무주택자가 거주보유 분리를 추진할 때 취득세를 줄이기 위해 등기 치는 순서, 소유자 형태 등에 대해 도움을 요청합니다.

안녕하세요 자유부자님^^ 우선 등기를 하는 순서에 관련해서는 조정대상지역외에서 2주택까지는 주택가액에 따라 최소 1%에서 최대 3%까지(농어촌특별세, 지방교육세 제외) 부과되는 것이 동일하기 때문에 취득순서에 따른 영향은 없습니다. 다만 3주택 이상부터라면 취득세가 8% 부과되기 때문에 이때는 취득가액이 높은순서대로 매수를 하는것이 유리합니다. 주택 매수시 고려해야하는 세금에는 일반적으로 취득할때 내는 취득세, 보유시 매년 납부하는 종합부동산세와 재산세, 매도시 발생하는 양도세가 있는데요. 예를들어 취득세의 경우 15억 주택 매수시 공동명의를 하셨을때 지분을 50대 50으로 나누면 단독명의시에는 취득세가 3%가 적용되지만 나눴을때는 각각 6억초과 9억이하구간에 해당되기 때문에 취득세율에서 절세효과가 있고, 종합부동산세의 경우도 현재는 조정대상지역에서 2주택자까지는 중과세율이 폐지되고 현재는 일반세율이 적용되고 있기 때문에 단독명의시보다 공동명의일때 공제금액이 더 크기 때문에 유리 할 수 있으나 매수하시려는 추가주택이 공시지가 9억미만이기 때문에 단독명의시 비과세도 생각해봐야한다는 점 등 다양하게 고려해야할 부분들을 계산해보고 판단해보시는게 좋을 것 같습니다. 세금문제는 개인의 상황등 여러가지 경우의 수를 고려해봐야하기 때문에 취득전에 전문가의 상담을 꼭 받아보시는것을 추천드리구요. 아직 소유권 이전을 받지 않았기 때문에 명의 변경이 가능하고 계약서 수정, 실거래 신고 등을 다시 해야하는 절차가 있기 때문에 매도자분과 협의해보시면 좋을것같아요^^ 답변이 되셨으면 좋겠습니다.

자유부자님 안녕하세요 ^^ 현재 전세로 거주중이나 보다 적극적으로 자산을 취득하는 방향을 검토 및 실행 중이신 것 같습니다 우선 매수해두신 서울 3급지 아파트는 거주/보유 분리 목적이시며 전세세팅에는 이슈가 없으신 걸까요? 한 건의 매수가 끝나고 안정화 되신 다음에 다음 투자를 준비 하시는 것이 보다 안전하기도 해서, 두 건의 매수를 연달아 하실 경우의 리스크 (ex. 가령 전세맞추기가 바로 안되시는 경우 등) 를 가늠해보시는 것도 도움 되실 것 같았습니다 세금 같은 경우는 함께하는 가치님께서 앞서 말씀해주신 것과 비슷한데, 혼인신고가 되어 있으신 상황이라면 총 몇채의 주택을 소유하시느냐에 따라 달라집니다. 3급지 아파트가 자유부자님 댁의 첫 주택이셨다면, 두 번째로 매수할 실거주집 또한 취득세가 그렇게 부담스럽진 않으실 겁니다. 취득세 기준으로 현행법상 3주택 부터 취득세 중과가 되기 때문입니다. 어차피 2주택이시라면 1, 2번 주택 중 무엇을 먼저 매수하느냐도 최종 취득세와는 크게 관련있지 않을 것 같습니다 * 세금의 경우 '부동산계산기' 어플이나 사이트를 이용하시면 보다 간편한 확인이 가능하십니다 서울의 조정대상지역 가능성에 대해서는, 미래를 우리는 아무도 예측할 수 없고 과거 시장과 정책을 들여다볼 뿐인 것 같습니다. 시장이 과열되면 정부는 조정지역을 확대할 가능성을 충분히 가지고 있고, 그렇지 않다면 아닐 수도 있는 부분이어서 아마 이런 부분은 우리가 예측하고 행동하기보다는 그 때 그 때에 맞는 대응책을 찾아나가는게 더 필요하지 않을까 싶어요. 그리고 자유부자님께서 배우자분과 이미 혼인신고가 되어 있으시다면 두 분께서 각각 한채를 갖는다고 하더라도 가구 당 2주택이신 것은 마찬가지이실 것 같아요. 다만 이 부분은 취득세에 대한 부분이고 보유세나 추후 양도세에 대해서는 달라질 수 있기 때문에, 가치님 말씀처럼 세금은 상담을 받아보시는 것도 도움 되실듯 합니다 * 전문 세무사를 찾지 않더라도, 네이버 엑스퍼트를 통해 간단하게 상담도 가능하십니다 계약서를 공동명의로 작성 하셨는데 잔금 때 1인명의로 변경할 수 있는지에 대해서는 계약 자체에 대해서 조건 변경이 필요하여 사장님 / 매도인과 협의 하셔야 하는 부분일 것 같습니다 이리저리 고민을 많이 해보시게 되는 것 같아요. 모쪼록 가장 도움 되시는 선택 이셨으면 좋겠습니다. 앞으로도 응원 많이 드리겠습니다 :)

자유부자님 안녕하세요~~ 위에서 다른 분이 잘 설명주신 것 같아요 ^^ 공동명의든, 단독명의든 취득세는 이득이 없습니다. 취득세를 계산할때 주택수는 같은 주민등록상 세대원의 주택을 합산하여 계산하니 보유하고 계신 주택수를 잘 따지셔서 세금 준비하시면 좋겠습니다. 공동명의를 하는 이유는 양도세를 절세하기위함인데요, 이 부분은 전문세무사분께 상담받아 도움받으시면 좋겠습니다. 조정지역이 된다면, 양도세를 계산할 때 2주택자 이상부터 가산세율이 올라가게됩니다. 조정지역+다주택자에 대한 양도세율이 높아지기때문에 비조정지역에서 매도하는 것보다 많은 양도세를 지불하게됩니다. 아쉽게도 조정지역 지정에 대한 부분은 예측이 어려울 것 같습니다 ㅠ 이 부분은 불확실한 미래에 대한 부분이기에 그때 가서 최선의 선택을 하는 것이 좋을 것 같아요 ^^ 자유부자님 매수 축하드리고 마무리까지 안전하게 해보시면 좋겠습니다 :)