[콩이콩이] 규제 속에서 수도권에 1호기 해냈습니다.(월부콘 도장 쾅!)

25.11.30

25년 3월에 투자금이 작은 내가 투자를 할 수 있을까란 의문으로 월부를 시작했고 강의를 들어가며

사람은 저마다의 속도가 있고 포기하지만 않으면 할 수 것이라는 믿음이 들기 시작했고

목실감을 작성하며 확언 란에는 “월부 입성 1년 안에 1호기 한다”를 적었습니다.

결정을 어려워하는 저였기에 사실 확언 초반엔 ‘1년 안에는 무리야, 무리’라는 마음이 컸지만

그래도 하루하루 확언을 했고 그러다보니 제가 1년까지 가지 않고 월부 입성 8개월 안에 1호기를 하게 되었습니다.

확언을 하지 않았더라면 예상보다 빨리 투자를 할 수 있었을까 라는 생각이 듭니다.

저같이 결정을 힘들어하는 사람도 투자를 할 수 있었습니다.

그러니 지금 투자를 망설이고 있는 분들께 도움이 되었으면 좋겠다는 마음으로 1호기 후기를 작성해 봅니다.

부동산 투자는 남의 얘기라 생각한 내가 월부에 시작하게 되었다.

종잣돈이 작았던 저는 예적금 만 계속해서 해오다 이것 만으로는 부족한 듯해 다른 재테크 수단을 고민하게 되었습니다.
그러던 중 부동산 투자는 내 투자금으론 부족하다 생각하고 있던 제가 월부 1천원 강의를 듣게 되었고 소액으로도 할 수 있다는 얘길 듣고 월부에 들어와 난생 처음으로 유료 재테크 강의를 듣게 되었습니다.

열반 기초반을 시작해 8월까지 강의를 쉬지 않고 들으며 앞마당을 만들었고 투자금이 작았던터라 지방 투자도 고려하고 있던 상황이라 지투기를 들으며 한여름 지방 앞마당도 만들었습니다. 사실 이 시기 지방과 수도권 중 방향을 잡고 있어 투자코칭을 받고 싶었으나 광클에 실패하여 코칭을 받지 못했고 그냥 앞마당 만들기에 집중하며 지냈습니다.

그렇게 한달 한달 강의 듣고 과제하고 앞마당 만들며 열심히 지내다 보니 투자를 한 동료 분들의 경험담도 많이 듣고, 오프 강의나 강사와의 임장처럼 튜터님, 멘토님을 만날 기회가 늘다보니 점점 투자가 하고 싶다는 마음도 점점 커져 갔습니다.

투코를 받으며, 또 준비하며 투자 방향을 잡게 되다.

그렇게 제 앞마당은 수도권 3개, 지방(광역시) 1개가 되었고 앞마당 3개가 되니 지방과 수도권 투자 중 선택에 도움을 받기 위해 투코를 받아야겠다는 생각이 들었습니다.

이번엔 광클 준비도 하긴 했지만 전보다는 수월하게 투코 신청에 성공 했습니다.

다만 신청 후 투코 날짜 선택을 바로 하지 않고 신청 한 다음 날 코칭 일정을 선택하려 했더니 말일 말곤 모든 날짜가 선택 불가 했습니다.

그리하여 투코를 신청(8월 11일) 하고 거의 1달 반 만에 투코를 받을 수 있게 되었습니다.

제가 투코일로 선택한 날짜는 9월 28일 이었고 추석 직전이었습니다.

(투코 후 얼마 안 가 10.15 부동산 규제가 발표되었고 이는 제 마음을 급하게 만들었습니다. ㅎㅎㅎ 투코 일정을 좀 더 빠르게 선택했더라면 좋았을 텐데라는 생각이 듭니다~)

그리고 투코는 정확한 코칭을 받기 위해 사전에 설문지를 작성하며 설문지 항목 중 엔 재정 상황을 확인하는 부분이 있어 본인의 투자금을 다시 한번 확인 할 수 있는 기회(?)가 있습니다.

사실 강의 중에 투자(혹은 내집마련)를 준비하며 본인의 투자금을 확인 하는 단계가 있고

그 과정을 강사님께서 설명해 주시며 본인이 돈을 얼마를 가지고 있는지 모르는 사람이 있고 의외로 그런 분들이 많단 얘기를 하셨었는데 제가!! 이런 케이스 인 줄은 몰랐습니다…..;;;;;;

전 통장도 여러 개로, 여러 금융 상품으로 돈을 나누어 관리한 터라 투자 가용자금을 계산해보니 제가 어림잡아 계산했던 종잣돈보다 몇 천만원이 더 늘어났습니다.

투코를 준비하며 저의 정확한 투자금을 알 수 있었습니다. 이 때 참 내가 어설프게 투자를 준비하고 있었구나라는 생각이 들었습니다.;;;; 대신 투자금이 늘어났기에 정말 투자를 할 수 있겠구나라는 생각이 들어 두근두근 했습니다.

그리고 저는 투코를 무려….“마스터” 멘토 님에게 받게 됩니다!!!! 기초반 강의만 들었던 터라 마스터님이 누구신지 몰랐는데 알고 보니 튜터님들의 멘토님이신 분으로 이 분께 코칭을 받는 건 엄청난 행운이었습니다! ㅎㅎ

마스터 멘토님은 우선 이제까지 힘내서 잘 달려왔다고 말씀해 주셨고 제 앞마당 모두 투자 하기에 좋은 지역이라고 하셨습니다. 그리고 저의 성향을 파악하시고(안정성 추구) 그에 적합한 수도권 A지역을 추천해 주셨습니다.

지방 투자는 매도가 중요해 난이도가 있는 데다 투자를 계속해서 이어나가려면 첫번째 경험도 중요하기 때문에 지방 보단 수도권 투자를 추천해 주셨고 저의 투자금으로 다른 앞마당보단 A지역이 더 좋은 컨디션의 매물 기회가 있을 거라 얘기해 주셨습니다.

그리고 상황이 심상치 않고 곧 부동산 규제가 발표될 수 있으니 되도록 빨리 하는 게 좋겠다며 다음 달(10월) 안에 투자했으면 좋겠다고 하셨습니다.

하지만 전 이때 지투 실전반을 신청한 상태였고 멘토님은 실전반 하면서도 수도권 투자를 할 수 있다고 하셨지만 전 첫 실전반이라 그런지 정신을 차릴 수 없었습니다….ㅎㅎㅎㅎ;;;;

지투반을 경험하며 투자에 대해 더 딥하게 배우게 되었고,,부동산 규제도 발표 되었다.

이제 투자를 할 때가 되었다고 생각한 저에게 좋은 기회로 실전반 수강 기회가 생겼고 실전반은 다녀온 동료분들이 워낙에 추천을 했던 실전반이라 전 바로 수강이 가능한 지방투자반을 신청해 듣기로 했습니다.

지투반 신청 시엔 수도권 투자를 하기로 마음 먹은 상태긴 했지만 지방에 기회가 있단 것도 알았고,

투자에 대해 딥하게 배울수 있는 기회라 생각되어 1달 간 배정된 앞마당에 몰입을 하며 지냈습니다.

또 함께 하는 동료들의 투자 경험을 간접적으로 겪으며, 그리고 허씨허씨 튜터님의 가르침을 받으며 많은 것들을 배울 수 있었습니다.

기초반에서 배우는 것과는 차원이 다른 경험이었고 이 글을 읽고 계신 분께는 실전반 경험이 없으시다면 꼭 한 번 경험 보시길 적극 적극 추천 드립니다. 경험의 깊이가 다릅니다… 그리고 전 실전반 못 버틸줄 알았는데, 그래도 하다 보니 하게 되더라구요. ㅎㅎ 제가 하면 여러분들도 다들 하실 수 있습니다. ㅎㅎㅎ

여튼 실전반을 하며 엄청난 경험을 하는 와중에 부동산 규제가 터집니다.

비록 제 앞마당 중 1곳만 규제 지역에 포함되어 있었지만 마음은 불안해 질 수 밖에 없더라구요.

11월이 되며 지투반은 마무리 되었고 전 매물 찾기에 돌입했습니다.

A 지역을 타겟으로 매물 찾기에 돌입하다.

이 때부터 업무를 제외한 모든 시간을 매물 검색에 투여하며 보냈고 그 중 괜찮은 물건은 매임을 시도하며 하루하루를 보냈습니다.

우선 순위 생활권을 타겟으로 선호 단지부터 순서대로 투자금 범위에 들어오는 매물이 있는지 찾아 보았고 매임을 진행했습니다.

매물 후보 조건

가격은 투자금+3천정도,
세 낀 물건 혹은 주전세가 가능한 것
동 위치, 향(남 혹은 남동), 층은 5층 이상이면서 탑층 아닐 것,
되도록 수리가 필요 없을 것

이 조건으로 매물을 찾아보았으나 우선 순위 생활권에는 제 조건에 맞는 물건이 없었고 규제 탓인지 집주인들은 매물을 많이 걷고 있었습니다…

여기서 많은 고민이 되었습니다. 내 조건에 맞는 물건이 나오길 기다리는 게 맞는지 다음 생활권으로 넘어가는게 맞을지….

고민을 하며 지투반 튜터님이셨던 허씨허씨 튜터님에게 여쭤보았고 튜터님은 다음으로 넘어가는게 좋겠다고 하셨습니다. 그래서 전 다음 생활권의 우선 순위 단지로 넘어갔고 이 곳에는 제가 투자할 수 있는 매물들이 보이기 시작했고 매임을 진행했습니다. 그리고 매임했던 매물 중 1위라 생각되던 ㄱ단지 매물A의 매코를 결심했습니다.

매물 A는

매도인이 전세를 4개월 정도 살아줄 수 있다고 해

그 기간 동안 전세를 시세대로 맞춘다면 부대 비용까지 고려하면 조금 오버되긴 했으나

협상은 가능한 수준이라 생각되었습니다.

내.외부 샷시가 모두 되어있었고 화장실, 싱크대 등은 수리가 되어있었습니다.

동 위치는 단지 내에서 역과 가장 가까운 곳에 위치해있고 층도 중층 이상이라 선호도가 있을 것으로 생각되었습니다.

그리고 전 이때 사실 앞마당으로 가지고 있던 B 지역의 매물도 동시에 보았습니다. 항상 A지역과 비교되는 B지역이기도 했거니와 규제 후 제 투자금 범위에 들어오는 매물이 많이 없는 터라 비교군이 필요하다 생각해 B지역의 우선 순위 매물도 보면서 매코 신청 시도를 했습니다.

매코는 1회 실패 후 2번째 시도 때 대기로 성공하게 되었고 자유를 항하여 멘토님에게 코치받게 되었습니다. 자향님은 제가 찾은 물건이 수리 상태는 조금 아쉽기는 하셨지만(문틀등) 추후에 수리를 좀 더 해도 괜찮을 것 같다고 하시며 매수를 진행해보자고 하셨습니다.

그리고 추가로 현재 매물을 찾아보고 있는 B지역의 ㄴ단지와 ㄷ단지의 매물들은 어떻게 생각하시는 지 문의 드렸고 해당 단지들에 대해서도 A지역의 매물과 컨디션이 비슷한 수준이라면

B지역 ㄴ단지,

A지역 ㄱ단지 = B지역 ㄷ단지 순으로 보며 좋겠다고 말씀해 주셨습니다.

사실 매코를 받는 이 날도 B지역의 매임 예약이 되어 있던 터라 이 매물 들까지 모두 본 후에 결정을 하려고 마을을 먹었고 이날 매임을 하면서 제가 예약했던 물건 말고도 여러 개의 매물을 더 보게 되었습니다.

이 날 보았던 매물 중 제가 예약한 건이 아니었던 물건 중에 (제 생각)투자 후보 물건을 만나게 되었습니다.

매물 B는

수리가 아주 잘되어 있는 상태로 손댈 부분이 없었습니다.

역에서 가까운 동으로 층도 중층이었습니다.

또 현재 세입자 거주 중이고 갱신권은 사용한 상태,

4개월 후 만기이며 현재 전세는 낮게 끼어있었으나 시세대로 계약을 한 번 더 하고 싶어했습니다.

만약 계약하지 않는다 하더라도 전세가 워낙 없어 전세 맞추기 난이도가 그리 어렵지 않을 것이다 생각되었습니다.

그리고 현 시세대로 계약을 한다면 투자금도 어느 정도 회수 할 수 있는 상태라 전 이 물건이 딱이구나 라고 생각을 했었습니다.

하지만 이 매물의 가장 큰 단점은 방 2개 라는 것이었습니다.

고민을 하며 다음 날이 되었고 전 오전에 매물A가 매수 되었다는 연락을 부사님께 받고 마음이 급해졌습니다.

매코 시 자향님께서 상황이 상황인만큼 빠르게 매수하는 게 좋을 것 같다고 하셨던 얘기가 떠올랐습니다.

B지역의 매물B로 방향을 틀다.

매물B가 컨디션이 좋았던 만큼 전 매물B를 투자하기로 마음을 먹었지만 방 2개인 것이 마음에 걸려 과거 거래 내역들을 다시 한번 뒤져보았고 거래가 꾸준히 있었기에 그리 나쁘지 않은 선택이라고 생각했습니다.

투코를 한번 더 받아야 하나 고민을 하다 또 허씨허씨 튜터님께 SOS를 보냈습니다.

튜터님도 역시 평수가 작은 것에 마음에 걸려하셨었고 투코 때 자향님의 의견을 확인했는지 물어보셨습니다.

전 자향님도 OK하셨다고 얘기 드렸었지만 여기서 하나 실수를 하게 됩니다. ㅠㅜ 사실 복기해보니 자향튜터님은 A매물과 B매물이 모두 동일 평수라면 괜찮다고 하셨었습니다…

전 튜터님께 잘못된 정보를 드렸고(ㅜㅠㅜㅠ 튜터님 너무 죄송합니다. 자향님 죄송해요 ㅠㅜ)

튜터님께서는 투자 하고 싶다면 2천 정도를 협상을 해보는 것을 얘기해 주셨습니다.

전 2천은 협상이 안될 것 같다라는 생각은 했지만 우선 던져보기로 마음을 먹고 부사님께 현 호가가 이달의 최고가라는 것을 이유로 들며 그 가격으론 못한다며 가격 협상을 요청 드렸습니다. 몇 번의 협상 과정이 오고 가며 2천까지는 아니었지만 1천까지 가격 협상이 되었습니다.

끝까지 몇 백이라도 더 깍기위해 이야기 해보았으나 더 이상은 되지 않았고 전 물건을 놓칠까 무서워 여기서 마무리 하였습니다. 그리고 아래 이유로 매수를 결심하게 되었습니다.

구축이나 내외부 샷시를 포함해 화장실까지 올수리 되어 있는 점
내년 3월 전세가 만기되며 기존 세입자가 현 시세대로 계약하길 원하는 점
이 경우 투자금 회수가 N천정도 되며 만약 기존 세입자가 계약을 하지 않아도 전세 수요가 있는 단지라 난이도가 높지 않을거라 생각되는 점
동 위치가 역에 가깝고 층도 중층 이상인 점

다시 허씨허씨 튜터님에게 상황을 공유드리며 투자하겠다고 말씀드렸고 튜터님은 이 평수가 전세가가 잘 받쳐주지 않을 수 있다고 하시며 매매차익을 보고 매도 하는 방향으로 가는 게 좋을 듯하다고 말씀해 주셨습니다. 그리고 튜터님이 저라면 이후 갈아끼울 물건을 찾기 위해 앞마당을 열심히 만들어 갈 것 같다는 조언도 함께 해주셨습니다.

전 튜터님이 해주시는 말씀을 잘 새겨들으며 다시 한번 투자를 결심하였고 부사님에게 투자의사를 전달했습니다.

그 이후부터는 매수 절차는 일사천리로 진행되어 현재는 잔금까지 완료한 상태입니다.

1호기 후기를 작성하며 투자 과정을 복귀해 보니 아쉬운 부분이 한 가득 보이네요. ㅎㅎㅎ

아쉬운 점