[지투 26기 2번에 4서 대박 투자 허씨조 콩이콩이] 1주차 강의 후기

처음으로 듣는 실전반 강의라 두근두근하는 마음으로 들었던 강의입니다.

듣고나서의 소감은? 역시 실전반 강의 깊이가 있네요.

강의를 들으며 새롭게 알게 된 점과 기억하고 싶은 것을 기준으로 후기 작성해 봅니다.

지방시세트래킹 방법

• 4개의 그룹으로 나눠 트래킹(선호신축, 선호구축, 중간신축, 후순위)
  • 선호신축: 가장 앞 단에 있는 단지(가격의 상승 신호탄)
  • 후순위: 이 단지가 올랐을 땐(실거래가 찍했을 때) 끝까지 간 것(매도 타이밍)

→ 투자 후보 만을 트래킹 하지 않는다. 각 단지들이 지표가 되기 때문에 상중하 단지 모두 트래킹 필요

전세가 없는 시장에서 전임의 중요성

• 전세 물량이 적은(없는) 시장으로 이 경우 전임을 통해 현장 상황(전세 시세나 수요 상황등)을 파악해본다.

   

• 지방은 무조건 연식이 우선?
  • 지역마다 핵심요소가 상이하며 그에 맞게 대응해야 함
  • 단지마다 선호도가 다르므로 뾰족하게 선호도를 파악해야 함.

    • 구축이어도 거주 수요가 선호도가 있는 곳을 선택

       

• 지방 소액투자에서 조심해야 할 단지 특징
  • 21년 상승장에 전전고점을 못 넘은 단지 → 연식이 들면서 더 이상 우상향 않음
  • 매매/전세가가 딱 붙어서 움직이는 단지 → 보유 심리가 적어 매매가가 튀어오르지 않고 온리 실수요(전세가)가 올라야먄 가격이 밀려 올라간다. 상승장 끝물에서나 오름
  • 현장 임장 결과 선호도가 떨어지는 단지 → 노후, 생활하기 불편해 거주 만족도, 선호도가 떨어짐

  • 임장시 현장에서 “이 단지를 사람들이 좋아할까? 사고 싶을까?”라는 의문에 답을 할수 있을만한 선호도(환금성까지 고려) 파악이 중요하다

     

• 환금성

  • 지방 소액투자는 환금성이 중요해 단지의 거래 주기, 건수들도 확인해야 함
  • 환금성 보는 팁: 22년 하~23년 상(거래가 잘 안되던 시기) 거래가 1건이라도 있다면 환금성이 좋은 편

   

• 지방 투자에서 확신을 갖는 투자의사결정 과정

  1. 저평가 → 2.투자금 → 3.리스크

     순서대로 하자. 제발 매전차로 정렬하는 건 하지말자!!! 의도적으로 매매가 정렬하여 보는 습관 필요!!
     (매전차 정렬 시 저평가 된 단지가 보이지 않는 문제 발생)
      

      

• 목표매수가/전세가 설정
  • 내 단지의 선호도와 생활권 내 위아래 선호도 단지를 파악 후 선호도 별로 비교하며 적정 매수가와 전세가를 책정
  • BM: 임보 결론 부에 지도 위에 올려 목표 매수/전세가 설정해 보기

• 매도
  • 갈아타기: 옮겨갈 단지는 최소 3~5개를 채워넣고 유지하며 판단
  • 역전세기간은 대응의 영역으로 대처하자(자금의 유동성 유지-대출받아 투자NO)
  • 소액투자의 경우 내 적정 수익을 보았다면 매도(더 많은 수익을 기대하며 기다리는 것만이 능사X)

강의를 들으며 알고 있는 지역이 나오니 몰입도가 달라 너무 재밌게 들었습니다.

공부해오며 힘들었던 시기가 있었는데 강사님 말씀처럼 “해야하는 이유”가 있으니 그 이유를 붙잡고 버텨내 보겠습니다.

감사합니다. 잔쟈니님.