[31기 지투기 9조 nonochi] 지방에서는 인구, 공급, 연식, 환경, 학군이 더 중요하다. 저평가+투자금+리스크 삼박자를 모두 맞추자

지방 투자는 공급량이 중요하고, 인구 수=수요 이므로 인구수가 많은 도시를 우선적으로 살펴볼 것이며, 인구 수가 많은 지역의 랜드마크 단지 전고점을 보면 인구 수에 따른 가격의 형성과 변화를 예측할 수 있을 것

=> 현재 지방은 절대적 저평가이기 때문에 되도록 인구수가 많은 지역을 먼저 살펴볼 것

지방은 대체적으로 땅의 힘은 약하므로 특수한 경우가 아니라면 내 눈에 좋아 보이는 단지가 좋은 단지.

지방은 대기업인지 중소기업인지 여부, 지방에서 직주근접이 중요하기는 하지만 단지의 선호도나 커뮤니티, 환경적인 부분도 중요하게 보아야 하며, 

학군의 중요성은 그 지역 내에서 학군으로 수요를 움직일 수 있느냐는 것인데, 지방은 교통과 직장이 학군에 비해 약하기 때문에 상대적으로 학군을 중요하게 보아야 하며, 지방에서 가장 좋은 곳은 직주 근접+교통+학군을 갖춘 곳(=울산 남구)

지방에서 환경의 하나인 백화점은 거주지를 결정하는 요소는 아니지만 가까우면 거주 만족도를 높일 수 있고, 

지방에서는 신도시라는 요소 하나만으로도 거주지로 선택하는 경우가 많다

중소도시에서는 택지와 신도시의 비중을 조금 더 높게 생각해야 하고 

지방 투자는 점점 범위를 좁혀가야 하며, 가능하면 광역시를 먼저 보아야 한다.

지방은 학군과 환경의 비중을 높게 보아야 한다.(반면 수도권은 직장, 교통을 우선순위로 보아야 한다)

울산은 

-공급이 없어진 지 2년이 되어가고 ( 부산의 오픈북은 전주와 울산)

-각 생활권별로 지방 도시의 선호 요인이 분명하게 구분되어 있다. 

-학군지(남구, 울주군), 신도시(북구), 직주 근접(동구)이 좋은 곳들이 명확하다

-울산의 매크로는 2022년부터 현재까지 매매 물량과 전세 물량이 어떤 흐름으로 이루어지고 있는지

-울산을 좀 더 공부하고 부산과 대구도 함께 볼 것

-남구>울주군>중구>북구>동구

-인구: 이동/연령별 인구는 임장 전 감을 잡는 요소

-울산의 광역시로서의 위상이란, 양(종사자)은 최하위지만 질(대기업의 수)은 최상위, 주요산업은 제조업

-울산의 95%이상 학교 비율이 가장 높고 85%이상 비율은 절반이 넘는다= 학군에 열정적

 학원가의 수가 아니라 유해 시설이 없는지도 고려해 볼 것

-울산은 학군+신도시 느낌(중간이상 급지)+환경+ 연식

-투자금이 소액일수록 저평가+투자금+리스크 골고루 갖춘 단지를 선택해야 하므로 인구 100만이 넘는 제조업 중심의 창원이라는 중소도시도 인구수의 변화 추이, 연령대의 분포, 직주근접 보다는 학군과 환경을 더 중요하게 판단하여 이번에 목표한 지역의 임보 작성에 활용해 보아야 할 것으로 생각된다.