기계가 된 듯한 생각이 들더라구요.

그래서 지난 임보코칭 이후

단지를 묶어서 비교하는 장표를 처음 시도해봤는데요.

단지분석이 새롭고 재미있어지더라구요!!

매번 똑같은 기계같은 단지분석이 지겹다면!?

이러한 단지분석 방법도 있다는 것을 소개해봅니다^^

# 단지분석에 앞서, 생활권 분석

저는 단지분석에 앞서 생활권을 한번 정리합니다.

저희가 분임 > 단임 > 매임 순서대로 지역을 탑다운 하며 들어가듯,

단지분석에서도 생활권을 전체적으로 정리한 다음 단지 정리를 시작합니다.

제가 쓰는 두가지 타입이 있는데요,

전체적으로는 비슷한데 일부구성이 약간 다릅니다.

처음에는 #입지분석 위주로 했고,

현재는 #입지+연식+시세 를 함께 정리하고 있습니다.

처음에 입지분석 위주로 했던 장표의 구성입니다.

입지분석 위주로 했을 때는 어떤 입지요소의 특징을 지니는지

생활권을 파악하는데 도움이 되었습니다.

1/ 입지지도+단지순서

단임할때 단지순서를 많이 정리하실텐데요. 그 순서를 시세지도 위에 올립니다.

2/ 평형별 시세그룹핑

30평대, 낀평형, 20평대를 나누어 해당생활권 안에서 시세그룹핑을 하고, 저평가를 체크해봅니다.

3/ 가격, 입지 요약

가격과 입지에 대해서 정리하고 생활권 입지에 대해 파악해봅니다.

4/ 생활권 요약 + 투자생각

생활권에 대해 몇줄 요약해보고 반드시 나만의 투자생각을 하이라이팅 합니다.

(하이라이팅 없으면 투자 인사이트는 안 남는 장표..😅)

입지 파악이 익숙해지면

입지+연식+시세에 대해 연결지어 생각해보는 생활권 분석을 추천드립니다.

전체적인 구성은 비슷한데, 1번과 3번 섹션이 달라졌습니다.

1/ 입지지도+단지순서+생활권내위상구분

생활권 내에서 S/A/B/C 그룹으로 단지간 위상을 구분해봅니다.

3/ 가격, 입지 요약

입지/연식에 따라 4분면으로 가르고 가격을 익혀봅니다.

가격을 형성하는 기준에 대해 키워드를 정리하면,

이 지역의 선호도를 파악할 수 있습니다.

*가격사분면 참고글

https://cafe.naver.com/wecando7/10257082

# 생각이 담긴 단지분석

본격적으로 단지분석 단계로 넘어가봅니다.

두 가지 타입의 단지분석 장표가 있습니다.

첫번째는 #단지한개 에 대한 분석장표이고,

두번째는 #여러단지를비교 해보는 장표입니다.

단지분석에 투자생각이 잘 안 담겨 고민이시라면,

단지 하나하나마다 투자생각을 적는 란을 할애해서

"강제로라도" 생각을 담아보시는 것을 추천드립니다.

1/ 시세지도

주변입지와 시세를 파악합니다.

2/ 매매전세 그래프 + 과공급기간

우리가 흔히 캡쳐하는 호갱노노/아실 그래프에는 과공급기간이 표시되어 있지 않는데요.

공급 파트에서 알아둔 과공급 기간을 그래프 위에 얹혀봅니다.

이 기간만 얹혀도 공급이 있을 때 어떤 일이 일어났는지 눈에 보이실 것입니다.

3/ 입지정리

단지의 입지를 정리하고 단지 선호도를 파악하는데 참고합니다.

4/ 수익률분석+투자예상

5/ 실거래가

과거 전세가율 높은 시점 투자했을때, 얼마의 수익을 냈던 단지인지

투자기회가 얼마나 주어졌는 지 파악해볼 수 있습니다.

현재 매수를 하고 세를 놓는다면 얼마에 가능한지,

실거래가와 호가를 참고하여 기입하고 수익률을 체크해봅니다.

*수익률분석양식

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1L_A3cPUps60nZNkqHiB5g5dSBsDevpDqw-LqrzJuSNk/copy#gid=1265773639

6/ 느낀점+임장내용

단지임장 때 느낀 점이나

전화임장, 매물임장으로 얻은 정보들을 적습니다.

7/ 투자생각

그래프, 수익률, 투자예상가를 보고 들었던 생각을 정리합니다.

처음에는 저도 무슨 말을 적어야 할 지 몰랐는데요,

이것도 훈련이더라구요. 저도 훈련중에 있습니다^^

이제, 단지 하나하나에 대한 분석이 익숙해지고

내가 같은 말을 반복하고 있다는 것을 느끼신다면

단지를 묶어서 비교해보는 장표도 만들어봅니다.

1/ 지역+단지명

2/ 선호요인

비교할 지역과 단지명을 적고,

선호요인과 비선호요인을 적습니다. (앞서서 생활권 분석에서 파악하셨죠?)

3/ 투자생각

투자생각란은 디폴트입니다^^

4/ 매매전세그래프+과공급기간

매매전세그래프에 과공급기간을 3개 단지를 묶어서 비교해볼 수 있습니다.

6/ 실거래가+목표매수가

실거래가를 보고 목표매수가를 가늠해봅니다.

7/ 수익률분석

수익률분석을 3개 단지를 나란히 비교해보며

어떤 단지가 투자기회를 더 주었는지, 더 높은 수익률을 주었는지

현재 어떤 단지에 기회가 있는지 살펴봅니다.

9/ 매매전세그래프

이것은 일부러 마지막에 체크해봅니다.

여기서 반전이 오는 경우가 있는데,

처음부터 알면 생각을 제한하게 되더라구요^^

(그래프 비교는 앞마당 10개 이상부터 추천한다고 합니다 ♡)

이상 몇가지 단지분석 장표를 공유드려 봤는데요.

(PPT파일 별도로 첨부드립니다~)

새로운 단지분석이 필요한 시점이라 생각한 분들이 있으시다면

일부라도 활용하셔서 작성해보시면 좋을 것 같습니다.

저도 여러 동료와 선배님들을 BM해서 정리한 내용인데요,

너무 복잡할 수도 있고 또 빠진 내용이 있을 수도 있습니다.

이 장표가 당연히 정답은 아니니

각자에게 필요한 내용을 디벨롭해보셨으면 합니다.

저도 계속해서 많은 분들을 벤치마킹 해서,

새로운 시각을 담아내는 장표를 만들어가 보겠습니다^^

🌈 끝으로 각자 오늘의 할일을 해나가며

앞으로 나아가고 있는 씬나조 화이팅입니다 ^^ ♡

그리고 아직 부족한데 이런 나눔을 해도 될까 고민하던 시점에

나누도록 격려해주신 씬나무 튜터님께 감사드립니다 ♡