“요즘 서울 집값 너무 오른 거 아니에요?”
“20억짜리 아파트가 싸다고요? 말이 돼요?”
요즘 집 보러 다니다 보면
이 말이 제일 먼저 나옵니다.
가격표를 보는 순간, 생각이 멈춰버려요.
사고 싶긴 한데,
너무 비싸 보이고
지금 들어가면 꼭지 잡는 것 같고
그렇다고 안 보면 또 불안합니다.
그래서 오늘은 이 질문 하나만 붙잡고 이야기해보려고 합니다.
“왜 요즘 사람들은 서울 아파트 20억이 싸다고 말할까?”
비싸 보이는 가격, 그 안에 숨은 구조부터 보자
2025년 기준,
서울 민간아파트 평균 분양가는 평당 5천만 원을 넘어섰어요.
34평 기준이면 분양가만 17억~18억입니다.
이건 일부 고급 단지 이야기만이 아닙니다.
서울 전체 평균이에요.
왜 이렇게 되었을까요?
1. 건설비 자체가 완전히 달라졌어요
철근, 시멘트, 유리 같은 원자재 가격이 크게 올랐고
현장 인건비도 과거와 비교가 안 됩니다.
여기에
☑️ 층간소음 기준 강화
☑️ 제로에너지 건축 의무화
☑️ 각종 안전 규제
이런 것들이 더해지면서
“예전처럼 싸게 지을 수 없는 구조”가 됐어요.
2. 서울은 더 이상 새로 지을 땅이 없어요
지금 서울 공급은
재개발, 재건축 말고는 거의 없습니다.
땅이 없는데
규제는 많고
시간은 오래 걸리니
새 아파트는 자연스럽게 비싸질 수밖에 없어요.
3. 사람들은 여전히 ‘신축’을 원해요
주차 편하고
엘리베이터 빠르고
층간소음 덜하고
커뮤니티 시설 잘 갖춰진 집.
실제로 살 사람 입장에서는
신축이 주는 편의 차이가 큽니다.
이게 가격으로 반영되는 거예요.
“그래도 너무 빨리 오른 거 아닌가요?”
맞아요.
상승 속도는 확실히 가파릅니다.
불과 5년 전만 해도
서울 민간아파트 평균 분양가는 평당 2천만 원대였어요.
지금은 5천만 원을 넘었습니다.
그런데 여기서 하나 더 봐야 할 게 있어요.
통화량입니다.
나라 전체에 풀린 돈의 양은
5년 간 약 40% 이상 늘었습니다.
돈이 많아지면
가장 먼저 움직이는 게 자산 가격이에요.
그래서 이런 시기에는
현금을 오래 들고 있는 게
오히려 리스크가 되기도 합니다.
초보자가 가장 많이 하는 실수
2022년,
둔촌 올림픽파크포레온 분양 당시 기억하시나요?
“너무 비싸다”
“고분양가다”
말이 정말 많았어요.
미분양까지 나왔죠.
그런데 지금은요?
34평 기준 30억을 넘습니다.
당시 가격만 보고 멈춘 사람과
입지와 상품성을 보고 판단한 사람의 결과는
완전히 달라졌어요.
❌ “비싸다”는 감정만으로 판단
❌ 과거 가격과만 비교
❌ 지금 내 소득 기준으로만 생각
하지만 시장은
미래 가치와 구조로 움직입니다.
지금 우리가 가져야 할 기준 3가지
1. 가격이 아니라 ‘가치’를 보세요
입지, 브랜드, 상품성이 가격을 만드는 구조인지 확인합니다.
2. 신축만 보지 말고, 입지를 보세요
서울 + 강남 접근성 + 생활 인프라
이 조건을 갖춘 구축도 결국 가격으로 이어졌어요.
3. 지금 내 상황에서 가능한 선택지를 정리하세요
못 산다고 결론부터 내리지 말고
“어디까지 가능할까?”를 계산하는 게 먼저입니다.
“20억이 싸다”는 말은
절대적인 가격 얘기가 아닙니다.
그 가격을 만들어낸 구조와 가치 대비 이야기예요.
서울 부동산은 이제
가격 경쟁이 아니라
가치 경쟁의 시장으로 들어왔습니다.
막연히 무섭다고 멈추기보다
구조를 이해하면
판단 기준이 생기고
불안은 줄어듭니다.
지금 필요한 건
용기가 아니라
기준입니다.
