안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
드디어 기다리고 기다리던 연휴가 시작되었네요^^
우리 월부인들은 일반인들과 다르게
이번 연휴동안 부족했던 루틴을 채우자는 마음을 갖고계실거라 생각해요.
(우리 3조 부핏즈 분들,,,맞죠?ㅎㅎ)
감사하게도 월 초에 연휴가 시작되어
새로운 루틴을 시작하시는 분들에게는 정말 꿀같은 기회인듯 합니다.
목실감, 독서, 운동, 매일임보작성 등등 수많은 루틴이 있지만
투자자로서 가장 중요한 루틴중 하나는 바로 시세트래킹이라고 생각해요.
열심히 발로 뛰고 땀 흘리며 앞마당으로 만들었지만
생물처럼 움직이는 시장 가격 변화를 관찰하지 않으면
보석같은 투자 기회를 놓치기가 쉽습니다.
또한 임장과 임장보고서를 통해 앞마당을 만들지만
시세트래킹을 통해 시장의 변화를 관찰하면서
앞마당을 계속해서 숙성시켜야만 진정한 의미의 앞마당이 됩니다.
그래서 오늘은 아래와 같은 주제로 글을 써보려 합니다.
- 시세트래킹의 의미와 해야하는 이유
- 시세트래킹 방법 (워렌부핏 시세트래킹 양식 사용방법)
- 시세트래킹을 투자로 어떻게 연결시키는 방법
- 시세트래킹 루틴화 방법
제가 직접 만든 시세트래킹 All-in-one 양식도 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요~
(게리롱 튜터님의 양식을 벤치마킹했습니다. 게리롱튜터님 감사합니다!)
1. 시세트래킹이란? (+트래킹 후보 선정 방법)
시세트래킹은 해당 지역/생활권에서
시세를 리딩하는 대표 단지들의 시세를 지속 추적/관찰함으로써
해장 지역의 시장 분위기와 저평가 여부, 투자 기회를 파악하는 행위를 의미해요.
시세트래킹을 통해 지역 분위기를 파악하고 투자 가능성을 포착했다면
그런 지역들을 대상으로 전수조사를 진행하여 투자 물건을 찾으면 됩니다.
앞마당별로 트래킹 후보를 선정해야 하는데, 이 과정이 가장 중요합니다.
앞마당이 많은데, 트래킹 후보를 너무 많이 선정할 경우
그만큼 트래킹하는데 시간이 오래 소요됩니다.
우리의 목표는 시세를 이끄는 단지의 시세를 관찰하고
이를 통해 해당 지역의 시장 상황을 파악하는 것입니다.
전수조사처럼 투자단지 찾는 목적이 아니기 때문에
욕심내어 여러 단지를 선정하면 오히려 루틴을 잡기가 어려워집니다.
따라서 아래와 같은 기준으로
트래킹 후보 단지와 개수를 정하시면 됩니다.
① 앞마당 5개 이상 미만일 경우
랜드마크 + 생활권별로 상/중/하 단지
총 20개 이상의 단지를 선정하시면 되구요,
랜드마크는 기본적으로 넣구요,
생활권별로
- 선호 신축 or 선호 구축 (시세 리딩 단지)
- 중간 선호 신축 or 선호 구축
- 선호도 떨어지는 단지
- 저평가 or 투자 관심단지
이런식으로 선정하시면 됩니다.
② 앞마당 5개 이상일 경우
생활권 내에서 주요한 단지들을 위주로 선정하여
앞마당별로 약 10개 내외의 단지를 선정하시면 됩니다.
마찬가지로 랜드마크는 지역 내 시세를 리딩하기 때문에
당연히 포함시키고, 생활권별로
- 선호 신축 or 구축 (시세 리딩 단지)
- 중간 선호 단지
- 저평가 or 투자 관심 단지
이런식으로 선별하여
너무 많은 트래킹 후보가 나오지 않도록
잘 조절하시면 됩니다.
2. 시세트래킹 하는법 (워렌부핏의 시세트래킹 All-in-one 양식)
※ 시세 트래킹 시 자동으로 완성되는 라벨 모습
※ 시세트래킹 라벨 적용 예시
※ 시세트래킹 방법 (양식 사용 방법)
① 시세트래킹 정보 입력
[시세트래킹] 시트에 들어가시면 이런 화면이 보입니다.
복잡해보이지만 매우 간단합니다.
회색이나 색상이 있는 칸들은 알아서 계산되는 칸들이기 때문에
흰색 칸에만 정보를 입력해주시면 됩니다.
상단에 지역과 단지 정보를 입력해주시구요
(연식, 세대수, 단지명, 평형, 구조 등등)
입력했다면 왼쪽 하단에 트래킹 날짜를 선택해주시면 됩니다.
※ 박스를 클릭하시면 날짜 목록이 출력됩니다.
그리고 나서 네이버부동산을 참고해서
현재 매매, 전세 시세와 매매개수/전세수를 입력하시면 되어요!
(4층 이상 최저 호가 / 물건 없을 시 실거래 최저가 기준)
만약 이전에 트래킹 해놓으셨던 자료가 있다면
날짜만 잘 선택해서 기존 자료를 붙여넣으시면 되구요,
만약 이번에 트래킹을 처음 시작하는 분이시라면
직전 달과, 2개월 전 아실 실거래가를 입력하시면
최근 3개월간 가격 변화를 확인하실 수 있습니다.
처음이신 분들은 직전 달 실거래가라도 꼭 입력하시길 추천드려요!
② 시세트래킹 라벨
시세트래킹 라벨을 사용하기 위해서는
노란색 칸에 있는 날짜를 선택하시면 됩니다.
예를 들어서
25년 6월, 8월, 10월을 선택했다면
2개월 단위로 시세트래킹 라벨이 생성됩니다.
1개월 단위로 보고싶으면 25년 8월, 9월, 10월을 선택하시면 되고
만약 지난 달에 트래킹을 못헀다면
25년 7월, 8월, 10월 이런 식으로 선택하시면 되겠죠?
날짜를 선택하셨다면 이제 [시세트래킹 라벨] 시트에서
원하는 지역을 선택하시면 아래처럼 라벨이 생성됩니다.
③ 시세트래킹 임장보고서 적용
시세 입력부터 앞마당 라벨까지 완성하는 건 10분이면 충분합니다!
이제 본격적으로 지역 시세에 대한 생각을 담아볼 건데요~
먼저 저는 라벨을 지도 위에 올립니다
PPT에 지도를 캡쳐해서 넣으시고
라벨을 단지 위치에 캡쳐해서 붙여넣으시면 됩니다.
그러면 생활권별로 색상을 보며 대략 분위기가 어떤지 파악이 가능하겠죠?
그 다음으로는 현재 지역 분위기가 어떤지
파악할 수 있는 지표들을 아실에서 캡쳐해와 장표에 붙여넣으시면 됩니다.
매매/전세 물량 변화를 통해
현재 매물수가 줄어드는 추세인지 알 수 있고
얼마나 전세 물량이 없는지 체감할 수 있습니다.
이를 통해 개별 단지들의 전세가격은 어떻게 변하고 있는지
함께 파악할 수 있겠죠?
거래량을 보면, 실제로 거래가 많이 이루어지면서 가격이 상승하는 것인지
단순히 물량 부족으로 호가가 상승하는 것인지 파악이 가능합니다.
매매/전세지수를 보면
매매가격과 전세가격의 추이를 확인할 수 있습니다.
단순 후행지표이다보니 현장에서 호가 변화보다 훨씬 느리게 반응합니다.
따라서 이건 참고만 하되, 이 그래프를 통해서
앞으로 이 지역의 전세가율이 올라가며 투자기회를 줄 곳일지
간접적으로 확인할 수가 있습니다.
공급물량과 입주중인 단지를 보면
현재 공급이 개별 단지에 어떤 영향을 주고있는지,
실제로 전세를 뺀다고 했을 때 문제가 될지 등을 확인할 수 있습니다.
이 글을 읽는 많은 분들이 임장보고서를 쓸 때
공급을 디테일하게 뜯어보셨을텐데요,
그 때 임장보고서에 적었던 나의 생각이 실제로 맞아 떨어지는지
시세트래킹을 통해서 확인할 수 있습니다.
마지막으로 랜드마크 단지의 실거래가를 보면
해당 지역의 최선호단지 시세가 어떤 식으로 변화하고 있는지 확인할 수 있어요.
규제를 뚫고서라도 고가의 랜드마크들이 계속 거래가 되고 있다면
그 아래에 있는 단지들도 반응할 확률이 높아요.
반면 아직도 다른 단지들은 시세 변화 없이 조용하다면
상대적으로 늦게 오르는 단지들 중에서 기회를 미리 포착해볼 수 있겠죠.
이제 이 모든 내용을 종합해서
현재 해당 지역의 분위기와 시장 상황,
그리고 투자와 연결되는 자신만의 생각을 적으시면 됩니다.
처음에는 틀을 만드는데 어느정도 시간이 소요됩니다.
다만 일단 틀을 한 번 잡고나면,
매일 20분이면 충분히 위 트래킹 장표를 만들 수 있습니다.
(시세트래킹/라벨 붙여넣기 10분 + 아실 지표 붙여넣기 5분 + 생각 적기 5분)
이렇게 만들어진 장표는 하나씩 임장보고서 결론 앞부분에 쌓아놓으시면 됩니다.
시간이 없으신 분들은
이렇게까지 하지 않아도 괜찮으니
엑셀에 있는 시세 라벨만 보더라도
어느정도 생각을 적어보시면 좋겠어요
지금 오르고 있거나 떨어지고 있는 단지들은 어떤 특징이 있는지
대체적으로 전세가 변화나 매매 변화 폭, 매물 수는 어떤식으로 변화하고 있는지
이런 내용만 파악하더라도 지역 분위기를 대략 짐작할 수 있습니다.
하나의 장표로 만들 필요 전혀 없습니다.
완벽하지 않아도 되니,
일단 하는 것을 목표로 해보시면 좋겠습니다.
3. 시세트래킹을 임장보고서 결론 및 투자까지 연결하는 방법
여러분들이 가장 궁금해하실 부분중 하나인 것 같아요.
시세트래킹을 하다보면 전수조사 할 시간이 부족해지고,
그로인해 결론이 흐지부지 된다는 아주 흔한 레퍼토리가 반복되죠…
여러분들이 아셔야 할 것은
결론에서 투자물건을 뽑을 때 무조건
"모든 앞마당을 전수조사할 필요는 없다" 는 것입니다.
우리가 투자를 하기 위해 전수조사를 하는 것이고,
전수조사 할 지역을 뽑는 과정이 바로 ‘시세트래킹’입니다.
그러니 시세트래킹을 통해서 투자 후보를 찾으려고 하지 말고
어떤 지역을 전수조사할지 후보를 찾으시면 됩니다.
전수조사 후보 지역은 다음과 같아요.
시세트래킹을 하면서 동시에 아래 기준을 바탕으로
어느 지역을 전수조사할지 생각해보시면 됩니다.
- 시세트래킹을 통해 저평가가 확인된 지역
- 이미 올랐더라도 여전히 덜오른 저평가 단지들이 있는 지역
전세물량이 부족해 전세가 상승이 기대되는 지역
(시간 지나면 투자금 범위 내로 들어올 가능성 있는 지역)
이를 바탕으로 후보 지역을 선정했다면
기존에 여러분들이 하시던 방식대로 전수조사를 진행하시면 되어요.
원칙적으로 전수조사는 지역 내 모든 단지들의 시세를 따야합니다.
하지만, 많은 분들께서 모든 단지의 시세 따는 것을 많이 버거워 하시더라구요.
이로 인해 아예 전수조사를 엄두도 내지 못하는 분들이 많습니다.
투자를 해야 하는데
모든 지역 전수조사 할 엄두가 나지 않아
시도조차 못하시는 분들의 경우,
- 우선 시세트래킹을 통해서 전수조사할 지역의 개수를 잘 추리시구요
- 전수조사할 단지의 가격범위를 설정하셔야 합니다.
예를 들어 투자금이 1억인데 10억짜리 단지들의 시세를 따는 건
당장 눈 앞에 놓인 투자를 준비하는 데 크게 유의미하지 않습니다.
매매 10억 /전세 9억짜리인 물건이 물론 있을 수 있겠지만
확률적으로 그리 높지 않다보니
본인의 투자금으로 어느정도 절대가를 가진 단지까지 접근 가능할지
한 번 가늠해보시고 절대가 범위를 설정해보시면 좋겠습니다.
단, 이건 당장 눈앞에 투자를 앞두고 계신 분들을 위한 방법입니다.
투자 실력을 키우는 것이 목적이신 분들은
현재 내가 가진 앞마당에서 투자금별로 어떤 단지들이이 우선순위일지 알기 위해
가격 관계없이 모든 단지를 전수조사 해야합니다.
전수조사 후 TOP3를 선정하는 과정에 대해서는
아래 글을 참고해주시면 도움이 됩니다.
투자로 이어지는 All-in-One 전수조사&자동그룹핑 양식 (임보결론, TOP3는 이 글로 끝!) [워렌부핏]
4. 시세트래킹 루틴화 하는법
시세트래킹 루틴은 본인이 갖고있는 앞마당을
한 달 동안 모두 들여다 볼 수 있게 캘린더에 작성하시면 됩니다.
그리고 매일 아침 출근 전 20분
혹은 퇴근 직후 or 자기 전 20분
이런식으로 시간을 정해서 진행하시면 되어요.
단, 앞마당이 20개가 넘어가시는 분들은
매일 트래킹을 해야한다는 부담감도 있으실 거예요.
그런 달은 나의 투자금으로 접근 가능한 저평가 지역 위주로
우선순위를 세워서 일정을 짜보시면 좋겠습니다.
이번 달에 경기도, 광역시 지역을 보느라
서울과 중소도시 트래킹을 놓쳤다면
다음 달에는 비중을 늘려보는 방식으로요 😀
글을 읽다보면 “나는 저렇게 못할 것 같은데” 라는 생각을 하시는 분들이 분명 계실거에요.
저또한 바쁘게 투자활동을 하다보면
우선순위에 두었음에도 불구하고 가장 쉽게 놓치는 것이 바로
이 시세트래킹 루틴입니다.
루틴으로 만들기 쉽지 않은 것은 사실이기 때문에
초반에는 위에서 제가 설명드렸던 것처럼
절대 완벽하게 하려 해서는 안됩니다.
처음에는 매일 단지 10개씩만 시세를 보자고 마음을 먹어보시구요,
이조차도 어렵다면 일주일에 세 개 지역만 봐보자는 마음으로
장벽을 낮추어 루틴을 시작하는 것이 중요합니다.
그러니 오늘부터
시세트래킹 루틴, 같이 한 번 시작해보면 어떨까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
피드백이나 궁금한 점은 댓글로 달아주세요 :)
시세트래킹 All-in-One(ver.1)_워렌부핏.xlsx
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