지역 내 투자범위와 우선순위를 정하는것
- 지역 내에서 사람들이 어떤 단지를 좋아하는지 파악 (선호도, 환금성)
- 각 지역의 공급 물량에 따른 매매, 전세 분위기 및 시장상황을 파악하여 투자범위 설정
- 가격과 투자금을 고려하여 우선순위 매기고 투자 결정
선호도 - 제대로 다 임장하고 선호도 구분 / 투자할 것 같지 않은 구축도 흐름, 매도시기 알려주는 단서가 됨
시세트래킹 - 가격만 따서 넣는 것이 아니라 추이(오름 / 보합 / 하락) 개수(물건개수, 나가는 속도) 파악
현장감 - 물건이 많지 않은 지역은 전화임장을 통해 현장감 더하기 (전세 없다고 다 오르는 것 아님)
투자 연결은 현장에서 - 물건이 없어 전세 시세 가늠이 어려운 지역, 혹은 물건이 많아서 깎이는 지역은 현장에서 찾고 투자
시세트래킹 할 때 등급
선호신축 (신축대장) / 선호구축 (구축대장)
중간신축 (입지 안좋은 신축) / 후순위 (투자 순위에 들지도 못하는 후순위)
- 위에 종류별로 시세를 분석해야하며, 후순위가 가격이 오를 때는 오를 때로 다 오른 상황이여서 상황을 주의 깊게 봐야한다.
지방 소액투자 범위 설정 : 스스로 확신을 얻는 방법
1. 평형이 고민 될 때 (지방 20평대 투자)
- 수익의 크기보다 적은 투자금으로 수익률을 추구하는 투자 (광역시급 도시의 상급지 일부단지는 예외가 될 수 있음)
* 구축은 상승흐름도 늦게 오지만, 수리비 포함 시 투자금도 애매해짐
* 연식 ≥ 생활권 선호도, 적은투자금 + 매도 전력이 꼭 필요
- 매도 시 환금성이 좋아야하므로 거래가 빈번하고 나름의 거주 수요가 있는 곳이 유리
* 가급적 신축
* 거주수요 (직장, 학군 등)
* 꾸준히 빈번한 거래
2. 연식이 고민될 때 (지방 구축 투자)
- 연식 약 20년차 이상인 경우, 전세가에 떠밀려 매매가 오름 공급이 없고 상승장일 때만 유의미한 수익을 거둠
(광역시의 최상급지 입지 좋은 곳을 가치성장투자로서 사는게 아니라면)
* 연식이 나쁘지 않다면 (09년) 생활권, 실거주 수요와 함께 판단
* 단지가 모여 있고 쾌적한 느낌을 주며 실거주 수요가 있는 곳
- 구축이어도 거주 수요와 선호도가 있을 때 (비선호생활권 X)
- 향후 2~3년 이상 공급물량이 부족하고 가격이 싸면서 투자금도 적게 들 때
3. 생활권이 고민 될 때 (외곽, 어수선한 곳)
- 해당 단지를 찾아오는 수요가 있으며 (대부분 연식) 생활권 내 높은 선호도를 보이는 단지일 때
- 같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지 없을 때
* 더 선호 생활권의 균질성 갖춘 단지와 비교하여 우선순위
- 공급상황이 안정적이어서 수요가 급격히 빠질 일이 없을 때
지방 소액투자에서 조심해야 할 단지의 특징
1. 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지
- 연식이 들었을 때 가치와 선호도가 더 이상 꾸준히 우상향하지 않음
2. 매매 / 전세가 딱 붙어서 움직이는 단지
- 가수요 (집의 소유권을 갖고 싶은 마음)가 적고 오로지 실수요에 의해서만 가격이 형성됨, 상승장이 다 진행된 후 마지막에 오르는 경향
3. 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지
- 지나치게 낡거나, 생활하기 불편한 부분으로 거주만족도와 선호도가 떨어져 수요가 적음
지방도시 선호도를 반영한 투자 우선순위 (지역 내)
34평형) + 요소 : 학군, 구축 대장, 불당 / - 요소 : 구축
26평형) + 요소 : 균질한 신축 / - 요소 : 평형
내가 매도할 때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는 무엇인지 판단하고 매수하는게 좋다 (환금성)
거래량을 보면서 수요가 있는지를 파악하는것도 중요하다!!
저평가 > 투자금 > 리스크 순서대로 파악할 줄 알아야함!!
저평가를 찾기 위한 행동
투자 물건 후보를 선별한 후 매매가 내림차순 한 번 더 체크!
- 투자금 (갭) 기준이 아닌, 매매가 기준으로 비싼 것부터 싼 것 내림차순 정렬해보고 비슷한 매매가의 다른 단지들과 위상을 비교!!
투자금에서 좋은대로 나열이 아니고 // 매매가를 내림차순으로 보면서 투자금이 적게 드는걸 찾듯이!!
귀한 전세인데 물건을 여러곳에 내놓는다? → NO
귀한 전세이고 개수도 거의 없는데 수 개월 전 전세 실거래가에서 금액이 오르지 않는다? → NO
위 2개의 질문을 봐도 전세가 귀한 전세가 아니며, 높게 받을 수 있는 희망 전세가가 되지 않을 가능성이 높다!!
적용해보고 싶은 점
투자 물건 (저평가 매물) 을 찾기 위한 행동은 항상 들어왔던 얘기인데 맨날 대충 넘어갔었던거 같습니다.
투자금순으로 물건을 찾는게 아닌 매매가 기준으로 비싼것부터 싼 것 내림차순으로 보면서 위상을 비교하여 투자물건을 찾을 수 있도록 습관을 가져야 한다고 생각을 했고, 저평가 그리고 싼 매물을 산다고 하면 어느 순간에 사더라도 덜 흔들리지 않을까 생각이 들었습니다!!
BM : 이번 한 달 앞마당 시세트래킹 후 매매가순으로 순서 정해보고 투자금에 드는 가장 좋은 단지들 뽑아보기!!
