진짜 지방 투자를 하려면?

이번 잔쟈니님 강의는 지방 투자 시 현재 지방 부동산 상황부터 매도 판단까지 모든 걸 알려주시는 강의였습니다. 

1.현재 시장 판단

-각 지역마다 물량에 따라서 상황은 다르지만 대체로 지방은 현재 전세 물건이 소진되면서 선호도 있는 단지를 고르는게 중요해진 시기라고 하셔서 지금 단지 가치를 제대로 아는 것이 이전보다 더 중요해진 상황 같았습니다. 지방 아파트의 양극화가 심화되는 시기라고 25년 3분기 발표를 통해 대략 알 수도 있구요.

-대구/부산 아직도 싸다. 6-7년 전 가격, 대구만 앞마당이라 트레킹 해봐도 1년 전 제가 투자했던 시기와 비슷한 가격의 매물이 아직도 보이고, 그러한 단지는 선호도 상 단지보다는 선호도 중 단지들이 많아보입니다. 

-이번 임장지 인근 지역도 전세가 상승 중이라 따라서 전세가 상승 흐름을 볼 수 있도록 결론 후 트래킹, 전임, 전수조사를 해보겠습니다.

-실수요=지방수요로 전세가 움직임이 시장 상황을 이끈다는 말씀으로 트래킹에서 전세가를 보고 해당 지역이 어떤 흐름을 타고 있는지 파악할 것입니다. 

-대전/ 중소도시의 공급에 따른 지역 상황 설명도 좋았습니다. 제2호기가 있는 지역은 물량이 많아서…… 걱정이 되지만 리스크대비할 수 있도록 준비해두겠습니다. 

2.지방에서 가치 성장 투자 vs 소액투자

-시세차익을 내며 중장기 보유하는 가치 성장투자와 좋은 수익률을 통해 중단기 보유하는 소액투자의 차이점을 알고 

내 상황에 맞게 둘 중 어느 선택을 할 것인지를 결정하는 기준을 주셔서 좋았습니다.

-좋은 거 산다고 다 버는 거 아니다. 대장 단지가 다 가치 성장 투자는 아니다. 포항을 예시로 들어주셔서 이해가 잘 되었습니다. 대구 수성구/중구가 가치 성장투자 범위라고 말씀해주셔서 달서구는 소액투자로 대체로 접근가능하구나 다른 지역도 가치 성장투자 범위를 대략적으로 설정해보겠습니다.

3.지방 투자 단지의 가치

-거주 만족도가 양호한 단지의 가치 판단 시 직장 접근성/교통 자차 30분 이내/학군(학교/학원) 가까운 곳/

환경(상권-생활업종, 균질성-신축만/신축 기축 혼재>준신축만, 건물 가치-연식, 세대수, 구조) 4가지로 설명해주셔서 판단 기준이 서는 것 같고, 앞마당 넓혀 갈 때 적용해보겠습니다. 

-특히, 환경(건물 가치) 중 연식에 대한 고민이 있었는데 입지 독점성이 없는 지역은 20년 이내로 2000년 후반 이후로 봐야 한다는 것도 기준이 생겨서 좋았습니다.

-지방 투자 고민 : 이 파트가 제일 좋았습니다. 애매한 연식/24평 투자(제 1호기..)/ 외곽 단지/ 공급 인허가 물량 등에 대한 투자를 고민할 때 지방 20평대는 수익보다 수익률이 중요하다는 사실.. 제 1호기 복기를 이 관점에서 해보겠습니다. 적은 투자금 + 매도 전략으로 생활권 선호도 < 연식이 중요할 수 있다. 매수보다 매도도 생각해서 꾸준히 빈번하게 거래되는 가급적 신축 투자를 하는 선택을 해야 한다는 말씀도 도움이 되었습니다.

-지방은 신축 옆 구축이 안 오를 수 있다는 점에서 수도권과 차이가 있으며 21년도 전전고점 못 넘은 단지를 투자하면 안 된다는 말씀도 적용해서 투자 단지를 선별하겠습니다.

4.지방 도시 선호도와 특징

-각 지역의 가격 결정 요소(연식,학군,부촌 등)에 대한 비율이 다르다는 사실과 함께 대략적인 비율을 알려 주셔서 지역을 바라 볼 때, 가격 결정 요소의 지역별 위상과 특징을 다르게 가져가며 지역 이해를 해야겠다는 생각이 듭니다.

-광역시 vs 중소도시 차이점은 입지>연식은 광역시, 입지<연식은 중소도시, 광역시 구축 투자와 중소도시 신축 투자를 비교할 때 적용해보겠습니다. 

-목표 전세가 설정시에 단지 선호도를 고려하며 상/중/하 단지의 전세가 보고 결정하며, 인근 단지 뿐 아니라 주변 생활권 전체 전세 매물 개수 체크하여 가격을 설정해야 한다는 점 알려주셔서 좋았습니다.

-선호신축/선호구축/중간신축/후순위에 따라 선호도를 매기고 투자 후보단지를 설정 시 1차 선별/ 2차 선별/ 3차 선별에 따른 투자금 +2-3천, 리스크, 환금성 체크, 매임(2개 이하)로 구체적인 수치와 행동 플랜을 알려주셔서 좋았습니다.

5.투자판단/매도시기

-이번 지투실을 통해 제일 알고 싶었던 부분인데 수익/갈아타기 발견/리스크(전세금 20% 유동성 확보)로 현재 지방 1-2호기를 어떻게 보유해서 매도 계획을 세울지가 보여서 좋았습니다.

-현재 제가 할 수 있는 행동은 실제 투자를 복기하고, 목표 수익이 날 시기에 적정가를 설정하여 매도할 수 있도록 트래킹, 전임, 전수조사로 지역 상황을 파악하는 것입니다. 또한, 공급이 많은 2호기 지역에 대한 리스크 대비를 위해 전세금 20%를 모아놓고, 리스크가 왔을 때 잘 대비하는 것. 

지역에 대한 이해, 임장지를 바라보는 관점, 가치있는 지방 매물 선별, 매도까지 다 알려주시는 알찬 강의 감사합니다.