[지투기 31기 1보씩 전진하여 8도강산 앞마당인 조 헬짱부린이] 1강 후기_투자 우선순위 그리고 임장지 적용 방법

안녕하세요, 헬짱부린이 입니다.

오랜만에 지방투자기초반 을 수강하는 것 같습니다.

이번 1강은 권유디 튜터님께서 진행해주셨는데요!

이번 튜터님의 강의를 통하여

내가 그동안 나무를 찾아다녔다면

다시 한 번 큰 숲을 바라보면서

조금씩 좁혀가는 것을 배울 수 있었습니다.

이번 배움을 통해 

그동안 놓치고 있던 부분들을

다시 세울 뿐만 아니라

실제로 내 투자에 어떻게 적용해야하고, 

다음 임장지에 적용하는 방법까지

배울 수 있어서 너무 좋았는데요.

그러면 지금 바로 후기 남겨보겠습니다.

1. 지방 선호요소 _눈에 보이는 것, 모여사는 것

이번 강의 동안 튜터님께서 강조하신 부분 중 하나로써

직장, 교통, 학군, 환경 라는 입지평가 요소는

서울/수도권 과 지방 에서 

각각 비중을 달리해야한다는 것을 배울 수 있었습니다.

더 자세하게는 지방의 경우

학군 과 환경이라는 요소에

비중을 더 높여야한다는 것인데요.

그중에서도 

-눈에 보이는 것

-모여사는 것

이 2가지의 중요성을 배울 수 있었습니다.

눈에 보이는 것이 좋다는 것은

좋은 연식 이나 단지가 주는 웅장함

또는 인프라 환경이 뛰어난 것을 의미합니다.

모여사는 것이란

 여러 아파트 단지들이 다 같이 위치하고 있고,

그 속에서 인구 스펙트럼이 넓고,

많은 사람들이 복작복작하게 살아가고 있는 것인데요.

이처럼 눈에 보이는 것 과 모여사는 것이 중요한 이유는 

 사람들이 거주하는데 있어서

쾌적하고, 안전하며 안정적으로 살아가는데 있어 

만족한 공간을 갖추고 있다는 것이었습니다.

다시 말해 거주 만족도가 좋다는 것인데요

그렇기 때문에 나홀로 신축 보다

연식은 아쉽더라도 입지가 좋으면서 두 요소가 훌륭하다면 

충분히 좋은 선택이 될 수 있고,

추후 더 상승할 수 있다는 것을 배울 수 있었습니다.

따라서 이번 강의를 통해서 지방에서는 

두 요소를 뾰족하게 올리고서

임장지에 적용해보고자 합니다.

=> 눈에 보이고, 모여사는 것의 중요성

2. 투자 우선순위_5가지 카테고리

앞서 배운 것을 넘어 

울산의 투자 우선순위를 배울 수 있었는데요.

튜터님께서는 울산 투자 우선순위를

지역의 특성에 맞게 선호요소와 함께

5가지 카테고리로 분류해주셨습니다.

이것을 기반으로 내가 보고 있는 지역의 단지들을

각각 어디에 위치하고 있는지 파악해본다면 

흩어져있던 단지들의 우선순위가 

수월하게 세워질 것 같은데요.

저도 지방을 분석할 때 

매번 투자 우선순위로써

어려운 단지들이 있었습니다.

바로 땅의 가치가 낮은 땅에서의 연식 좋은 단지들과

입지가 괜찮은 땅에서의 구축 

그리고 덩그러니 있는 나홀로 신축 단지들이

투자 우선순위에 있어 매번 어려움과 고민을 가져다 주었는데요.

이번 5가지 카테고리를 통해

투자 우선순위 세우는 법을 제대로 배울 수 있었습니다.

따라서 앞으로 땅의 가치를 지닌 지방을 분석함에 있어서

이와 같이 5가지로 분류하여

투자 우선순위를 잡고,

투자 할 수 있는 것과 없는 것까지 제대로 구분해보도록 하겠습니다.

=> 5가지 카테고리

3. 오픈 북_전주 / 울산

튜터님께서는 울산이란 도시는

 다른 지방 지역의 미래이기 때문에 잘 알아야하고,

오픈 북과 다름 없기 때문에 

더욱 유심히 분석해봐야 합니다 라고 하셨는데요.

과연 무슨 뜻이고, 어떤 의미를 담고 있을까요?

 지방 도시의 미래는 

이번에 배운 울산 그리고 전주까지 포함하여

 살펴볼 수 있을 것 같은데요.

전주까지 포함하여 두 지역을 선택한 이유는 

앞서 지역내 공급이 적어짐에 따라서

매매전세 상승을 보여주었고,

 단지별 흐름의 차이를 파악할 수 있기 때문입니다. 

그러므로 지방 지역을 이해하는데 

울산에서 비슷한 예시를 찾아보고, 

그 흐름을 다른 임장지에 적용할 수 있기 때문에

미리 정답지를 찾아볼 수 있는 오픈 북이다 라고 말씀하셨다고 생각하는데요.

따라서 전주와 울산 과연 앞단에서 어떤 모습으로 움직이었는지 

공급량 과 실제 하나의 예시를 가지고서 살펴보겠습니다.

1) 전주

전주의 공급을 살펴보면 이미 23년도 부터 공급이 확연하게 줄어들었습니다.

이런 상황에서 전주내 사람들이 좋아하는 신도시 생활권의 준신축 단지인데요.

앞서 배운 카테고리에 따르자면 2번 카테고리에 속해있는 단지입니다.

이러한 단지를 23년도 지난 전저점부터 시작하여 살펴보겠습니다.

23년도 전저점을 지나 전세가 상승이 일어나는데

매매가 상승보다 더 가파르게 상승하는 것을 볼 수 있습니다.

이처럼 전세가가 무섭게 따라오니까 매매가를 밀어올리게 되는데요.

전주 내 공급이 부족했기 때문에 전세가는 꾸준히 상승합니다.

이러한 전세가 상승으로 매매가를 밀어올리게 되면서

결국 25년 현재, 지난 전저점 대비 약 1억 이상 상승한 결과를 볼 수  있습니다.

따라서 공급이 적어서 제일 먼저 움직인 전주 시장에서

2번 카테고리에 해당하는 단지가 1억원 가량 상승한 결과를 배울 수 있었습니다.

이러한 결과를 바탕으로 다음 울산을 살펴보겠습니다.

2) 울산

울산의 공급 그리고 전주 똑같이 2번 카테고리에 들어오는 단지를 가져왔습니다.

해당 단지도 똑같이 23년도부터 살펴보겠습니다.

*23년도 울산 과공급

살펴보기 전 23년도 울산 당시에는 동구 지웰시티 그리고 중구의 번영로센트리지 입주로

많은 전세물량이 나왔고, 각 구마다 각기 다른 영향을 주었습니다.

 이와 같은 입주로 인해 해당 단지내 전세/매매가 힘을 못 쓰고 많이 눌렸지만

정리가 되면서 24년도쯤 한 단계 큰 폭으로 전세가가 상승하였고,

시간이 지나면서 꾸준한 상승을 보였습니다.

전세가가 상승하면서 자연스럽게 매매가를 밀어올리게 되었고, 

현재는 약 5천만원 정도 상승한 결과를 볼 수 있습니다.

이처럼 울산에서 2번에 해당하는 단지가 현재 5천만원 상승했고,

중소도시 전주에서의 같은 2번 단지도 1억원 가량 상승했습니다.

그렇다면 수요가 훨씬 더 큰 울산이 5천만원 정도 상승했다면

여전히 더 올라갈 여지가 존재할 수 있지 않을까 란 생각이 이어지면서 

앞으로 잘 보유해나간다면 충분히 좋은 수익을 얻을 수 있음을 예상해볼 수 있습니다.

물론 더 정확한 비교평가는 필요합니다.

그렇다면 다음 임장지에서 바라보고 있는 단지, 

과연 앞으로 어떻게 될까요?

대구의 한 신축 아파트 입니다. 

2번 카테고리에 해당되며

아직까지 2년 전 가격을 보여주고 있는데요.

해당 단지가 앞으로 어떻게 될지

전주와 울산을 통해

조금은 그려지지 않나요?

=> 오픈 북_전주/울산

이처럼 공급이 없는 지방 도시 전주 와 울산을 각각 살펴보았습니다.

앞에서 먼저 움직인 전주와 현재 공급이 줄어들고 있는 울산을 통해 

현재 어떤 모습과 결과를 보여주는지 살펴볼 수 있었는데요.

이렇게 찾아봄으로써 튜터님께서 울산이 왜 오픈 북이라고 말씀하셨는지 

충분히 이해 할 수 있었습니다.

중소도시의 전주를 통해 울산의 미래를 충분히 그려볼 수 있었고,

이것을 기반으로 다른 지역에서 어떻게 적용해야하는지 

배울 수 있던 소중한 시간이었습니다.

그렇다면 이제 우리는 어떻게 하면 좋을까요?

※투자 적용 < 현장 >

울산의 전세가가  매매가에 다다를 정도로 많이 올라왔다를 볼 수 있었습니다.

물론 이미 좋아하는 단지들의 가격은 다소 올라왔지만 

여저힌 가치 대비 저렴한 단지들이 있기 때문에

소액투자로 접근하기에 충분히 가능한 시장인데요.

소액투자로 바라보기 때문에 매매가 만큼 전세가도 중요합니다.

이때 전세 물건을 살펴볼 경우 전세가 없는 단지가 정말 많습니다.

나아가 울산 전 지역을 살펴봐도 전세 물건이 정말 많이 없는데요.

남구 중구 동구 북구까지 통틀어 전세 개수를 살펴보겠습니다.

위 사진은 현재 울산 20~30평을 다 합친 전세 물건 개수 입니다.

볼 수 있는 것처럼 수요 대비 전세 물건이 정말 없습니다.

그렇기 때문에 실제 현장에서 일하시는 부사님들께 전세 가격을 여쭤보면

생각보다 높은 가격으로 이야기하실 수 있는 것을 들을 수 있습니다.

지난 전세 실거래가 대비하여 높게 말씀하시는 것이 아닐까?

혹 사장님 야망가가 아닐까? 란 생각이 들 수도 있는데요.

하지만 배운 것처럼 충분히 전세가가 상승할 수 있는 여력이 만들어졌기 때문에 

기존 실거래가와 현장 전세가는 충분히 다를 수 있습니다.

마지막 전세 거래, 과연 현재 전세가는?

앞서 튜터님께서는 울산에서도 여전히 가치 대비 저평가된 단지들이 있음을 말씀해주셨습니다.

그러므로 내가 소액투자로써 울산을 바라보고 있다면 저평가 다음

현장에서 사장님들과 충분히 소통하여 전세가를 면밀하게 파악한 후

나에게 맞는 물건을 찾아낸다면

좋은 결과를 만들어낼 수 있다고 생각됩니다.

IF) 내가 만약 당장의 투자가 아니라면?

울산에 이미 투자하신 분들

어느 정도 금액을 지니었거나

내년에 모이는 금액으로 투자가 가능한 분들이라면 

어떻게 하는게 좋을까요? 

내가 지금 현재 배정 받은 임장지에 집중하고, 

그때 투자로써 유의미하게 바라보고 있는 단지가 있다면  

울산 안에서 최대한 비슷한 단지를 찾아내서 분석한다면

보고있는 단지가 어떻게 될지 그려볼 수 있을 것 같습니다.

또는 울산에서 올라간 단지와 안 올라간 단지의 특징을 찾아내고, 

그것을 바탕으로 임장지 내 단지에 적용해본다면

충분히 투자로써 유의미한 단지들을 추려낼 수 있다고 생각합니다.

이번 1강 울산 지역 분석을 통해서 많은 것을 배울 수 있었는데요.

지방에서의 선호 요소 가 무엇이고, 

5가지 카테고리를 이용하여 투자 우선순위를 세우며

지역 분석과 동시에 다른 지역의 미래까지 생각해볼 수 있었습니다.

내가 지방에서 소액투자 를 하고,

결과를 만들어내야하는 인원이라면

이번 소중한 배움을 통하여

반드시 좋은 결과를 만들어내시길 바라겠습니다.

좋은 강의를 들려주신 

권유디 튜터님 진심으로 감사드립니다♡