안녕하세요, 헬짱부린이 입니다.
지난 1편에 이어 매도 경험담 2편 작성해보도록 하겠습니다.
여러 일정이 겹쳐지면서 2편 업로드가 다소 늦어졌네요.
그에 앞서 이번 경험담은 1편과 2편으로 마무리할 계획이었지만,
진행 과정에서 추가적인 이슈가 발생하였고,
해당 과정에서도 배운 점이 많았기 때문에 3편까지 이어서 정리해보려 합니다.
우여곡절이 많았던 이번 매도 경험이
앞으로 매도를 준비하시는 분들께 작은 길잡이가 되기를 바라면서
매도 경험담 2편, 바로 시작해보겠습니다.
먼저 지난 1편의 주요 내용과 키워드를 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.
#매도 #비협조적인 세입자 #역지사지
지난 1편
https://weolbu.com/s/Iw8VpUMBYs
1) 매매/전세 계약
‘가계약금 안 보내주시나요?’
‘…네???’
그날 저녁 갑작스레 세입자에게 가계약금을 보내주지 않냐는 연락을 받았습니다.
분명히 오후에 매매와 전세 계약이 모두 동시에 진행되었고,
내일 모레 매도 계약서 작성 일정까지 공유하며 마무리된 상황이었습니다.
그러나 늦은 저녁 뜬금없는 세입자의 가계약금 이야기에
‘대체 이게 무슨 소리지?’
‘전세 가계약금을 왜 나한테서 찾지?’
라는 생각과 동시에
‘지금까지 가계약금을 안 내고 있었어…?’
등 여러가지 생각이 들었습니다.
먼저 당장 필요한 가계약금은 100만원 의 소액이었는데요.
앞서 세입자의 전세 계약금은 제가 매도 계약금을 받을 때 전세 계약금을 지원해 주는 것으로
협의를 나눈 상태라서 매매 계약 전에 이루어지는 전세 가계약 만큼은 세입자가 담당한다고 생각했습니다.
그러나 당시 세입자는 전세 계약의 계약금 그리고 가계약금까지도
임대인이 당연히 내주는 것으로 생각하고 있었던 것 같습니다.
그렇기 때문에 세입자분 입장에서는
‘왜 아직 보내지 않았느냐’ 라는 질문을 한 것 같았습니다
당황했던 저는 가계약금을 보내기 전,
세입자분과의 전세계약 채권양도 알림서를 꺼내보았습니다.
블럭에 가려져서 안보이지만 전세금 중 본인 자금은 한 푼도 들어가지 않았고,
전세 금액 100% 를 은행에서 대출 받은 상태이었습니다.
즉, 3억의 전세금이라고 한다면 은행 대출로만 3억 이었습니다.
이런 상황에서 제가 세입자에게 가계약금까지 지급하는 것이 맞는지,
협의가 안 되었는데 가계약금을 보내도 되는지에 대한 의문을 가지게 되었는데요.
1) 세입자의 신규 전세 계약의 가계약금을 임대인이 내줘야하는가??
2) 모든 전세 금액을 은행에 빌렸는데도 불구하고, 세입자에게 가계약금을 줘도 괜찮은가??
과연 이와 같은 상황에서 신규 전세 계약을 위한 가계약 및 계약금,
당연히 임대인이 내주는 것이고, 세입자에게 돈을 보내도 괜찮을까요?
일단 답은
네, 돈을 주는 것은 가능합니다
입니다.
위 문서 3번 과 4번 사이를 볼까요?
*임대인이 ~ 채권양도 금액의 10% 이내에서
임차인에게 선반환이 가능합니다
라는 문장이 보이실 겁니다.
이 문장이 바로 임차인에게 일부 금액을 줄 수 있다는 내용인데요.
현세입자가 다른 집으로 이사갈 경우
이사할 임대 물건지의 전세금 중 10% 를 계약금으로 필요할 것 입니다.
그렇다면 본래 대출 은행에 전세금을 전부 갚아야만 하는 것이 원칙이지만
이런 상황에서는 신규 전세 계약을 맺을 수 있도록
전세금 10%에 해당하는 금액을 은행이 아닌 임차인에게 줄 수 있다는 점입니다.
즉, 3.5억 이라면 3천 5백만원 을 줄 수 있습니다.
=> 새롭게 이사갈 집의 전세 금액 10% 정도 임차인에게 선입금 가능
단, 여기서 주의할 점이 있습니다.
가계약금&계약금을 보내기 전에 임차인이 대출을 빌린 은행 지점에 반드시 전화하여
은행 직원과 이야기를 나누고, 협의가 된 상태에서 보내는 것이 가장 안전합니다.
왜냐하면 알림서 중 3번, 6번 사항을 보시면
-전세보증금을 반환하고자 하는 경우, ~ 아래 계좌로 입금하여주시기 바랍니다.
-본 통지서를 송달받았음에도 임차인에게 전세보증금을 반환할 경우,
이를 사유로 공사에게 대항할 수 없으며, 이중변제의 위험이 발생함을 알려드립니다.
라고 나와있습니다.
즉, 함부로 세입자에게 돈을 보내는 것은 위험할 수 있습니다.
그러므로 10% 금액은 얼마이고, 얼마씩 나눠서 보낼 예정인지,
어느 은행으로 보낼 것이며 세입자랑은 협의가 된 점인지까지
자세한 내용을 은행 담당자에게 미리 전달하는 것이 좋습니다.
물론 먼저 입금 하고서 통보할 수도 있겠지만 투자자로써 리스크를 안고 가기 보다는
안전하게 은행 담당자와 미리 이야기를 나누고, 서로 인지한 상태에서 진행하시는걸 추천 드립니다.
그러나 여기서 헷갈리면 안 되는 점이라면
가계약금 및 계약금을 무조건 임대인이 임차인에게 내줄 의무는 없다는 점 입니다.
해당 사항은 의무가 아니기에 임차인과 협의를 통해서
어떻게 진행하면 될지 서로 이야기 나누고서 진행하면 되는 부분입니다.
=> 새롭게 이사갈 집의 전세 금액 10% 정도 임차인에게 선입금 가능
=> 은행 담당자와 논의 후 진행하기
=> 단, 임대인이 무조건 내줄 의무는 없음.
저 또한 매매 계약 후 받은 계약금을 전세 계약금에 지원하겠다고 이야기를 나눴는데요.
더 정확히는 세입자분이 먼저 저한테 아래와 같이 이야기를 했습니다.
‘매매 계약하면 계약금 받으시죠? 그거 저희한테 보내주세요.
저희 전세 계약금에 써야하니까요.’
‘....?예?’
저와 세입자 사이 계약금 협의?는 일방적으로 시작되었는데요.
사실 이 말을 들었을 때는 많이 당황스러웠습니다.
어떤 이야기 한번 없이 매매 계약금이 자기 소유인 것처럼 처음부터 당당하게 요구하셨기 때문입니다.
너무나 당당한 나머지 이게 무슨 상황이지? 하고서 잠시 멍 때렸습니다. 😢
=> 매매 계약금을 세입자의 전세 계약금으로 요구
어떻게 보면 무례해 보일 수 도 있는 세입자의 태도와 요청, 들어주어야 할까요?
네, 사람마다 다르겠지만 저는 들어주어야만 한다고 생각했습니다.
앞서 배웠던 역지사지 로 떠올렸습니다.
현재 전세금에 세입자의 돈이 묶인 것은 아니지만
2년도 채 안 된 상황에서 나가는 세입자분의 입장과 속상함이 이해가 되었기 때문입니다.
‘그래, 그럴 수 있지. 세입자분 상황을 생각해보면 감정이 나올 수 있다고 생각해.
그러나 내 상황을 이해해주고, 이사 가주시는 것에 더 감사하게 생각하자.’
따라서 매매 계약 때 받는 계약금을 전세 계약 당시 지원해주는 것으로 동의하고 넘어갔습니다.
=> 언제나 역지사지 로 생각하기
그러나 협의가 안 되었던 소액의 가계약금까지 저에게 청구할 줄은 몰랐습니다.
내일 모레 계약을 진행하기 때문에 가계약만큼은 세입자가 낼 것이라고 생각을 했었습니다.
그러나 미리 협의하지 않았던 부분이었기 때문에 함부로 돈을 보내도 되는가에 대한 확신이 없었습니다.
미리 체크를 하지 못했고, 또 계약 체결하기로 한 금일 은행 직원과 상담을 하지 않았던
저의 부주의함이 중요한 진행 상황에서 발목을 잡았습니다.
이에 세입자분께 현재 상황을 자세히 말씀드렸고,
이런 상황이기 때문에 가계약금만 먼저 보내달라고 요청하면서
다음날 오전에 은행에 전화해서 이야기 후 빠르게 입금 도와드리겠다고 말씀드렸습니다.
하지만 세입자는 다음과 같이 말했습니다.
‘이걸 제가 왜 내야해요?
오늘까지 가계약금 안 보내주시면 저희 계약 안 합니다. 그렇게 아세요’
단 한 문장이지만 싸늘하고, 쏘아붙이는 말투와 함께 답변을 받았습니다.
솔직히 이 답변을 듣는 순간 그동안 참고 있던 답답함이 터졌습니다.
가계약금이 부담 될 정도 많은 금액도 아닌 100만원 밖에 안되는 금액이었고,
이 가계약금 또한 무조건 임대인이 내줘야만 한다는 의무도 없습니다.
그러나 이런 것보다 이해 관계를 떠나서 어떤 일이든지 간에
서로 협의를 통해 맞춰가는 과정이 필요하다고 생각하는데 그게 전혀 안 되고 있음을 느꼈습니다.
이미 앞서 매매 계약금을 받을 때 지원하는 것으로만 이야기 나눴는데
소액의 가계약금마저 달라고 하고, 다음날 알아보고서 반드시 준다고도 했음에도 불구하고
안 주면 계약을 안 한다는 협박?까지 하다니…
여러 인원들을 봐왔지만 이렇게 소통이 안 되는 인원에
두통이 크게 밀려올 정도로 심각했습니다.
매사 부정적인 말투와 감정 표출,
많은 이사비 항목부터 일방적인 매매 계약금 요구 및 소액의 가계약금 청구,
그리고 함께 이해하고, 맞춰나가는 과정이 전혀 없다는 점에서
답답함과 속상함, 힘듦이 제 몸과 마음을 갉아먹고 있었습니다.
따라서 당시 실전반 튜터님이셨던 국송이 튜터님께도 도움 요청을 드렸습니다.
이에 입금 가능 여부 확인을 하면서 세입자에게 현재 상황을 말씀드리고,
아침에 입금하겠다고 다시 한 번 이야기 나눠보며
그럼에도 응해주지 않는다면 이사비 일부 지원 항목으로써 지급하여 대응하기로 결정하였습니다.
(함께 도와주신 수수진 조장님께도 감사합니다.)
튜터님께 조언 받은 것처럼 세입자와 다시 한 번 이야기 나눴습니다만 완강하게 거절했습니다…
따라서 세입자에게 가계약금까지 보내기로 결정했습니다.
그리고 기다리고 있을 상대 임대인측에게 즉시 가계약을 입금 해달라고 요청했습니다.
세입자분은 이에 확인했고, 알겠다고 하면서 이렇게 전세 계약 사건은 마무리가 되었습니다.
=> 복기점 : CEO 마인드_전세 대출 확인
전세금을 전부 대출 받았다고 하더라도 10%에 준하는 금액은 세입자에게 줄 수 있다.
단, 얼마를 보내고, 어떻게 보낼지에 대하여 세입자 및 은행까지 자세한 협의가 선행 되어야함.
2) 매매/전세 계약 => 전세 파기
그러나 다음날 아침, 문제가 발생했습니다.
열심히 회사에서 일 하는 도중 오전에 부사님께 연락이 왔습니다.
'저 헬짱씨, 그… 놀라지 말고 들어요.
세입자분 전세 계약 있잖아? 어…임대인쪽에서 계약을 파기 했어.'
‘……??? 네???’
정말 내가 잘못 들은 건가? 싶었습니다.
전세 계약이 파기가 되었다니??
아침부터 이 무슨 뜬금없는 말인가 싶었습니다.
현재 지역 시장은 공급이 예정되어있으나 당장 나와있는 전세 물건은 말라가고 있었습니다.
하지만 그렇다고 하더라도 서울/수도권처럼 전세입자를 골라서 받을 만큼의 시장 상황도 아니고,
계약을 파기할 정도의 시장 분위기는 전혀 아니었는데요.
그런 상황에서 계약 파기라니 이상하고, 이해가 되지 않았습니다.
그래서 사장님께 무슨 일인지 여쭤보니 다음과 같았습니다.
*상대방 임대인측
새로운 임대인 측에서 기존 세입자가 거주하고 있었는데
이사 날짜에 맞는 신규 세입자를 구하지 못했습니다.
따라서 전세 보증금을 주고, 내보내면서 공실인 상태로 한 달 정도 놔두다가
제 세입자가 들어가는 조건의 계약이었습니다.
그러나 이때 오늘 아침 제 세입자보다 더 빨리 들어오는 세입자를 찾았다는 겁니다.
이에 따라서 더 좋은 조건을 만났다면서 갑작스레 계약을 파기한다는 상황이었습니다.
그렇다는 것은 임대인측 상황을 고려해보았을 때
전세금 내주고자 일으킨 대출 이자 및 중도수수료 그리고 배액배상까지 고려하더라도
당장 빠르게 입주하는 세입자를 들이는 것이 비용과 편익에서
이득이 더 큰 것으로 계산이 되었기 때문에 파기하는 것으로 예상되었는데요.
그러나 매도까지 2달 남짓 남은 시점, 전세 파기는
저의 매도 계약 파기까지 이어질 수 있는 리스크가 매우 큰 상황이었습니다.
사실 그전까지 제가 세입자분이 전세 집까지 찾아주고 있었습니다.
특히 수리가 잘 되었지만 싼 전세 금액 + 선호를 알 수 없는 특정 단지들만 찾았기 때문에
매번 마음에 드는 전세 집을 찾아주는 것에도 어려움을 겪고 있던 중이었습니다.
그러므로 반드시 해당 임대인을 잡아야만 한다는 생각이 들었습니다.
상대 임대인측에게 다시 한 번 계산해보길 바라면서
원래대로 계약 이어나가자고 설득과 부탁을 했습니다.
그러나 저와 사장님의 간절한 부탁과 설득에도 불구하고,
상대 임대인측은 새로운 세입자와의 계약을 진행했습니다.
이에 따라 자연스럽게 제 세입자와의 전세 계약은 파기 되었습니다.
3) 매매/전세 계약 => 전세 파기 => 매도 불발
생각하지도 못한 상황과 결과에 허탈감과 속상함만 가득 했습니다.
이런 경험은 건너건너 글로만 접해봤지 실제로 저한테 일어날 거라고는 상상도 하지 못했기 때문입니다.
이게 정말 나한테 일어난 일인가?
현재 시장에서 일어날 수 있는 이야기인가?
과연 어디서부터 잘못된 걸까?
내가 그 전세 물건을 추천했을 때부터 일까?
아니면 가계약금을 애초에 크게 보내지 않았던 점이었을까?
등등 여러 생각이 들었습니다.
한동안 많은 생각과 자책만 하다가 끝났다는 것을 인지하고,
다음 스텝으로 넘어가는 것이 중요하다고 생각했습니다.
먼저 세입자에게는 어떤 상황이었고, 앞서 계약금은 넣었는지
그리고 배액배상은 되었는지 등 여러가지를 확인하고자 연락했습니다.
연락 드리니 간단히 어떤 이유로 계약 못하겠다고 전달 받았다는 답변과 함께
이제는 힘들다, 전혀 배려 받지 못하고 있다
등등 여러 불만과 감정이 담긴 메세지를 ..또 보냈습니다.
이 메세지를 보는 순간
내가 이렇게까지 해야할까? 힘드네
라는 생각이 들었습니다.
상황은 이렇게 되었는데 이런 답변까지 받으니 속상하고, 억울했습니다.
그러나 분명 앞서 다짐을 했었기에 버텨내야 했습니다.
단, 여기서 세입자에게 이것저것 물어볼 경우 자칫하다 감정적인 대응으로 넘어가는 것 뿐만 아니라
세입자와의 관계가 완전히 그르칠 수 있겠다 라는 생각이 들었습니다.
그러므로 이 상황에 대해선 더 이상 묻지 않기로 했습니다.
새로운 전세 물건 vs 매수자 협상
전세 계약이 틀어지면서, 저에게 남은 선택지는 단, 두 가지였습니다.
첫째, 세입자에게 새로운 전세 물건을 다시 찾아 소개하는 것.
둘째, 매수자의 입주 날짜를 늦추는 것.
계약까지 남은 시간이 많지 않았기에,
세입자에게 새로운 전세 물건을 소개하고 직접 보러 가는 방안을 먼저 떠올렸습니다.
하지만 현재 상황을 냉정하게 바라봤을 때,
그 선택은 좋은 방향이 아닐 것이라 판단했습니다.
마음 같아서는 다른 전세 물건도 한 번 더 보고 오시길 요청하고 싶었지만,
세입자의 피로감과 예민함이 이미 극에 달해 있다고 느껴졌기 때문입니다.
무엇보다 이번 매도 자체가 제 사정으로 진행되고 있었고,
그 과정에서 세입자분도 이미 여러 번 전세 물건을 보러 다니며 나름 협조해주신 상황이었습니다.
이런 상태에서 또다시 다른 전세 물건을 요청하는 것은
제 절실함이 아니라 제 욕심을 앞세운 선택에 가깝지 않을까라는 생각이 들었습니다.
욕심이 과해지면 당장의 상황뿐 아니라 앞으로의 관계마저 그르칠 수 있다고 판단했기 때문에
결국 세입자분께는 더 이상의 요청을 하지 않기로 결정했습니다.
=> 상황 파악 후 내 욕심인지 아닌지 생각해보기
따라서 저에게 남은 카드는 매도자의 입주날짜를 늦추는 것 밖에 남지 않았습니다.
매도자에게 상황을 이야기를 하면서 죄송하다는 말과 함께 마지막 대안으로
혹시 매수 날짜를 한 달 반 뒤로 늦추는 것은 어떠한지 여쭤봤습니다.
그러나 매수자분도 신혼부부로 제 집을 매우 마음에 들어했지만
이것까지는 어렵다고 판단하여 거절하였습니다.
상황을 들었던 매도자분은 배액배상없이 가계약금을 돌려받으면서
매도는 결국 단 하루만에 불발 되었습니다.
매도 계약/전세 계약/전세 파기/매도 파기 까지
이 많은 과정이 단 하루만에 발생했다는 것인데요.
정말 정신없이 보냈던 24시간이었습니다.
물론 시간이 한참 지나서 상대쪽 부동산에 당시 상황을 확인해보니
세입자분이 늦은 저녁에 보냈던 가계약금을 임대인에게 안 넣었다는 것을 알게 되었습니다.
그렇기 때문에 상대방 측에서는 계약을 깰 수 있었던 것이었는데요.
세입자가 어떤 이유로써 입금을 안 한건지,
혹은 아침에 입금하려다가 놓쳤던건지 의중은 잘 모르겠지만
CEO 마인드로써 제가 책임지고서 입금 끝까지 확인하지 못한 점이
이런 결과를 불러일으켰다고 생각합니다.
따라서 다음부터는 하겠지 라는 믿음 보다
내가 CEO 라는 것을 인지하고서
처음부터 입금이 완료되는 끝까지
모든 과정을 확인하고, 관리하는 자세를 가지는 것이
올바른 투자자로써 성장해 나가는데 중요하다는 것을 깨달았습니다.
추가적인 저만의 팁이라면 중요한 계약의 경우 계약을 쉽게 깨지 못하도록
가계약금 혹은 중도금을 크게 거는 것 또한 좋은 방법이 될 수 있겠습니다.
=> 복기점 2번째 : CEO 마인드_계약
1) 계약 입금 내역 반드시 확인_이체 내역서 확인 받기
2) 중요한 계약건의 경우 가계약 및 중도금 크게 입금하기
매도 과정 동안 어렵게 보낸 과정 그리고 실패한 경험담까지 자세하게 말씀드렸는데요.
이번 편에서의 키워드는 아래와 같습니다.
사실 이렇게까지 매도가 어려울 거라고는 솔직히 생각하지 못했습니다.
서류 한 장, 입금 몇 백만 원, 한 번의 소통, 그리고 책임이
이토록 큰 결과로 이어질 수 있다는 사실을 이번 경험을 통해 크게 배웠습니다.
이번 경험을 통해 깨달은 것은
역지사지 마인드를 장착하고 있어야 한다는 점,
시장보다 사람이 더 어렵다는 점,
그리고 계약보다 중요한 것은 CEO마인드_관리와 책임의 자세라는 점이었습니다.
실패한 경험담이지만,
이 경험이 있었기에 다음 매도에서는 같은 실수를 반복하지 않을 수 있다고 생각합니다.
저처럼 지방이든 서울수도권이든 매도를 준비하시는 분들께
“이렇게까지 경험할 수도 있겠구나”
“이런 경험을 나도 겪을 수 있겠네, 그러면 어떻게 준비하면 되겠구나”
라는 작은 참고 자료가 되었으면 합니다.
이 실패 이후 제가 어떤 선택을 했고,
어떻게 다시 방향을 잡았는지에 대해 솔직하게 정리해보겠습니다.
라고 하려고 했는데요.
다시 한 번 그 이후 사건이 있었고,
이 과정과 결과까지 함께 말씀드리는 것이
이 글을 읽어주시는 동료분들에게도 좋을 것 같아서
다음 3편까지 작성해보고자 합니다.
그러면 마지막 3편으로 다시 돌아오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
