쟈니님💕 강의는 항상 기대로 시작된다.
부린이가 너무 호기롭게 기본 컷트라인만 넘기고 실전반을 광클해서 이 강의를 수강하게 되는 영광을 얻었다.
기쁨도 잠시….밀려 드는 두려움과 설렘은 아이러니하게 공존하며 잠시지만 굉장히 도망치고 싶었다.
기우였을까…? 조편성이 되고 조OT를 하고는 조금 용기가 생겼고 1강인 쟈니님 강의로
앞으로 더 힘내서 나가야겠다는 확신을 얻었다.
현재 지방 시장은 너무 좋은 장이다.
지방은 인구의 크기가 수요의 크기라고 봐도 될 정도로 인구 수가 중요한 시장이다.
익숙하지만 굉장히 중요한 이야기였다.
광역시와 지방 중소도시 간의 비교도 엄청 디테일 했다. 광역시 후순위 단지의 매매가가
찍히는 시점(24')은 너무 거래가 안되다(22'-23') 찍힌 첫 점이기 때문에 그 시점의 매매가는 최저가일 수 밖에 없고 이를 투자자 입장에서 봤을 때 “여기까지(최저가의 정도) 팔리는 구나.” 라고 생각해 볼 수 있다.
뜨끔 했던 것이 애매하게 배운 리스크, 다 걸러내니 투자할 물건이 없습니다🤣🤣
제 머리 속에 들어갔다 오셨을 까요….?
정말 어려웠던 첫 임장지에서 다 걸러내니 투자금에 걸리는 곳이
죄다 같은 지역에 있는 구축 단지들이였던 경험이 있다.
뭐가 정답인지 모르기에
그냥 "아…여기서 내가 할 수 있는 곳은 여기 밖에 없구나."
했던 기억이 스쳐 지나갔다.
지방 도시 선호도 part에서 또 주옥같은 멘트를 날려 주셨다.
그래프에 찍힌 점을 보지 마시라…점이 같다고 해서 그 안의 풍경도 같은 것은 아니다.
아파트 두 개의 비교 그래프 설명 때 해주신 말씀 인데… 매번 감동 받는 내가 이상한 것인가..
그래프를 자세히 보면 쌍둥이 단지라고 해도 될 정도로 비슷한 양상을 띄었는데
더 자세히 보면 거래 빈도가 차이가 났다. 금액은 따라가고 있지만 결국 환금성 측면에서는
다른 모습을 보이는 것이었다.
튜터님께서 말씀해주신 바로는 수강생들이 많이 하는 실수 중의 하나가
가치를 보기 전에 리스크를 먼저 본다는 것인데…
이렇게 리스크로 먼저 필터링을 해버리면
넓게 보는 것이 안된다고 하셨다.
마지막으로 또 찡한 멘트를 날려 주심
“기준에 맞는 선택이 매번 The best 일수는 없지만 실수하지 않을 확률을 높일 수 있다”
완벽하게 이런 워딩은 아니셨지만 나는 마음에 이렇게 새겼다.
마지막으로 배운 점과 적용할 점에 관해 정리해 보았다.
배운 점 | 나에게 적용할 점 |
실수요(전세가)의 움직임이 시장 상황을 이끈다. | 앞마당 시세 트레킹에서 전세가를 항상 체크한다. |
앞서 나간 지역을 따라 움직인다. | Ex. [울산→분석] 이후 부산→대구→광주→대전 사이클로 움직인다고 보면 울산에서 배운 insight를 다른 도시들에도 적용해 볼 것. |
지역 간 비교에서 가정을 많이 해 본다. | 내 앞마당의 소득 수준 별 거주지를 체크하고 다른 지역에서 그와 비슷한 소득 수준의 거주자들이 어디에 사는지 확인해 본다. |
선호도 구분은 엄청 중요하다. | 후순위 단지까지 흐름이 가면 그 때는 매도 타이밍이라는 싸인이다. 흐름과 매도시기 확신을 위해 선호도 구분을 확실히 해 놓는다. |
시세 트레킹은 가격만 따서 넣는 게 아니고 추이(오름/보합/하락)개수(물건 개수, 나가는 속도)파악을 하는 것이다. | 시세 트레킹에서 추이와 개수에 관련된 데이터를 시세 지도에 올려놓거나 코멘트로 남겨 놓는다. |
전화 임장을 통해 현장감 더하기 | 여전히 쉽지 않지만 전화 임장 버전별로 전화해보기 |
투자 연결은 현장에서 | 물건이 많으면 현장 조율로 깎을 수 있는 방법도 존재한다. 확인해보자. |
평형이 고민 될 때-아실 실거래 내역확인 | 아무래도 거래 내역에서 거래가 빈번히 발생하는 단지가 환금성 측면에서 안전할 수 있으므로 같이 체크해 본다. |
연식이 고민 될 때-지역 간 비교 | 너무 오래되지 않은 구축인 경우 다른 지역에서도 그 정도 연식이 어땠는지 확인해본다. |
지방에서 가치가 떨어지는 단지를 그래프만 보고 답을 구할 수 없다. 현장에서 직접 가치와 선호도를 생각해 본다. | 미리 단지를 머리 속에 넣어보고 단임을 할 때 내 생각과 비교해 가면서 정리한다. 내가 산다면?이라는 마음을 가지고 들여다 본다. |
넓게 보면 보인다.-갭으로 보지 말고 매매가 기준으로 봐야 한다. 가치 판단이 우선이다. | 내 앞마당에서 다시 나열해 본다. 앞으로 만들 앞마당에도 항상 의식적으로 매매가를 기준으로 보는 걸 습관화 한다. |
생활권 선호도, 전세가 선호도 모두 내 물건을 기준으로 위 아래를 다 살피고 객관화 한다. | 물건을 선정할 때 내 물건의 가격적 위치를 항상 표시해 본다. |
지방 아파트의 매도의사 결정 기준 수익, 포트폴리오, 리스크 세가지 기준을 예시 | 수익 관점- 수익이 나거나 역전세 시 고려 해본다. 포트폴리오 관점- 내 주택을 매도 하는 도중에 사려고 했던 단지가 날아가면 그 자리를 빨리 채워서 다시 비교해 본다. 리스크 관점- 감당 가능한지 확실히 체크해 본다 |
잔쟈니님 ❤️덕분에 꾸준히 해 나가고 싶은 마음이 커진 1인 입니다.💕
강의력도 어마 무시하시고 학생들 많이 챙겨주시고 싶어서 강의에 꾹꾹 눌러 담은 게 마음으로
느껴질 정도로 훌륭한 강의였어요!!!!
항상 감사합니다~~!!!!
댓글
오 리아님 배운점과 적용할 점으로 나눠서 정리 넘 좋네요! 1강 정말 배울 점이 너무 많은 강의였습니다! 이번달 작은 리스크보다 가치를 보고 투자까지 화이팅입니닷!
