안녕하세요, 허씨허씨입니다.
이번 투자 경험담의 부제를 ‘투자는 점이 아니라 선이다.’로 정한 이유가 있었습니다.
과거 제가 했던 투자들을 복기하면서 개선할 점을 정리해 두었고 하나씩 적용하면서 투자 과정을 진행했기에 의미가 더 있었다고 생각합니다.
이번 투자에서 적용했던 점에 대해 남겨보도록 하겠습니다.
✨스스로 투자 상황 점검 (메타인지 중요성)
현재 상황 : 취득세 12.4% 구간
가용 현금 : 최대 8천만원
많지 않은 종잣돈 범위에서 취득세 12%를 부담하며, 투자 후보군을 찾는 것이 쉽지는 않았습니다.
보유하고 있는 물건의 매도 가능성과 보유한 상태에서 주택을 추가 매수 시 양도세를 직접 계산해 보았습니다. 양도세 계산은 부동산계산기 사이트를 활용하기도 했고, 네이버 엑스퍼트를 통해 상담을 받기도 했습니다.
※ 참고 : 양도세 계산은 공동명의 VS 단독명의, 가지고 있는 물건을 1년에 전부 팔았을 때 또는 나눠서 팔았을 때 등 가장 비용이 많이 드는 방안과 적게 드는 방안을 나눠서 고민했었습니다.
계산 결과, 매도하지 않더라도 주택을 추가로 매수하는 것의 편익이 더 크다는 결론에 도달합니다.
1호기를 할 때는 가지고 있는 종자돈으로 어디를 가는 것이 최선일까요? 이런 질문을 정말 많이 했는데요. 이번에는 상황을 점검해보고 당시 에이스반을 함께하고 있던 빈쓰 튜터님께 제가 정리한 내용과 하고 싶은 투자 방향성을 드려 봤습니다.
“튜터님, 저 수도권 10평대를 투자로 해보고 싶습니다. 취득세까지 고려해서 물건을 만들어 볼게요.”
단순히 OO 지역을 가는 것이 괜찮은지 묻는 것이 아니라, 양도세와 보유 시나리오도 계산해보고 가지고 있는 앞마당에서 투자 후보 단지를 추려서 질문을 드리니 대화가 훨씬 수월했습니다.
그렇게 저는 수도권 10평대 물건을 먼저 찾으러 현장으로 나가게 됩니다.
✨아파트는 땅을 사는 것 (입지의 중요성)
비규제지역 중 입지가 가장 좋은 곳?
이전 수도권 투자하면서 대출 규제라는 리스크 헷지에 많이 신경을 쓰느라 입지 가치 순으로 물건을 털기 보다는 조건이 가능한 물건에 마음이 더 갔던 것이 사실입니다.
투자 복기하면서 가장 아쉬웠던 점은 입지가 좋은 순서대로 물건을 만들어보는 노력이 아쉬웠다는 점이었습니다.
그래서 이번에는 가지고 있는 앞마당 중에서 입지 가치가 높은 지역부터 투자금과 상관 없이 빗자루를 위에서 아래로 쓸면서 내려오기 시작했습니다. (제 선택이 틀리지 않았던 걸 강의로 한번 더 짚어주신 밥잘 튜터님 감사합니다.)
취득세 상황, 가지고 있는 투자금으로 사장님께 얘기하면 문전박대가 일상이었습니다. 하지만, 별로 상처받지 않았습니다. 혹시라도 기회를 잡게 된다면 그게 훨씬 더 저에게 좋은 일이라는 걸 알고 있었기 때문이죠.
네이버부동산에는 방3개라고 되어 있지만 사실 거실과 연결되어 있어 방이 2개인 구조, 마찬가지로 방이 1개인 구조까지 10평대 입지 > 구조 순서로 매물을 넓게 보았습니다.
과거에 아쉬웠던 부분을 가장 많이 적용한 부분이었습니다. 조급함을 누르고 대신에 쉬지 않고 신속하게 움직였습니다.
✨편견이 깨지는 순간 (경험의 중요성)
예상하지 못했던 수요
솔직히 처음에 10평대 투자를 검토했을 때 많이 깎을 수 있을 줄 알았습니다. 특히, 방 1개짜리 1bay 구조는 수요가 적을 것이라고 생각해서 투자금을 줄일 자신이 있었습니다.
현장에 가보니 제 예상과는 전혀 달랐습니다. 물건을 보러 가기도 전에 이미 계좌가 나가서 매물을 못 보는 날도 많았고 실거주, 투자자 모두 몰리는 분위기 속에서 호가와 실거래가 빠르게 오르기 시작했습니다.
가격이 잘 깎이진 않았고 대부분 구축 기본집이어서 수리 비용도 적지 않게 들었습니다. 가격대가 괜찮은 물건이 있는 단지는 매물임장을 마치고 주변 인테리어 사장님을 찾아가서 수리 견적도 미리 받아보기도 했습니다.
샷시까지 올수리 된 집 위주로 거래된다는 걸 느껴서 만약에 매수하게 된다면 샷시 수리는 반드시 필수라는 걸 배우면서 기본집을 더 싸게 사보려고 노력했습니다.
집을 보러 오는 사람들이 쉬지 않다 보니 가격은 잘 깎이지 않는 분위기였지만, 전용59나 전용84보다는 확실히 거래가 늦다는 것도 배울 수 있었습니다.
수도권 10평대는 역세권이 중요하고 전세 상승보다는 매매 차익으로 접근해야 한다는 걸 머리로는 알고 있었지만, 이런 상승 분위기 속에도 거래가 늦다는 점과 그럼에도 수요의 크기가 절대 작지 않다는 걸 현장에서 많이 느꼈습니다.
또 대부분 더 큰 평형으로 갈아타려는 매도자가 많았는데 큰 평형이 먼저 가격대가 움직이다 보니 가격 조정이 정말 어렵기는 했습니다.
✨진짜 숨어있는 기회는 있었다. (포기하지 않기)
결국 만들어 낸 물건
처음의 기세와 달리 현장에는 제 조건에 맞는 물건이 잘 나타나지 않았습니다. 그럼에도 제가 잘 했던 건 2가지입니다.
📌 매물을 본 부동산 사장님과 주기적으로 소통하기
📌 새로운 물건이 나오면 바로 현장으로 달려가기
일정 때문에 현장을 가기 어려운 날에는 전화임장은 꼭 하면서 새로 나온 물건을 브리핑 받고, 사장님과 약속을 미리 잡았습니다.
조건부 대출규제를 피하기 위해 매도자의 전세 세팅 협조 가능여부, 전세 대기자 여부, 세 낀 물건의 경우 연장 또는 퇴거 가능성 등 리스크 헷지를 위해 조건도 꼼꼼하게 챙겨보았습니다.
2개월이 넘게 매물임장을 하던 중 드디어 저에게 맞는 물건이 2개 만들어졌습니다. 당시 제가 임보에 이렇게 적었더라고요 ^^ 안 된다고 생각하지 않으니 결국 현장에 물건이 있었다.
첫 번째 물건은 매도자가 전세 협조 조건을 거부하다가 갑자기 마음이 바뀐 물건으로 역세권이면서 단지 내 최저가라는 장점과 전세 세팅을 무조건 해주시겠다는 장점이 있었습니다.
두 번째 물건은 주인 전세로 6개월 정도 살 수 있고 그 사이에 전세를 맞추면 되는 마찬가지로 역세권 단지 물건이었습니다.
가치 대비 저평가였고, 투자금에 맞았고 리스크 헷지도 가능한 물건이었습니다.
한 번에 찾아지지 않았습니다. 매일, 꾸준히, 될 때까지 반복하다 보니 기회가 찾아왔습니다.
✨지방으로 방향 전환 (수익 관점에서 접근)
앞마당 관리의 힘
물건은 잘 찾았지만, 한 가지 변수가 남아 있었습니다.
취득세 12%를 계산해보니 3~4천만 원이었기에 지방 아파트 1채를 투자할 수 있는 비용과 비슷한 수준이었습니다.
가지고 있는 자산의 규모나 현금 흐름이 많은 편은 아니었기에 이 부분이 조금은 아쉬웠는데요. 매물코칭 검토 결과 지방으로 방향성을 돌리게 됩니다.
물건의 가치, 가격은 너무 좋지만 소형평형이 느리게 가는 점을 고려해야 하고 지방에 지금 좋은 기회가 있기 때문에 한번 더 찾아보면 좋겠다는 말씀이 너무나 공감되었습니다.
다시 한 번 객관적으로 돌아봤습니다. 지방 하나 더 해도 괜찮겠다고 정리했고 제가 배웠던 점을 기록했습니다. (다 업로드 할 수 없지만 임보에 따로 정리해 두었습니다.)
그동안 만들어 놓은 앞마당과 매달 꾸준히 투자 결론 파트에서 작성한 장표들이 있었기에 방향을 돌리는 건 크게 어렵지 않았습니다.
취득세 중과를 피하기 위해 공시지가 2억 이하 물건만 찾는 것은 투자의 본질이 아니지만, 가치 있는 물건 중에서 가격이 괜찮고 취득세 조건도 좋은 물건을 찾아 보았습니다.
점심시간에 15개 정도 단지를 추릴 수 있었고, 전화를 열심히 돌렸습니다. 이틀 뒤 현장으로 가서 바로 매물코칭까지 이어갈 수 있었습니다.
왜 매달 앞마당 시세를 보고 결론을 정리해야 하는지 너무나 와 닿는 순간이었습니다.
그리고 어제 아내와 함께 계약서에 도장을 찍고 왔습니다. 과정을 온전히 믿어주고 응원해 준 아내에게 감사합니다.
✨글을 마치며
이번 투자에서 가장 좋았던 점은 그동안 월부에서 강의를 듣고 배웠던 점과 저의 지난 투자에서 아쉬웠던 점 중에서 보완하고 싶었던 점을 적용하였다는 것입니다.
빈쓰 튜터님께 투자 질문을 하면서 정말 많이 배웠고, 최종 매수까지 이어지지는 못했지만 수도권 10평대에 대한 시야가 엄청 넓어지는 계기가 되었습니다.
현장의 중요성을 강조하시는 이유, 앞마당을 꾸준히 늘리고 관리까지 이어가는 이유에 대해 느낄 수 밖에 없는 시간이었습니다.
지금 투자를 앞두고 계신 분 중에서 물건이 잘 보이지 않고, 자꾸 놓치고 있어서 속상하신 분이 많을 것 같습니다.
저도 3개월 가까이 많은 물건을 놓쳤고 10번 중에서 1~2번을 제외하면 제 투자금에 맞는 물건을 보는 날은 거의 없었습니다.
그럼에도 절대 포기하지 않았고 어차피 될 때까지 하겠다는 마음가짐 하나로 시작했고 결과까지 만들어 냈습니다.
투자는 점이 아니라 선이라고 생각합니다. 점처럼 보이는 모든 과정이 연결되어서 선으로 연결되더라고요. 절대 의미없는 행동은 없습니다. 포기만 하지 마세요.
이 글을 읽어주신 분에게 용기를 드리고 싶습니다. 그리고 올해 꼭 매수하셨으면 좋겠습니다.
그리고 한 분, 한 분 이름을 적지 못했지만 진심으로 응원해주고 지켜봐 준 선생님들과 동료들에게 감사합니다.
